Die Neuregelung im Vertragsrecht

Allgemeines Zivilrecht

Was?

Leistungsverweigerungsrecht des Verbrauchers

  • bei einem Verbrauchervertrag (Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher), der ein Dauerschuldverhältnis ist (alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse, verstanden als solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind, etwa Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste, soweit zivilrechtlich geregelt auch Verträge über die Wasserver- und -entsorgung) und vor dem 08.03.2020 abgeschlossen worden ist,
  • wenn dem Verbraucher infolge der COVID-19-Pandemie die Erbringung der Leistung (regelmäßig die Entgeltleistung) ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts nicht möglich wäre,
  • es sei denn, dass die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger wegen einer Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlage seines Gewerbebetriebs unzumutbar ist (in diesem Fall ist der Schuldner aber zur Kündigung berechtigt).

Leistungsverweigerungsrecht des Kleinstunternehmen (definiert als ein Unternehmen, das weniger als 10 Personen beschäftigt und dessen Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz 2 Mio. EUR nicht überschreitet)

  • bei einem Dauerschuldverhältnis (alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse, verstanden als solche, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebs erforderlich sind, s.o.), das vor dem 08.03.2020 abgeschlossen worden ist,
  • wenn infolge der COVID-19-Pandemie
    • das Unternehmen die Leistung (Entgeltleistungen und auch andere Leistungen einschl. Dienstleistungen, auch Aufwendungs-/Schadensersatzleistungen und Rückgewährleistungen nach Rücktritt) nicht erbringen kann oder
    • dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung derwirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre,
  • es sei denn, dass die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger wegen einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder der wirtschaftlichen Grundlage seines Gewerbebetriebs unzumutbar ist (in diesem Fall ist der Schuldner aber zur Kündigung berechtigt).

HINWEISE:
Leistungen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits fällig waren, können mit Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts nicht mehr durchgesetzt werden. Ist der Schuldner mit der Erfüllung der Leistungspflicht bereits in Verzug, entfallen die Voraus- setzungen des Verzugs wieder mit Ausübung dieses Rechts. Die Vollstreckbarkeit und dieEntstehung von Sekundäransprüchen sind gehindert. Nach Ablauf des Moratoriums ist die Leistungspflicht aber wieder zu erfüllen.

Ausnahmen:

  • Mietverträge, Pachtverträge und Verbraucherdarlehensverträge (Sonderreglungen nachstehend)
  • Arbeitsverträge

Abweichungen zum Nachteil des Schuldners sind nicht zulässig.

Wann?

  • Leistungsverweigerung bis zum 30.06.2020.
  • Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Anwendung bis zum 30.09.2020 zu verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen und die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID- 19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.
  • Die Bundesregierung wird außerdem ermächtigt, die vorgenannten Fristen über den 30.09.2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen fortbestehen.
  • Außerkrafttreten am 30.09.2022.

Mietrecht

Was?

Kündigungsausschluss des Vermieters:

  • Ein Mietverhältnis/Pachtverhältnis über Grundstücke oder über Räume
  • kann der Vermieter nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet,
  • sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, wobei der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft zu machen ist (z.B. Versicherung an Eides Statt, Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall, bei Gewerbemieten insbesondere durch Hinweis auf Rechtsverordnungen oder behördliche Verfügungen betreffend die Einschränkung des Betriebs, etwa bei Gaststätten oder Hotels).

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig.

HINWEISE:
Durch den Kündigungsausschluss soll verhindert werden, dass die zu erwartenden negativen wirtschaftlichen Auswirkungen dazu führen, dass Mieter die Wohnräume und Gewerbetreibende die angemieteten Räume und Flächen und damit die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID- 19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.

Dem Vermieter bleibt es auch unbenommen, das Mietverhältnis während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind beziehungsweise die aus einem späteren Zeitraum resultieren werden.
Der Vermieter kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art, wegen Eigenbedarfs oder im Wege der ordentlichen Kündigung bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Verträgen.
Die Mieter erhalten kein Leistungsverweigerungsrecht. Sie bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten. Es gilt nur ein Kündigungsausschluss, der bis zum 30.06.2022 anwendbar ist. Das bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten und bis zum 30.06.2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter vom 30.06.2020 an zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand (ggf. zzgl. Zinsen) auszugleichen.

Es handelt sich um eine den Besonderheiten des Mietverhältnisses ausgewogen Rechnung tragende Sonderregelung, die dem Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses den Vorzug gibt. Dies rechtfertigt es, von einer speziellen Härteklausel abzusehen. In ganz besonders gelagerten Einzelfällen kommt ein Rückgriff auf Treu und Glauben in Betracht.

Aus der Gesetzesbegründung

Wann?

  • Kündigungsausschluss bis zum 30.06.2022.
  • Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Kündigungsbeschränkung auf Mietrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum 01.07.2020 bis längstens 30.09.2020 entstanden sind,wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen und die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.
  • Die Bundesregierung wird außerdem ermächtigt, die vorgenannten Fristen über den 30.09.2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen fortbestehen.
  • Außerkrafttreten am 30.09.2022.

HINWEIS:
Der Bund gewährt mit einem Sofortprogramm unter anderem einmalige Soforthilfen, die insbesondere auch bei Miet- und Pachtkosten helfen sollen. Sofern der Vermieter die Miete reduziert, kann der ggf. nicht ausgeschöpfte Zuschuss auch für zwei weitere Monate eingesetzt werden.


Darlehensrecht

Was?

Stundung der Ansprüche des Darlehensgebers

  • auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden,
  • aus Verbraucherdarlehensverträgen (Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge; nicht erfasst: Sachdarlehen, Finanzie- rungshilfen und Teilzahlungsgeschäfte, Einlagen des Verbrauchers, Interbankengeschäft), die vor dem 15.03.2020 abgeschlossen wurden,
  • mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten,
  • wenn der Verbraucher aufgrund der COVID-19-Pandemie Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist (insbesondere bei einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts; der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und den Einnahmeausfällen wird vermutet),
  • wobei abweichende Vereinbarungen, insbesondere über Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen möglich bleiben und
  • der Verbraucher berechtigt ist, in dem vorgenannten Zeitraum seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen weiter zu erbringen (in diesem Fall gilt die Stundung als nicht erfolgt).

Kündigungsausschluss des Darlehensgebers:

  • Soweit vorstehende Stundung greift, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wegen wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Verbrauchers oder wegen der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen,
  • wobei hiervon nicht zu Lasten des Verbrauchers abgewichen werden darf.

Vertragsverhandlungen:

  • Der Darlehensgeber soll dem Verbraucher ein Gespräch (auch fernmündlich) über die Möglichkeit einer einverständlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten.
  • Kommt eine einverständliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30.06.2020 nicht zustande, verlängert sich die Vertragslaufzeit um drei Monate. Die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen wird um diese Frist hinausgeschoben.
  • Der Darlehensgeber stellt dem Verbraucher eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die vereinbarten Vertragsänderungen oder die sich aus diesem Gesetz ergebenden Vertragsänderungen berücksichtigt sind.

Vorstehende Regelungen gelten

  • entsprechend für den Rückgriff unter Gesamtschuldnern nach § 426 Absatz 1 BGB,
  • nicht, wenn dem Darlehensgeber die Stundung oder der Ausschluss der Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich der durch die COVID-19-Pandemie verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumständeunzumutbar ist.

Erweiterung:
Das BMJV wird ermächtigt, im Einvernehmen mit dem BMF und dem BMWi durch Rechtsverordnung den personellen Anwendungsbereich zu ändern. Insbesondere können Kleinstunternehmen einbezogen werden.

Wann?

  • Stundung und Kündigungsausschluss für zunächst 3 Monate nach Fälligkeit mit Verlängerungsoption um weitere 3 Monate.
  • Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung den Fälligkeitszeitraum bis zum 30.09.2020 und die Vertragsverlängerung auf längstens zwölf Monate zu verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen und die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID- 19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.
  • Die Bundesregierung wird außerdem ermächtigt, die vorgenannten Fristen über den 30.09.2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen fortbestehen.
  • Außerkrafttreten am 30.09.2022.

Gesetzestext

Den Text des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht finden Sie hier:

Der Entwurf steht insbesondere mit dem Nachhaltigkeitsziel 8 „Menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum“ im Einklang und
dient einer dauerhaften Stabilisierung der Wirtschaftslage, so dass eine nachhaltige Wirtschaftsentwicklung möglich sein wird.

Aus dem Entwurf der Bundesregierung zum Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.