Zur weitreichenden Haftung des Bauträgers für eine genehmigungsfähige Planung

Gesetzliche Ausgangslage

Nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag,

der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und
der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Die Legaldefinition hebt damit als Wesensmerkmal des Bauträgervertrages hervor, dass der Bauträger dem Kunden neben der baulichen Errichtung bzw. dem baulichen Umbau auch die Verschaffung des Eigentums/Erbbaurechts (am Bauwerk bzw. am Wohnungs-/Teileigentum) schuldet.

Die Unterscheidung der Legaldefinition zwischen Errichtungs- und Eigentumverschaffungspflichten beim Bauträgervertrag aufgreifend verweist § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. auf das Werkvertragsrecht und § 650u Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. auf das Kaufvertragsrecht:

Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Werkvertragsrechts Anwendung, soweit sich aus den besonderen Vorschriften des §§ 650u, 650v BGB n.F. nichts anderes ergibt.
Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

Neue Entscheidung

Bereits die gesetzliche Ausgangslage kann als komplex beschrieben werden. Richtig los geht es aber, wenn man einen Blick in die aktuelle Rechtsprechung wirft.

Bereits im Jahr 2018 hatte der BGH bestätigt, dass es zum werkvertraglichen Pflichtenprogramm des Bauträgers gehört, die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten.

Ob der Bauträger zu der Anbringung der Außenjalousien aufgrund des Bauträgervertrags verpflichtet war, hängt deshalb davon ab, ob dies nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung bzw. aufgrund einer Auflage in der Baugenehmigung vorgeschrieben war.
BGH 2018

In einer aktuellen Entscheidung knüpft der BGH daran an und macht etwas auf den ersten Blick Erstaunliches. Entnehmen wir noch der gesetzlichen Ausgangslage, dass sich die Pflicht zur Verschaffung des Eigentums aus dem kaufvertraglichen Teil des Bauträgervertrages ergibt, stellt der BGH nun fest, dass der Bauträger auch werkvertraglich zur Verschaffung von Grundstückseigentum verpflichtet sein kann.

Der werkvertragliche Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch könnte die Verschaffung gemeinschaftlichen Eigentums an dem Grundstück N. allee umfassen, wenn die Genehmigungsfähigkeit des Gebäudes nur durch die Wiedervereinigung der Grundstücke gesichert werden und deshalb allein auf diese Weise eine mangelfreie Herstellung des versprochenen Werkes erfolgen kann.
BGH 2019

Die Erklärung ergibt sich daraus, dass der Bauträger eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet. Hieran fehlt es auch dann, wenn das Werk zwar der übernommenen Bauverpflichtung gerecht wird, jedoch nicht den zu beachtenden rechtlichen Vorgaben.

Im konkreten Fall ging es darum, dass durch eine Grundstücksteilung ein baurechtswidriger Zustand eingetreten sein konnte, der durch die Eigentumsverschaffung des abgetrennten Grundstücksteils (Wiedervereinigung der geteilten Grundstücke) zu beseitigen gewesen wäre.

Sofern durch die Grundstücksteilung die auflösende Bedingung, unter der der Dispens steht, eingetreten sein sollte und es damit an den Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung gemäß § 63 Abs. 2 Nr. 1a BauO Berlin i.d.F. vom 29. September 2005 (bzw. eine etwaige im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren erteilte Baugenehmigung) fehlen sollte, handelte es sich nicht – wie es das Berufungsgericht erwogen und im Ergebnis offengelassen hat – um einen dem Kaufrecht unterliegenden Mangel des Grundstücks. Vielmehr läge im Hinblick auf das ausgebaute Gebäude ein werkvertraglicher Sachmangel vor. […]
Ob die Grundstücksteilung baurechtswidrig ist, haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung zu prüfen, solange eine rechtsverbindliche Entscheidung der Behörde nicht ergangen ist.
BGH 2019

Siehe zum Teilflächenkauf auch hier

HINWEIS:
Ein Bauvorhaben widerspricht nicht bereits deshalb dem (materiellen) öffentlichen Baurecht, weil ein in den Anlagen zu dem Bauantrag aufgeführtes Ausstattungsmerkmal nicht ausgeführt worden ist. Entscheidend ist, ob das Ausstattungsmerkmal nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich ist. Dem steht es gleich, wenn bezogen auf ein bestimmtes Ausstattungsmerkmal in der Baugenehmigung eine entsprechende Auflage enthalten ist.
Auch führt ein Hinweis im Bauträgervertrag darauf, die Baugenehmigung sei erteilt und es werde auf Anforderung eine Kopie zur Verfügung gestellt, nicht dazu, dass nunmehr sämtliche Ausstattungsmerkmale, die in der der Baugenehmigung zugrunde liegenden „Allgemeinen Baubeschreibung“ erwähnt werden, von dem Bauträger über das konkret vereinbarte Bau-Soll hinaus ausgeführt werden müssen.