Bekanntlich gehen gemäß § 566 BGB (bei Gewerberaummietverträgen: anwendbar über § 578 BGB) Mietverträge bei Immobilientransaktionen kraft Gesetzes vom Verkäufer (= ehemaliger Vermieter) auf den Käufer (= neuer Vermieter) über. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat.

Anlässlich einer neuen Entscheidung des BGH lohnt sich zur Vermeidung von bösen Überraschungen ein genauer – und bunter – Blick auf die Norm.

§ 566 Abs. 1 BGB: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Die farblichen Markierungen definieren Voraussetzungen, die bereits zuvor anhand aktueller Urteile des BGH erötert wurden bzw. in diesem Beitrag erörtert werden:

Vorsicht beim Immobilienkauf: Kein Übergang von Mietverträgen ohne unmittelbaren Besitz des Mieters (zum Beitrag hier entlang)

Vorsicht bei Immobilien-Transaktionen: Nicht alle Regelungen des Mietvertrages gehen auf den Käufer über (zum Beitrag hier entlang)


Grundsatz: Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter erforderlich

In einem aktuellen Urteil des BGH (Urteil vom 12. Juli 2017 – XII ZR 26/16) geht es um die orangefarben markierte Formulierung:

Nach seinem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. § 566 Abs. 1 BGB ist deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer unmittelbar anwendbar. Auch persönliche Verflechtungen ändern nichts an einer fehlenden Identität zwischen Vermieter und Veräußerer, solange beide selbstständige Rechtssubjekte darstellen.

Hinweis: Im konkreten Fall lässt es der BGH dahinstehen, dass die Vorschrift nach seiner Rechtsprechung darüber hinaus auch verlangt, dass der Vermieter und Veräußerer zugleich Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist.


Entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei Fremdvermietung?

Bislang war umstritten, ob § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter entsprechend angewendet werden kann. Der BGH bejaht dies nun unter bestimmten Voraussetzungen. Zwar scheide eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht aus. Hinsichtlich einer Erweiterung des Veräußerungsbegriffs oder der anderen Tatbestandsmerkmale der Vorschrift sei jedoch eine Analogie denkbar.

So sei der historische Gesetzgeber davon ausgegangen, dass der veräußernde Vermieter gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, wurde vom historischen Gesetzgeber dagegen nicht bedacht. Diese Regelungslücke kann nach dem BGH durch eine entsprechende Anwendung der Norm geschlossen werden:

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.  

Der Gesetzeszweck: Mieterschutz

Maßgeblich ist nach dem BGH der Zweck der Norm. Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grundstück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung der berechtigte Besitz soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.

Dieser Gesetzeszweck greift indes nicht nur dann, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt.

Das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn- oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die hierbei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist.

Im Übrigen könnte sonst der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.

Dass § 566 BGB nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers auch auf andere Sachverhalte Anwendung finden sollte, in denen ein Mieter Gefahr läuft, aufgrund eines Wechsels der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein Besitzrecht zu verlieren, zeige die Vielzahl an Vorschriften, die eine Verweisung auf die §§ 566 ff. BGB anordnen:

  • § 581 Abs. 2 [Pacht];
  • § 567 Satz 1 BGB [Belastung des Wohnraums durch den Vermieter];
  • §§ 1056 Abs. 1, 1059 d BGB [Nießbrauch];
  • § 2135 BGB iVm § 1056 BGB [Nacherbfolge];
  • § 37 WEG [Dauerwohnrecht];
  • § 11 ErbbauRG [Erbbaurecht] und
  • § 57 ZVG [Zwangsversteigerung].

Folgen für den (Fremd-) Vermieter?

Verlust des Mietvertrages

Der Vermieter, der den Mietvertrag mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen wirtschaftlichem Interesse abgeschlossen hat, verliert durch die Überleitung des Mietvertrags auf den Erwerber des Grundstücks seine Vermieterstellung. Einen relevanten Nachteil sieht der BGH darin nicht.

Da er jedoch für den Eigentümer tätig geworden ist, besteht bei ihm regelmäßig kein eigenes Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung bei einem Eigentumswechsel.

Dies spiegelt sich in der dritten vom BGH genannten Voraussetzung für eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB wieder, wonach der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses haben darf.

Bürgenhaftung

Der Vermieter haftet nach § 566 Abs. 2 BGB jedoch infolge der Übertragung gleich einem Bürgen für die Erfüllung der auf den Erwerber übergegangenen mietvertraglichen Pflichten. Auch hierin sieht der BGH keinen relevanten Nachteil für den Vermieter.

Denn was würde gelten, wenn man im Fall der Fremdvermietung eine Anwendung des § 566 BGB und damit einen Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber verneinen würde? Der Vermieter wäre bei einer Veräußerung des Mietobjekts durch den Eigentümer weiterhin gegenüber dem Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, obwohl er nach der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber in der Regel diese Verpflichtung nicht mehr erfüllen könnte. Er wäre deshalb Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt.

Deshalb wird die Rechtsstellung des Vermieters bei einer analogen Anwendung des § 566 BGB und der damit verbundenen bürgengleichen Haftung nach § 566 Abs. 2 BGB nicht verschlechtert.


Folgen für den Erwerber?

Der Erwerber kann und muss den Mieter unter den genannten Voraussetzungen übernehmen. Er muss das Besitzrecht des Mieters gegen sich gelten lassen, auch wenn das Besitzrecht des Mieters im Fall einer Fremdvermietung nur ein abgeleitetes Besitzrecht war.

§ 566 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Mietsache vor der Veräußerung dem Mieter überlassen worden ist (siehe oben das grüne Thema).  Das Erfordernis der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (ausführlich hier). Er ist damit nach dem BGH hinreichend geschützt.

Außerdem verweist der BGH darauf, dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf die Fälle beschränkt ist, in denen der Dritte nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt. Hierdurch ist gewährleistet, dass bei einer bloßen Untervermietung eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ausscheidet.

Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Abschluss des Untermietvertrags erfolgt jedoch nicht im Interesse des Eigentümers, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter dar.

So hatte der BGH schon zuvor eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität von Eigentümer und Vermieter verneint, wenn der Fremdvermieter den Mietvertrag zur Erfüllung seines eigenen Geschäftszwecks, also im eigenen Interesse, abgeschlossen hatte.

In dem nun vom BGH entschiedenen Fall dagegen waren die Mietverträge allein im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abgeschlossen worden. Der Fremdvermieter war eine Gesellschaft, die nur aus „strategischen Gründen“ ins Leben gerufen worden war. Die Mietverträge wurden nur auf Anweisung des Eigentümers abgeschlossen. Die Verwaltung der Immobilie und der Einzug der Miete erfolgten durch den Eigentümer.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.