Kauf von Wohnungseigentum = Haftung für Sonderumlage? BGH klärt Streitfragen

Der Fall

In der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird im August der Beschluss gefasst, eine Baumaßnahme durchzuführen und dafür eine Sonderumlage zu erheben. Im Oktober wird ein neuer Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Dezember verlangt der Verwalter vom neuen Wohnungseigentümer die Zahlung der anteiligen Sonderumlage. Der neue Wohnungseigentümer verweigert die Zahlung, so dass die Sache bis zum BGH geht, der nun anhand dieses Falles eine bislang umstrittene Frage geklärt hat.

Die Ausgangslage

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren.
Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann.
Die Wohnungseigentümer können auch beschließen, dass die Sonderumlage als Vorschuss in monatlichen Raten zu zahlen ist oder dass eine anstehende bauliche Maßnahme durch eine Kreditaufnahme finanziert werden soll und die Darlehensraten als Sonderumlage anteilig von den Wohnungseigentümern getragen werden.
Der Wohnungseigentümer hat die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sog. „Fälligkeitstheorie“).
- So haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander etwa auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.
- Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber hingegen nicht.

Die nun entschiedenen Fragen

Ungeklärt war bislang, ob der Erwerber auch Beitragsleistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden.

Wollte man für die Frage der Haftung des neuen Wohnungseigentümers auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellen, hätte der Erwerber im vorliegenden Fall nicht gehaftet – der Zeitpunkt der Beschlussfassung lag vor seinem Erwerb.

Der BGH lehnt diese Ansicht ab. Gemäß seiner neuen Entscheidung gilt: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage auch dann, wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Der BGH folgt damit der bislang überwiegend vertretenen Ansicht.

Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur wendet hingegen die Fälligkeitstheorie auch hier an mit der Folge, dass der Erwerber für die während seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft fällig gewordenen Beiträge zu einer Sonderumlage unabhängig davon haftet, ob er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Umlage schon Mitglied der Gemeinschaft war. Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Ansicht.

Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt nach dem BGH zu interessengerechten Ergebnissen:

Regelmäßig zieht der Erwerber und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme.
Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrages und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden.

Hinweis: Einmal mehr also Grund genug, sich die üblichen Notar-Musterverträge für Wohnungskäufe genau anzusehen.

Der BGH hat noch eine weitere Streitfrage entschieden: Die Sonderumlage wird grundsätzlich nicht schon mit dem Beschluss der Gemeinschaft über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig.

Die Wohnungseigentümer haben vielmehr ein generelles Interesse daran, ihre anteiligen Beiträge zu der Sonderumlage erst leisten zu müssen, wenn die beschlossenen Beiträge für die Finanzierung der anstehenden, aber noch nicht beauftragten Maßnahme tatsächlich benötigt werden. Da der Verwalter sowohl die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft kennt als auch die anstehenden Maßnahmen in deren Namen zu beauftragen hat, kann er im Regelfall am besten einschätzen, wann letzteres der Fall ist.

Allerdings hat der Verwalter kein alleiniges, die Entscheidungsmacht der Wohnungseigentümer begrenzendes Recht zur Fälligkeitsbestimmung. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen abweichend regeln, folglich auch die sofortige Fälligkeit einer Sonderumlage beschließen:

Sollen die Beiträge abweichend vom Regelfall sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.
Dass die Sonderumlage der Finanzierung einer dringenden Baumaßnahme dienen soll, reicht hierfür nicht aus.