Der BGH hat in einem aktuellen Urteil vom Juli 2017 die Grundsätze zur Haftung des Immobilienverkäufers fortgeschrieben. Die Haftungsgrundsätze:


Wann begründet ein Altlastenverdacht einen Kaufmangel?

  • Besteht aufgrund der früheren Nutzung eines Grundstücks ein Altlastenverdacht, stellt bereits dies regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar.
  • Das gilt unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck.  Denn ein altlastenverdächtiges Grundstück weist in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.
  • Es müssen auch sonst keine weiteren Umstände hinzutreten:
    • Der aus der früheren Nutzung des Grundstücks abgeleitete Altlastenverdacht muss nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden, die das Vorhandensein von Altlasten nahelegen.
    • Für die Annahme eines Sachmangels bedarf es keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.
    • Der Altlastenverdacht muss nicht „konkret und naheliegend“ sein.

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.


Wann ist ein Grundstück altlastenverdächtig?

  • Nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, ist von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen.
  • Ein Grundstück ist altlastenverdächtig, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet.
  • Dies ist etwa der Fall
    • bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe“,
    • einer Tankstelle und
    • bei der Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung.
    • Bei einer Deponie muss nach der Rechtsprechung immer in Rechnung gestellt werden, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen.
    • Im aktuellen Fall: Asphaltmischanlage und Klärschlammrückhaltebecken.
    • Siehe auch schon: BGH zur Verkäuferhaftung bei Altlasten(verdacht): Umweltgefährdende Bodennutzung begründet offenbarungspflichtigen Mangel.

Greift ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss ein?

Nein, nach § 444 BGB dann nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer

  1. einen Sachmangel mindestens für möglich hält und
  2. gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB.

Das arglistige Verschweigen des sich aus einem Altlastenverdacht ergebenden Sach-mangels setzt nicht voraus, dass der Verkäufer aufgrund „konkreter und gewichtiger Tatsachen“ einen „konkreten und naheliegenden Verdacht“ hinsichtlich des tatsächlichen Vorhandenseins von Altlasten hatte.

Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.

So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen hatte. Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchungdes Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden.

Dieser Zielrichtung der Aufklärungspflicht liefe es zuwider, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.

Der subjektive Tatbestand der Arglist darf jedoch nicht vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt werden.


Vertrauen auf eine Beseitigung des Altlastenverdachts?

Der BGH lässt es nicht gelten, dass der Verkäufer sich darauf beruft, ihm sei bei dem Erwerb der Grundstücke von der damaligen Verkäuferin vertraglich versichert worden, dass dieser keine Bodenverunreinigungen bekannt seien, und dass es üblich gewesen sei, vor dem Erwerb der Grundstücke eventuelle Verunreinigungen auszubaggern.

Zwar kann ein arglistiges Handeln zu verneinen sein, wenn Umstände vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht,  siehe hierzu ausführlich:

Insbesondere der Umstand, dass dem Verkäufer keine Bodenverunreinigungen bekannt waren, besagt für sich genommen aber nichts über das Bestehen eines Altlastenverdachts aus – der ja gerade von der tatsächlichen Kontamination eines Grundstücks zu trennen ist (siehe auch: BGH zur Verkäuferhaftung bei Altlasten(verdacht): Umweltgefährdende Bodennutzung begründet offenbarungspflichtigen Mangel).

Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.


Die Beweiserleichterungen für den klagenden Immobilienkäufer

Der BGH betont zwar, dass der Käufer grundsätzlich nicht nur den objektiven, sondern auch den subjektiven Tatbestand der Arglist darzulegen und zu beweisen hat. Er gewährt ihm aber diverse Beweiserleichterungen:

  1. Der für die negative Tatsache der unterbliebenen Offenbarung beweispflichtige Käufer muss nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen.
  2. Ebenso ist es in Bezug auf den subjektiven Tatbestand der Arglist Sache des Verkäufers, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren, aufgrund derer er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt.
  3. Nichts anderes gilt, wenn der Verkäufer, der von einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks Kenntnis und einen daraus resultierenden Altlastenverdacht für möglich gehalten hatte, behauptet, er sei davon ausgegangen, dieser Verdacht sei ausgeräumt. In diesem Fall obliegt es ihm, diejenigen objektiven Umstände zu konkretisieren, auf denen diese Annahme beruhte.

Der Schaden

Der Käufer kann im Fall einer Verkäuferhaftung

  • Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder
  • Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen.

Verlangt er Ausgleich des merkantilen Minderwerts der erworbenen Grundstücke, so erschöpft sich dieser nicht zwingend in dem Betrag, um den der Wert der Grundstücke wegen des bestehenden Altlastenverdachts gemindert ist. Beweist der Käufer, dass die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, so ist vielmehr diese Kontamination in die Berechnung des Minderwerts einzustellen. Die Haftung des Verkäufers für den Sachmangel, der sich aus einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung eines Grundstücks ergibt, die einen Altlastenverdacht begründet, erfasst auch die Folgen des Verdachts, der sich realisiert.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.