BGH: Neues zu Kündigungsausschluss, Sonderkündigung, Festlaufzeit und AGB im Mietrecht

Der BGH (Beschluss vom 23. August 2016 – VIII ZR 23/16) hat sich aktuell mit der folgenden Kündigungsausschlussklausel eines Wohnraummietvertrages beschäftigt, wobei die Zeitangabe handschriftlich eingefügt war:

„Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Die vorgenannte Entscheidung gibt außerdem Anlass, nochmals auf die Entscheidung BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 – XII ZR 5/15, zu blicken, welche sich u.a. mit Fragen der Festlaufzeit im Gewerbemietrecht beschäftigt hat.

Zum Vorliegen von AGB

Lesenswert ist die Entscheidung des BGH insbesondere aus dem Grund, dass sie erneut (siehe zuletzt hier) den weiten Anwendungsbereich des AGB-Rechts hervorhebt:

Der Umstand, dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung.
Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen auch dann vor, wenn sie von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen formuliert sind, selbst wenn die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Fall verwenden will.
Letzteres gilt auch für Formularklauseln, bei denen zwar keine bestimmte (Höchst-)Frist vorformuliert ist, bezüglich derer aber vom Ersteller des Formulars ein Hinweis auf eine zulässige Höchstfrist erteilt wird, von der der Verwender dann Gebrauch macht.

Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses im Wohnraummmietrecht?

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.
Daher ist eine formularmäßige Kündigungsausschlussklausel unwirksam, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängert, indem sie bestimmt, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig ist.
Sieht die Klauselformulierung dagegen vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist, so entspricht sie der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Der BGH hat diese Formulierung dahin ausgelegt, dass das Kündigungsrecht nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern – unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist – zu deren Ablauf ausgeübt werden kann. Der Mieter muss also nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können. Stimmt die Regelung aber mit der gesetzlichen Regelung überein, so ist sie wirksam:

Durch die Rechtsprechung des Senats ist jedoch geklärt, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

Die Rechtsprechung des BGH misst also die Wirksamkeit von formularmäßigen Kündigungsausschlussklauseln im Wohnraummietrecht an der in § 557a Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen, verallgemeinerungsfähigen Wertentscheidung des Gesetzgebers. Die Norm lautet:

Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Was gilt im Gewerberaummietrecht?

Für das Gewerberaummietrecht hat der BGH (zu einem Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll) kürzlich auf § 544 BGB zurückgegriffen, um die Zulässigkeit langer Festlaufzeiten unter Ausschluss des Kündigungsrechts zu rechtfertigen.

§ 544 S. 1 BGB: Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Die Norm besagt, dass ein Mietvertrag auch für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen werden kann, dass er dann aber nach Ablauf von 30 Jahren von jeder Vertragspartei mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Folglich weicht eine Laufzeit von 30 Jahren bei Mietverträgen nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab.

Exkurs: Will man auch die Kündigungsregelung des § 544 BGB beseitigen, bedarf es der (alternativen oder ergänzenden) Vereinbarung (und Eintragung) eines dinglichen Nutzungsrechts. Das passende Instrumentarium hängt von einer Vielzahl von Kriterien ab.

Nach dem BGH folgt eine unangemessene Benachteiligung auch nicht aus unterschiedlichen Kündigungsrechten und Einräumung von Sonderkündigungsrechten:

Unterschiedliche Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sind dem Mietrecht ebenso wenig fremd wie nach der jeweiligen Vertragspartei differenzierende Kündigungsmöglichkeiten. Die am Gerechtigkeitsgedanken ausgerichteten wesentlichen Grundsätze des gesetzlichen Mietrechts fordern gerade nicht eine unterschiedslos gleich lange Bindung beider Vertragspartner an das Mietverhältnis.