Wenn Dritte die Immobilie kaufen: Wann ist die Maklerprovision verdient? (1/2) – Der Vermittlungsmakler

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung Grundlegendes zum Maklerrecht entschieden. Die Entscheidung gibt mal wieder Anlass, aus Maklersicht sich Gedanken über die Sicherung des Provisionsanspruchs zu machen und aus Kundensicht sich der Anforderungen an Provisionsansprüche zu vergewissern und sich Abwehrmöglichkeiten bewusst zu machen.

Der BGH führt dabei Grundlegendes einerseits zum Vermittlungsmakler und andererseits zum Nachweismakler aus. Nach dem BGB hat der Auftraggeber, der

  • für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder
  • für die Vermittlung eines Vertrags

dem Makler eine Provision verspricht, diese zu zahlen, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.


Der Vermittlungsmakler

Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision

  • durch Verhandeln mit beiden Seiten und
  • durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt.

Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt daher vor, wenn dieser auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags.

Keine provisionspflichtigen Vermittlungsleistungen liegen insbesondere in den folgenden Fällen vor:

  • Die Zusendung eines Exposés stellt regelmäßig nur eine Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers.
  • Eine Vermittlungstätigkeit ist regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht.
  • Das bloße Weiterleiten von Informationen des Verkäufers durch den Makler an den Käufer quasi als „Bote“ des Verkäufers stellt kein Einwirken auf die Abschlussbereitschaft des Käufers im Sinne einer Vermittlungsleistung dar. 
  • Eine Provision wegen Vermittlungsleistungen ist nicht verdient, wenn der Zusammenhang zwischen Vermittlertätigkeit und Abschluss eines Kaufvertrages ein rein zufälliger ist. Das ist etwas der Fall, wenn der Makler mit dem tatsächlichen Käufer überhaupt nicht verhandelt hat und der Käufer durch die Mitteilung eines Erstinteressenten oder des Maklers selbst zum Vertragsschluss motiviert worden ist.    

Wirken Vermittlungsleistungen gegenüber einer Gesellschaft auch gegenüber deren Gesellschafter/Geschäftsführer?

Es sind Fallgestaltungen anerkannt, in denen die Vermittlungstätigkeit eines Verkäufermaklers gegenüber einem mit dem späteren Erwerber verschiedenen Kaufinteressenten ausnahmsweise provisionsauslösend sein kann. Wenn zwischen dem Vorinteressenten und dem späteren Käufer

  • besonders enge persönliche (nahe Familienangehörige) oder
  • besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen (handelsrechtliche oder gesellschaftsrechtliche Zusammenhänge)

bestehen, kann der Makler durch das vermittelnde Einwirken auf den Erstinteressierten zugleich auf den späteren Käufer vermittelnd einwirken und sich seine Provision verdienen.

Das war in dem vom BGH entschiedenen Fall durchaus denkbar. Erstinteressent war eine GmbH, tatsächlicher Käufer aber war letztlich deren geschäftsführender Gesellschafter. Der Makler konnte sich gleichwohl nicht auf diese Rechtsfigur berufen, da es bereits an einer Vermittlungsleistung gegenüber der GmbH fehlte.  


Der Nachweismakler


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.