Wucher im Mietrecht: Wann ist die überhöhte Miete nichtig?

Der Vorwurf des Mietwuchers ist in diesen Tagen schnell erhoben. Der BGH hatte nun Gelegenheit, zu wucherähnlichen Rechtsgeschäften einiges klarzustellen – anhand des Gewerberaummietrechts.

Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn

Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und
weitere Umstände hinzukommen, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten.

HINWEIS:
Ein solches wucherähnliches Rechtsgeschäft ist relevant, da dem Wuchertatbestand in § 138 Abs. 2 BGB und § 291 StGB wegen der engen tabestandlichen Voraussetzungen nur geringe praktische Bedeutung zukommt (zu § 5 WiStrG siehe HIER).

Auffäliges Missverhältnis

So liegt auch bei gewerblichen Mietverträgen ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung.

Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.

Der BGH betont nun, dass auf die Ermittlung des objektiven (Verkehrs-)Wertes nicht verzichtet und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden darf, auch dann nicht, wenn ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen. Dann sind andere Erfahrungswerte heranzuziehen. In Betracht kommt ein mit der konkreten Marktsituation vertraute Sachverständiger, der beurteilen kann, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.

In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten lassen müssen und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.
BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24

Verwerfliche Gesinnung

Desweiteren weist der BGH darauf hin, dass aus dem Umstand einer auffällig überhöhten Miete nicht von vornherein eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vermutet werden kann.

Vielmehr ist bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen angesichts der für die Vertragsparteien bestehenden Bewertungsschwierigkeiten im Rahmen der Prüfung, ob aus einem auffälligen Missverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen werden kann, regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Das setzt voraus, dass auch der Marktwert der Leistung für ihn in etwa erkennbar war.
BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24

Aber auch der Benachteiligte ist in den Blick zu nehmen:

Die Vollkaufmann-Eigenschaft des Benachteiligten (hier gemäß § 6 Abs. 1 HGB) begründet aber in aller Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat.
BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24

Abgrenzung zum Gewährleistungsrecht

In einem weiteren Urteil hat der BGH anhand des Kaufrechts eine weitere, auch für das Mietrecht sehr wichtige Weichenstellung entschieden.

De objektiven Werte der gegenseitigen Leistungen, auf die es für die Feststellung des Missverhältnisses ankommt, sind im Zeitpunkt des Vertragsschlusses und damit nach den vertraglichen Vereinbarungen zu bemessen und nicht danach, was die Parteien sich nachfolgend einander gewährt haben. Es bedarf einer Abgrenzung zum Mängel- und Gewährleistungsrecht:

Demnach ist die Frage, ob ein auffälliges Missverhältnis vorliegt, durch einen Vergleich der von den Parteien jeweils vertraglich geschuldeten Leistungen zu beantworten.
Ergibt sich ein Missverhältnis erst daraus, dass eine Partei ihre Leistung nicht mangelfrei erbracht hat, führt das nicht zur Sittenwidrigkeit des Vertrags, sondern zur Anwendung des Gewährleistungsrechts.

Ob ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – wie für die Bejahung eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich – vorliegt, ist anhand eines Vergleichs der vertraglich jeweils geschuldeten – und nicht anhand eines Vergleichs der von den Parteien nachfolgend jeweils erbrachten – Leistungen zu bestimmen. Ergibt sich ein Missverhältnis erst daraus, dass eine Partei ihre Leistung nicht mangelfrei erbracht hat, führt das demnach nicht zur Sittenwidrigkeit des Vertrags, sondern zur Anwendung des Gewährleistungsrechts.
BGH, Urteil vom 11. Februar 2026 – VIII ZR 37/24