Wenn Dritte die Immobilie kaufen: Wann ist die Maklerprovision verdient? (2/2) – Der Nachweismakler

Die im Teil 1/2 zum Vermittlungsmakler besprochene BGH-Entscheidung äußert sich auch grundlegend zum Nachweismakler und zu den Anforderungen, die an provisionspflichtige Nachweisleistungen zu stellen sind. Im Besonderen geht es um die Frage, ob eine Nachweisleistung gegenüber einer Gesellschaft (GmbH) zu einem Provisionsanspruch gegenüber deren geschäftsführenden Gesellschafter führt, wenn nicht die GmbH, sonder der geschäftsführende Gesellschafter den Kaufvertrag abschließt.

Provisionspflichtige Nachweisleistung bei vereinbarter Vermittlungsleistung?

Zunächst hat der BGH festgehalten, dass selbst dann, wenn in einer Provisionsvereinbarung lediglich von einer Vermittlungsleistung die Rede ist, nicht ausgeschlossen ist, dass nach dem Parteiwillen auch für eine Nachweisleistung eine Provision geschuldet sein soll. Eine solche Provisionsvereinbarung kann nach dem BGH dahin auszulegen sein, dass der Maklerkunde eine Maklerprovision nicht nur im Fall einer Vermittlung, sondern auch für den Fall des Nachweises versprochen hat.

Hinweis: Wer also als Kunde nur für Vermittlungsleistungen eine Provision vereinbaren möchte, sollte dies hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen.

Provisionspflicht bei Vertragsschluss durch Dritten?

Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler eine Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zustande kommt.

Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Es reicht aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht.

Weist der Makler seinem Auftraggeber ein Objekt zum Kauf nach und erwirbt nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt, kommt es für den Provisionsanspruch des Maklers darauf an, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstieße, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden.

Entscheidend ist, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg häufig ähnlich zugutekommt wie ein eigener, der Abschluss des Vertrags darum auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft gleichzusetzen ist.

Der Kunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen.

Bundesgerichtshof

Diese Rechtsprechung betrifft Fälle, in denen der Käufermakler eine Nachweistätigkeit gegenüber seinem Kunden entfaltet, jedoch nicht dieser selbst, sondern ein Dritter das in Rede stehende Objekt erworben hat. In solchen Fällen wird das nachgewiesene mit dem tatsächlich abgeschlossenen Geschäft als persönlich und wirtschaftlich identisch angesehen, weil es dem Maklerkunden wie ein eigenes Geschäft zugute kommt. Solche Fälle können etwa vorliegen,

  • wenn der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist
  • wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht oder
  • wenn der Maklerkunde über eine vom Erwerber er- teilte Vollmacht mit diesem rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden ist und er durch eine Anmietung des Anwesens von dem Kauf selbst profitiert.

Achtung: Der Hinweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben ist nicht so zu verstehen, dass ein solcher Ausnahmetatbestand allein in ausgesprochenen Umgehungsfällen in Betracht käme, wenn also der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wird und das Objekt von vornherein durch einen nicht an den Maklervertrag gebundenen Dritten erworben werden soll.

In dem vom BGH entschiedenen Fall kam diese Rechtsprechung nicht zum Tragen. Der Makler war nicht Käufer-, sondern Verkäufermakler. Die Rechtsprechung betrifft aber nur Fälle, in denen der Käufermakler eine Nachweistätigkeit gegenüber seinem Kunden entfaltet und ein Dritter das in Rede stehende Objekt erworben hat.

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht.

Bundesgerichtshof

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.