Die erstaunliche Karriere des neuen Rechtsinstruments „Mietendeckel“ geht weiter. In seiner Geburtsstadt, wenn man so will, in Berlin. Nach einem Eckpunktepapier der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen besteht nun der folgende Zeitplan:

  • 18. Juni 2019: Beschluss des Senates über die Eckpunkte des Mietendeckel-Konzepts.
  • Gesetzesentwurf und Anhörung der Verbände bis Mitte September 2019.
  • Entscheidung der Landesregierung über den Gesetzesentwurf im Oktober 2019.
  • Entscheidung des Abgeordnetenhauses Berlin bis Ende 2019.
  • Inkrafttreten des Gesetzes bis 11. Januar 2020. Denkbar ist aber, dass das Gesetz rückwirkend zum Datum des Senatsbeschlusses gelten soll.

UPDATE: Kappen, Bremsen, Deckeln und Schützen: Eine Übersicht zu Mietendeckel, Mietpreisbremse & Co.

Die Eckpunkte

  • Doppelgrenze bei Neuvermietung: Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteigt. Keine Mieterhöhungen also durch Neuvermietungen.
  • Einfrieren von Mieten bei Bestandsmietverträgen: Die Mieten für nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern sollen für fünf Jahre eingefroren werden. Ein Inflationsausgleich ist in der Diskussion.
  • Prüfungsrecht Mieter: Zudem sollen die Mieter bei Bestandsmietverträgen die Möglichkeit erhalten, ihre Mieten anhand der „zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze“ überprüfen und gegebenenfalls herabsetzen zu lassen.  Die Mietobergrenze wird in einer Tabelle anzugeben sein, die nach Baualtersstufen und Wohnungsgröße unterscheiden soll. 
  • Modernisierungen: Mieterhöhungen sind mit Genehmigung der Investitionsbank Berlin (IBB) bei Modernisierungen möglich. (Nur) anzeigepflichtig sollen solche Modernisierungsumlagen sein, die eine Steigerung der Bruttowarmmiete um nicht mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich bewirken. Ohne behördliche Genehmigung sind damit energetische Modernisierungen mit Mieterhöhungen entsprechend ihrer bewirkten Einsparungen der Betriebskosten weiterhin möglich. Einsparungen von Betriebskosten durch Modernisierungen soll der Vermieter durch ein Gutachten nachweisen müssen. Mieterhöhungen, die darüber hinausgehen, bedürfen einer Genehmigung der IBB. Bei der Genehmigung sind die Unabweisbarkeit und Angemessenheit der Kosten zur Durchführung der Maßnahmen sowie die konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe zu prüfen. Eine Genehmigung soll nur erteilt werden , wenn die Wohnraummodernisierung unter Inanspruchnahme der Fördermittel der Wohnungsmodernisierungsbestimmungen erfolgt. Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn z.B. energetische Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, Barrieren in Wohnungen gemindert werden oder ein schlechter Standard beseitigt wird.
  • Ausnahme 1: Der Mietendeckel findet keine Anwendung auf Sozialwohnungen. Für die Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) gilt weiterhin Spezialrecht (Kostenmietensystem).
  • Ausnahme 2: Auch auf bislang noch nicht vermietete Neubauwohnungen soll der Mietendeckel keine Anwendung finden.
  • Härtefälle: Vermieter können wirtschaftliche Härtefälle bei der IBB geltend machen. Die jeweils betroffenen Mieter sollen dann öffentliche Zuschüsse bekommen, um die Mieterhöhung auszugleichen, sofern sie einen Wohnberechtigungsschein haben.
  • Sanktion: Verstöße gegen den Mietpreisdeckel sollen als Ordnungswidrigkeit gewertet werden und haben eine Geldbuße von bis zu 500.000 Euro zur Folge. Mieter können Verstöße beim Bezirksamt oder der IBB anzeigen.

Diskutierte Alternativen:

  • Moratorium mit Inflationsausgleich
  • Mietobergrenze ohne Moratorium

Allerdings sind auf der Berliner Regierungs- und Parteiebene auch weit weniger einschneidende Alternativen des Mietendeckels in der Diskussion.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.