Der Fall

Ein Bauherr beauftragt einen Generalunternehmer (GU) u.a. mit der Errichtung einer Pellet-Heizungsanlage. Auf Antrag des GU erteilt die Baubehörde eine Baugenehmigung mit der Auflage, dass bis zur Schlussabnahme bzw. Ingebrauchnahme der baulichen Anlage der Bauaufsicht eine Bescheinigung des zuständigen Bezirksschornsteinfegermeisters über die sichere Benutzbarkeit der Feuerungsanlage vorzulegen ist.

Die erfolgte Bescheinigung erwies sich im Nachhinein als unrichtig, weshalb die bereits ausgeführte Anlage mit entsprechenden Kosten wieder umgebaut werden musste. Diese Kosten machte der GU gegenüber dem Schornsteinfeger geltend, nachdem er gegenüber dem Bauherrn wegen des vereinbarten Pauschalfestpreises mit einer Mehrvergütungsforderung gescheitert war.


Die Gewährleistungshaftung des GU

Der BGH verweist auf die verschuldensunabhängige Gewährleistungsverantwortung des Werkunternehmers für die Errichtung eines abnahmefähigen Bauwerks fei von Sachmängeln und ordnet dieser Gewährleistungshaftung des Bauunternehmers auch die Beachtung der Vorgaben der Landesbauordnungen und der Brandschutzvorschriften zu.

Der Auftragnehmer hat die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen zu beachten. Darunter fallen alle Regelungen des privaten und öffentlichen Rechts, etwa die Bauordnungen der Länder und Brandschutzvorschriften.

Folglich war im vorliegenden Fall auch die Pflicht zur rechtskonformen Errichtung des Schornsteins mit richtigem Abstand zum Nachbargebäude Bestandteil der Mangelhaftung des GU. Die Bauherrin konnte den GU daher aus dem abgeschlossenen Werkvertrag wegen des nicht abnahmefähigen Standorts des Schornsteins gemäß §§ 633 ff BGB in Anspruch nehmen und hatte dies auch erfolgreich getan.


Die Deliktshaftung des Schornsteinfegers

Da der GU also gegenüber seinem Bauherren in der Pflicht war: Konnte er Regress bei jenem nehmen, der die Auskunft falsch erteilt hatte, dem Schornsteinfeger? Ja, sagt der BGH.

Die von dem Beklagten aufgrund der vorgenommenen Vermessung erteilte Auskunft, es bestehe ein ausreichender Abstand zu der Wohnbebauung auf dem Nachbargrundstück, weswegen er für die geplante Ausführung „grünes Licht“ gab, war, wie der Beklagte nicht in Abrede stellt, falsch und daher pflichtwidrig.


Die Haftung des Amtsträgers für Falschauskünfte

Der Bezirksschornsteinfeger ist mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben beliehen, neben den Aufgaben der Ausstellung von Bescheinigungen zu Bauabnahmen nach Landesrecht und der Feuerstättenschau mit Aufgaben der Betriebs- und Brandsicherheit sowie des Umwelt- und Klimaschutzes.

Insbesondere dient die Gewährleistung der Feuersicherheit dem Eigentümer, dessen Eigentum durch Versäumnisse und unsachgemäße Maßnahmen des Schornsteinfegers unmittelbar bedroht ist. Überdies sollen die – Abgasen ausgesetzten – Nachbarn vor unzumutbaren Belästigungen durch Immissionen geschützt werden.

Für seine Auskunftshaftung gilt daher, was für jeden Amtsträger gilt:

  • Auskünfte, die ein Amtsträger erteilt, müssen dem Stand seiner Erkenntnismöglichkeit entsprechend sachgerecht, das heißt vollständig, richtig und unmissverständlich sein, so dass der Empfänger der Auskunft entsprechend disponieren kann.
  • Für die Frage, ob die Auskunft den zu stellenden Anforderungen genügt, kommt es entscheidend darauf an, wie sie vom Empfänger aufgefasst wird und werden kann und welche Vorstellungen zu erwecken sie geeignet ist.
  • Dabei hängt der Umfang der Auskunftspflicht auch vom Inhalt der Frage ab, die der Auskunftssuchende an die Behörde richtet.
  • Eine amtliche Auskunft ist selbst dann richtig, klar, unmissverständlich und vollständig zu erteilen, wenn keine Pflicht zu ihrer Erteilung besteht oder der Beamte fachlich dafür nicht ausgebildet oder befugt ist.

Der geschützte Adressat

Die Amtspflicht zu richtiger Auskunft besteht gegenüber jedem Dritten, in dessen Interesse oder auf dessen Antrag sie erteilt wird. Sie besteht ohne weiteres im Interesse des Eigentümers und damit dem Bauherren (der im vorliegenden Fall aber keinen Schaden hatte, da er den GU erfolgreich aus Gewährleistungsrecht in Anspruch genommen hatte). Die fragliche Auskunft war aber auch im Interesse des GU erteilt worden. Die Auskunft diente dem GU dazu, zweierlei Pflichten zu erfüllen:

  1. Der GU trug aufgrund der gegenüber der Bauherrin übernommenen Verpflichtung, ein in allen Belangen mangelfreies Bauwerk zu erstellen, die im Außenverhältnis zur Bauaufsicht den Eigentümer treffende Gefahr, für einen den Anforderungen der Feuerstättenschau entsprechenden Schornstein zu sorgen.
  2. Darüber hinaus oblag dem GU als Bauleiter die Pflicht, darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt wird.

Eine dem Vertragspartner des von einer Amtspflicht primär Geschützten (hier dem von dem Eigentümer beauftragten Generalunternehmer eines Bauvorhabens) gegebene Auskunft ist jedenfalls dann im Interesse des Auskunftsempfängers erteilt, wenn sich – ähnlich der Situation der Drittschadensliquidation – das (wirtschaftliche) Risiko der Falschauskunft vollständig auf ihn verlagert hat, während dem vorrangig geschützten Betroffenen – das heißt vorliegend der Bauherrin als Grundstückseigentümerin – der entsprechende Schaden nicht entsteht.


Schutzbedürftigkeit des Anspruchstellers?

Im vorliegenden Fall bestand mithin grundsätzlich eine Schadensersatzhaftung des Schornsteinfegers als Amtsträger gegenüber dem GU. Jedoch standen dem zwei mögliche Einwände entgegen, über die der BGH nicht final entschieden hatte:


Fachwissen?

Eine Haftung wegen Falschauskunft des Amtsträgers besteht nur, wenn sich der Empfänger darauf verlassen durfte. Das kann bei einem Fachunternehmen mit Spezialkenntnis fraglich sein. Im vorliegenden Fall des Generalunternehmers kam es daher darauf an, welches Wissen bei dessen Subunternehmern vorlag. Denn das Wissen der Subunternehmer musste sich der GU zurechnen lassen.

Insoweit wird zu klären sein, womit die Subunternehmerinnen im Einzelnen beauftragt waren, inwieweit sie an der Planung beteiligt waren und ob sie über besondere, denen des Beklagten gleichkommende oder gar überlegene Fachkenntnisse zu der in Rede stehenden Frage verfügten oder hätten verfügen müssen.


Anderweitige Ersatzmöglichkeiten?

Eine Haftung des Amtsträgers kann auch bei sonstigen Ersatzmöglichkeiten ausscheiden:

  • Eine solche anderweitige Ersatzmöglichkeit konnte sich grundsätzlich gegenüber Planern ergeben. Jedoch hatte der GU im vorliegenden Fall auch die Planungsleistungen (einschließlich der Architekten- und Ingenieurleistungen) zu erbringen. Hinweise darauf, dass der Bauherr selbst Architekten oder Ingenieure beauftragt hatte, gegen die Rückgriffsansprüche des GU gemäß § 426 Abs. 1 i.V.m. §§ 633 ff BGB denkbar wären, gab es nicht.
  • Ansprüche gegen eine andere Behörde – etwa der Baubehörde, die die Planung genehmigt hatte – waren wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit der öffentlichen Hand unbeachtlich.

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.