Die Berliner Energietage 2019 führten mal wieder Politik, Wirtschaft und Forschung im Dialog zusammen und schon der ein oder andere Besuch immobilienbezogener Veranstaltungen von BMI bis ZIA zeugte von spannenden Diskussionen und Bewegungen in dem und für den Immobiliensektor. Einige subjektive Eindrücke in Schlagwörtern.


Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Es war das wohl beherrschende Thema. Wartet die Branche doch schon lange auf einen nun aber wirklich politisch gewollten und handwerklich sauberen Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes.

Nun also sollte es so weit sein. Denn nach dem was man hört, wird und wurde hart gerungen in der Ressortabstimmung (seit November 2018!). BMI und BMWi auf der einen (keine Verschärfungen!) und BMU (Verschärfung der Anforderungen!) auf der anderen Seite. Voraussichtlich werden die unterschiedlichen Vorstellungen von Sinn oder Unsinn des Ordnungsrechts und dessen Umsetzung im Gebäudeenergiebereich (und die unterschiedliche Lesart des Koalitionsvertrages) auch noch nach Vorlage des Referentenentwurfs zum Ausdruck kommen.

Mit Stand vom 28.05.2019 wurde nun der Referentenentwurf des GEG an die Verbände geschickt, die nunmehr Gelegenheit zur Stellungnahme haben. Auszüge:

Zumindest im BMI scheint man keine hohe Meinung vom Ordnungsrecht zu haben („mit das Unwichtigste„). Auch nicht vom Europarecht. Denn das GEG wird dem Vernehmen nach noch nicht die neuen Vorgaben der neuen EU-Gebäuderichtlinie für 2020 umsetzen. Bemerkenswerte Begründung: Man befinde sich ja bereits seit Beginn 2019 in Verzug noch mit den alten Vorgaben der alten EU-Gebäuderichtlinie (Festsetzung des Niedrigstenergiestandards). Das GEG wird also wohl, kaum dass es in Kraft ist, schon wieder reformbedürftig sein.

Die Umweltministerkonferenz sieht mit Sorge, dass der Bundesrepublik bei Nichteinhaltung der Vorgaben der Europäischen Klimaschutzverordnung (Effort Sharing Regulation) erhebliche finanzielle Belastungen drohen. Die Umweltministerkonferenz betont, dass diese Haushaltsrisiken keinesfalls auf Kosten der notwendigen Investitionen des Bundes und der Länder in Klimaschutz und Klimaanpassung gehen dürfen.

92. Umweltministerkonferenz vom 10. Mai 2019, Hamburg

Auch die EU-Vorgaben zu Ladestationen für E-Autos sollen nicht im GEG umgesetzt werden, sondern anderweitig bundeseinheitlich, unklar aber wo und wann.

Es ist beabsichtigt, die Vorgaben zur Elektromobilitätsinfrastruktur aus der novellierten Gebäuderichtlinie (EU) 2018/844 in einem eigenen Gesetz umzusetzen, da diese Vorgaben einen anderen Zweck verfolgen als das GEG. Die EU-rechtlichen Vorgaben werden eins zu eins umgesetzt.

Bundesregierung, BT-Drucksache 19/9775

Wenn das GEG also wohl keine Verschärfungen und keine wesentlichen inhaltlichen Änderungen bringen soll, sondern neben einer Zusammenlegung von Regelungsquellen und Vereinfachung (zur strukturellen Neukonzeption & Vereinheitlichung schon hier) nur einzelne Neuregelungen, welche sind das? Voraussichtlich dürfte sich u.a. das Folgende im GEG durchsetzen:

  • EnEV easy: Die Anforderungen wandern neugefasst von einer Bekanntmachung in das GEG
  • Photovoltaik-Strom als Erfüllungsoption für den Anteil an zu nutzenden erneuerbaren Energien
  • Flexibilisierung, etwa durch Anrechnung des Einsatzes von gebäudenah erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien, des Einsatzes von Biomethan und beim Einbau von modernen, besonders effizienten Wärmeerzeugungsanlagen.
  • Regelung von Primärenergiefaktoren (statt in DIN-Normen).
  • Quartiersansätze

Auch eine Umstellung auf CO2-Emissionen soll bereits als Ausblick angedacht werden, das GEG wird dies aber durch eine zusätzliche CO2-Angabe im Energieausweis allenfalls vorbereiten. Übrigens ein oft gehörter Gedanke: Ist der Fokus auf den Primärenergiebedarf noch aktuell? Neben CO2, sind nicht Nachhaltigkeit, Lebenszyklus und Verbrauch wichtiger?Tatsächlich laufen Untersuchungen zu einer Ergänzung oder Umstellung des Anforderungssystems von einer primärenergetischen Betrachtung auf eine CO2-Betrachtung.

Das GEG und die energetischen Anforderungen an Gebäude, die wirt- schaftlich vertretbar sein müssen, werden ihren Beitrag dazu leisten, dass Energieeffizienz und Klimaschutz bei Gebäuden wirtschaftlich, umweltfreundlich und sozial umgesetzt werden. […] Die Energieeffizienzstrategie Gebäude der Bundesregierung zeigt, dass zur Erreichung eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands im Jahr 2050 eine deutliche Erhöhung der Energieeffizienz und eine verstärkte direkte Nutzung erneuerbarer Energien sowie eine verstärkte Sektorkopplung, insbesondere mittels Wärmenetzen und Wärmepumpen, notwendig sind.

Bundesregierung, BT-Drucksache 19/9775

Noch bevor der Referentenentwurf des Gebäudeenergiegesetz offiziell freigegeben ist, ruft es, selbst mit dem vorstehenden Umsetzungsstand, Widerstand hervor – etwa in Form eines Antrages der Landesregierung des Landes Nordrhein-Westfalen auf Entschließung des Bundesrates zur Berücksichtigung der Aspekte des bezahlbaren Bauens und Wohnens im geplanten Gebäudeenergiegesetz (28.05.2019, BR-Drucksache 249/19). Dort geht es jedoch nicht um einen konkreten Lösungsvorschlag für die Mieten- und Wohnraumfrage im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz, sondern letztlich um ein allgemeines Plädoyer, die Aufgabe der Daseinsvorsorge in Form der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kostengünstig zu erfüllen und das Preisargument in den Mittelpunkt der Politik zu stellen.

Bezahlbares Bauen und Wohnen, Energieeffizienz und Klimaschutz dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden. 

Aus den Ergebnissen des Wohngipfels am 21. September 2018 im Bundeskanzleramt

Sehr viel substantiierter hatte sich bereits die Bauministerkonferenz am 22.02.2019 zu den konkreten Anforderungen an das Gebäudeenergiegesetz geäußert. Im Folgenden finden Sie die Anliegen der Bauministerkonferenz, über die sicherlich noch im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zu reden sein wird (Beschlüsse zum GEG aus dem Protokoll der Sitzung der Bauministerkonferenz):

Der Zielkonflikt zur Mieten- und Wohnraumfrage ist also überall präsent. Auf Bundesebene hat sich nach Angaben eines Referatsleiters die Erkenntnis durchgesetzt, dass Klimaschutz, soweit politisch gewollt, nicht zum Nulltarif zu haben sein wird und dass die Wohnraumfrage derzeit politisch gewichtiger gewertet wird als der Klimaschutz (Stand vor der Europawahl).

Dabei zeigten sich auf den Energietagen auch Allianzen zwischen Wohnungswirtschaftsverbänden und Mieterverein dahingehend, nicht mehr herhalten zu wollen als Sündenböcke, zwischen denen die Kostenfrage letztlich ausgekämpft werden muss. Denn wenn Klimaschutz gesellschaftlich gewollt ist, so die Vorstellung, dann muss sich die Gesellschaft auch an deren Kosten beteiligen. Also war etwa ein Kostenverteilungsmodell zu jeweils 1/3 in der Diskussion: 1/3 Vermieter, 1/3 Staat und 1/3 Mieter, letztere wiederum mit Innenverteilung zwischen den Mietern.

Nachhaltige bauliche Entwicklung und soziale Gerechtigkeit sind keine Gegensätze, sondern sie bedingen sich gegenseitig. Die KNBau hat deswegen Handlungsempfehlungen zu folgenden drei Schwerpunkten erarbeitet:
▸ Masse und Klasse – neuer Wohnraum soll zukunftsfähig sein
▸ Energieeffizient und erneuerbar – das Gebäude soll zukunftsfähig sein
▸ Verdichtung und Wohnqualität – die Stadt soll zukunftsfähig sein.

Aus dem Positionspapier der Kommission Nachhaltiges Bauen am Umweltbundesamt (KNBau), Was tun im Wohnungsbau? Handlungsempfehlungen für den nachhaltigen Wohnungs- und Städtebau, 2019, S. 5.

CO2-Bepreisung, Investor-Nutzer-Dilemma, Green Lease und Datenschutz

In diese Diskussion mischt sich dann auch noch das Thema der CO2-Bepreisung, aufgrund der hitzigen Mietendiskussionen quasi zur Unzeit.

Während die einen wegen der Anreizwirkung bei Bau und Modernisierung die Kostenlast zu 100% bei den Vermietern sehen, zeigte ausgerechnet der Beauftragte eines Immobilienkonzerns mit starker „Manage to Green“-Agenda das Dilemma dieser Diskussion auf: Zum einen wird Environment, Social and Corporate Governance (ESG) groß geschrieben und sollen sogar Mieter und Transaktionspartner, die gegen diese Werte verstoßen, von Anmietungen und Transaktionen ausgeschlossen werden. Zum anderen aber sollen die Mieter die CO2-Preise zu 100% alleine tragen. Kompensiert werden soll dies durch einen wie auch immer gearteten Anspruch des Mieters auf Durchführung von (energetischen) Modernisierungen.

Betrachtet man die aktuellen Mietpreisdiskussionen und erkennt man, wie schwer sich der Gesetzeber schon bei der Einführung einer Regelung für bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität tut, wonach der Mieter vom Vermieter die Zustimmung für bauliche Veränderungen verlangen kann, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug erforderlich sind, wirken solche Ansätze politisch durchaus mutig.

Tatsächlich trifft der Ansatz aber auch rechtlich auf Bedenken, würde er doch einen nicht überzeugenden Paradigmenwechsel im Mietrecht bedeuten und bei den ohnehin überlasteten Gerichten für Unverständnis sorgen. Nicht ohne Grund hat nach geltender Rechtslage der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf energetische Modernisierung des Mietobjekts. Ein CO2-Preis oder der Wunsch, diesen von einer Vertragspartei alleine tragen zu lassen, dürften kein legitimer Grund sein, hiervon abzuweichen, auch und vor allem aus der Sicht des Immobilieneigentümers und Vermieters.

Die Diskussion um die Verteilung der Kosten lenkt letztlich den Fokus auf ein Thema, das auf den Energietagen immer wieder als zentral definiert worden war: Die Auflösung des sog. „Investor-Nutzer-Dilemmas“ im Verhältnis von Eigentümer/Vermieter und Nutzer/Mieter – etwa über den Green Lease-Ansatz. Das bedeutet, dass die in eine Modernisierung investierende Partei auch an den hieraus resultierenden Kosten- bzw. Nutzungsvorteilen partizipieren sollte. Nach wie vor ein ungelöstes Thema, wie sich zeigte.

Ideal ist ein (messbares) Anreizsystem, das Nutzer und Investierenden möglichst dazu veranlasst, im eigenen Interesse im Sinne der jeweiligen Nachhaltigkeitsziele zu handeln. Dabei kommt dem Mietvertrag im Gesamtzusammengang des Managements insbesondere auch die Funktion zu, etwa über Regelungen zur Offenlegung von Verbrauchs- und Nutzungsdaten (Reporting/Monitoring) eine ganzheitliche Messung und Bewertung von „Gebäudestrukturperformance“ und „Nutzungsperformance“ zu gewährleisten. Ohne ein solches Energiemonitoring ist es kaum möglich, einen realistischen und verlässlichen Sanierungsfahrplan für ein Objekt bzw. ein Portfolio zu erstellen, den man wiederum braucht, wenn man sich Gedanken machen will oder muss, wie man Emissionsminderungen und Effizienzsteigerungen erreichen kann. Schon die RICS/IREBS-Nachhaltigkeitsstatistik 2017 hatte daher Big Data, Datenerfassung, Datensammlung und Datenevaluierung gerade auch im Zusammenhang mit Effizienzmaßnahmen auf Asset- und Portfolioebene als „Megathema“ der Immobilienbranche bezeichnet. 

An dieser Stelle rückte ein weiters Thema in den Mittelpunkt: Datenschutzrecht. Dieses wird als Hindernis für ein Energiemonitoring wahrgenommen. Tatsächlich ergeben sich aus der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) seit ihrem Inkrafttreten am 25. Mai 2018 zusammen mit dem neugefassten Bundesdatenschutzgesetz (BDSG), aus neuen rechtlichen Vorgaben für den Schutz vertraulichen Know-hows und vertraulicher Geschäftsinformationen sowie aus dem Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende neue Anforderungen. Diese dürfen in keinem Energiemonitoring-Konzept, Green Lease-Modell oder Performance-Tool unbeachtet bleiben. Grund, in Datenschutz-Hysterie zu verfallen, besteht aber gleichwohl nicht.


Die Vorbildwirkung des Bundes, der Energetische Sanierungsfahrplan und das BMF als Buhmann

Bereits im Klimaschutzplan 2050 war vorgesehen, dass der Bund im Bau- und Gebäudebereich im Hinblick auf den Klimaschutz eine Vorbildfunktion übernehmen soll.  

Der Klimaschutzplan bekräftigt auch die Vorbildfunktion und Vorbildwirkung des Bundes. Zum einen können durch die Aktivitäten des Bundes auch andere Marktteilnehmer motiviert werden, verstärkt in Maßnahmen für den Klimaschutz zu investieren. Zum anderen leisten die durchgeführten Bundesmaßnahmen selbst einen Beitrag zur Erreichung der deutschen Klimaschutzziele. (…) Angesichts der laufenden Novellierung der EnEV zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Zielsetzungen aus dem Klimaschutzplan sind die energetischen Anforderungen an Bundesbauten – sowohl für Neubauten als auch Bestandssanierungen – neu zu justieren. Mit dem Klimaschutzplan kommt dabei eine wesentliche Neuerung hinzu. Diese besteht darin, dass es nun nicht mehr nur darum geht, die gesetzlichen Mindestanforderungen zu unterschreiten, sondern darum, eine erforderliche energetische Qualität des gesamten Gebäudebestandes bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erhalten. Als strategisches Instrument hierfür wird ein „Energetischer Sanierungsfahrplan für Bundesliegenschaften“ (ESB) erarbeitet.

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.), Zukunft Bau, Band 18, Vorbildwirkung Bundesbau – Klimaschutz und die Vorbild­funktion des Bundes im Gebäudebereich, 2019, S. 8 f.

Das angesprochene strategische Instrument eines Sanierungsfahrplans, erstellt mit Unterstützung der DENA, wird in der Immobilienwirtschaft bereits erwartet, erhofft man sich von ihm doch Unterstützung und Standardisierung bei der Definition von anerkannten Wegen zur Erreichung der vorgegebenen Klimaschutzziele – auch im privatwirtschaftlichen Bereich. Mit dem Leitfaden für Nachhaltiges Bauen des Bundes (Grundlagen – Methoden – Werkzeuge) war dies schon für das nachhaltige Bauen gelungen. Sanierungsfahrpläne sollen für einzelne Gebäude verschiedene Sanierungsstrategien aufzeigen und erforderliche Teilschritte dokumentieren, um die jeweils geltende Klimaschutzvorgabe einzuhalten.

Die Sache hat nur einen Haken. Der Sanierungsfahrplan für Bundesliegenschaften steckt in der Ressortabstimmung fest und wird dort vom Bundesfinanzministerium wegen einer Bewertung der Wirtschaftlichkeit und einer Prüfung auf die Vereinbarkeit mit dem Haushaltsrecht blockiert.

Und so entwickelte sich das durch Abwesenheit glänzende BMF auf den Energietagen zu so etwas wie dem Buhmann der Veranstaltung, nicht nur wegen des Blockierens einer Standardisierung von Sanierungsfahrplänen mit Vorbildwirkung, sondern auch wegen der offenen steuerlichen Risiken im Zusammenhang mit Mieterstrom, Solaranlagen und Gewerbesteuer. Und schließlich hätte man sich auch ein Signal zur Frage der steuerlichen Förderung der energetischen Sanierung im Bestand gewünscht, die zumindest von Seiten des BMU und des BMWi offenbar bejaht und befürwortet wird.


Von der Gebäudekommission zum Klimakabinett

Was die Immobilienwirtschaft letztlich von der Politik fordert, ist ebenso klar wie nachvollziehbar: Verlässlichkeit der Politik, Mitnahme der Branche bei den mehr oder weniger ambitionierten Zielen und vor allem: Nicht nur Vorgabe von Zielen, sondern auch Unterstützung und Mitnahme bei der Frage, wie diese Ziele erreicht werden können. Insofern hatte die Politik aus Sicht der Immobilienwirtschaft nicht geliefert.

Zum einen liegt ein Referentenentwurf des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit für ein Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) vor, welches seit dem 27. Mai 2019 in der Ressortabstimmung ist und für den Gebäudesektor ambitionierte Zielvorgaben enthält:

Dem ist jedoch nicht zu entnehmen, wie diese Ziele erreicht werden sollen. Einiges erwartet hatten sich die Verbände von der ursprünglich geplanten Gebäudekommission. Diese wurde jedoch abgesagt und durch das „Klimakabinett“ ersetzt, was in den Verbänden verständlicherweise keine Freude auslöste.

Die Bundesregierung plant keine Einsetzung einer „Gebäudekommission“ oder eines vergleichbaren Gremiums. Sie wird unter Federführung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat und des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie selbst ein Maßnahmenpaket zur Erreichung der Energie- und Klimaziele erarbeiten. Ein Dialogforum mit Experten und Stakeholdern soll den beiden Ressorts als gemeinsamer Begleitprozess dienen. Beschlüsse des Bundeskabinetts zu Maßnahmen werden durch den am 20. März 2019 vom Bundeskabinett beschlossenen Kabinettausschuss für Klimaschutz („Klimakabinett“) vorbereitet werden.

Bundesregierung, Drucksache 19/9671

Dem Kabinettausschuss Klimaschutz gehören die Bundeskanzlerin als Vorsitzende, der Stellvertreter der Bundeskanzlerin als stellvertretender Vorsitzender, die Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit als Beauftragte Vorsitzende sowie der Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, der Bundesminister für Wirtschaft und Energie, die Bundesministerin für Ernährung und Landwirtschaft, der Bundesminister für Verkehr und digitale Infrastruktur, der Chef des Bundeskanzleramtes und der Chef des Bundespresseamtes an. Das Klimakabinett soll Kabinettentscheidungen zur rechtlich verbindlichen Umsetzung des Klimaschutzplans sowie der für Deutschland verbindlichen Klimaschutzziele für das Jahr 2030 vorbereiten. Die Bundesregierung versteht die Einrichtung von Kabinettausschüssen als ein etabliertes und bewährtes Instrument der Zusammenarbeit innerhalb der Bundesregierung bei Querschnittsthemen von herausgehobener politischer Bedeutung. Zum Ende des Jahres 2019 sollen dann Entschließungen des Klimakabinetts vorliegen, die jedoch nicht verbindlich sein werden, sie werden die Entscheidungen der Bundesregierung „nur“ vorbereiten. Wenig Erhellendes ergab sich aus der letzten Sitzung des Klimakabinetts am 29.05.2019. Im Juli soll es nun um eine CO2-Bepreisung gehen und im September sollen „Grundsatzentscheidung“ zu konkreten Maßnahmen auf die Tagesordnung.

Exkurs: Noch nicht beantwortet ist eine parlamentarische Anfrage (BT-Drucksache 19/10119), ob das Bundesfinanzministerium beabsichtigt, finanz(markt)politische Initiativen in die Diskussionen bzw. Beratungen des Klimakabinetts einzubringen, insbesondere zum Thema „Sustainable Finance“.


„Versöhnung“ von Ökonomie und Ökologie?

Zum Abschluss noch ein Blick auf eine Umfrage unter den Teilnehmern der Berliner Energietage 2019 (Klartext Energiewende 2019). Bei der Frage, wie die Bevölkerung das Ziel einer weitgehenden Klimaneutralität 2050 beurteilt, gaben nur 7,2% an, dies werde von der Bevölkerung überwiegend als wirtschaftliche Chance gesehen.

Mehr Grund für Optimismus gibt insoweit eine aktuelle Studie von adelphi/Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung/Gesellschaft für wirtschaftliche Strukturforschung mbH/Roland Berger GmbH im Auftrag des Umweltbundesamtes, Wirtschaftliche Chancen durch Klimaschutz: Gesamtwirtschaftliche Effekte einer investitionsorientierten Klimaschutzpolitik (Mai 2019) mit dem Fazit: Klimaschutz lohnt sich für die deutsche Wirtschaft.

Und auch die Kommission Nachhaltiges Bauen am Umweltbundesamt widerspricht nicht nur den Versuchen, Bezahlbares Bauen und Wohnen, Energieeffizienz und Klimaschutz gegeneinander auszuspielen (dazu schon vorstehend), sondern hebt auch die Themen Innovationskraft und Wettbewerbsfähigkeit der Baubranche im Zusammenhang mit zukunftsfähigem Planen, Bauen und Betreiben hervor.

Die Intensivierung des Neubaus in den kommenden Jahren ist eine Herausforderung – und eine Chance, zugleich zukunftsfähiges Planen, Bauen und Betreiben zu etablieren. Es gilt die diesbezügliche Wettbewerbsfähigkeit der Planungsbüros, Bauunternehmen und Bauprodukthersteller zu demonstrieren. 

Aus dem Positionspapier der Kommission Nachhaltiges Bauen am Umweltbundesamt (KNBau), Was tun im Wohnungsbau? Handlungsempfehlungen für den nachhaltigen Wohnungs- und Städtebau, 2019, S. 6.

Oder um es mit dem CDP Climate Change Report 2019 (Major risk or rosy opportunity – Are companies ready for climate change?) zu sagen: The opportunities are bigger than the risks. In diesem Sinne: Stay tuned!


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.