Neues zu den Formanforderungen und der Bedeutung inhaltlicher Fehler bei Mieterhöhungsverlangen

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Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.

HINWEIS:
Der BGH bestätigt seine geänderte Rechtsprechung, wonach die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit einer Klage betrifft.
Zur Reform des Mietspiegelrecht siehe hier.

An die Begründung dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.

Das Erhöhungsverlangen muss aber – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel muss die Begründung die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind.

Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse – die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

BGH

Es ist jedoch unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen – ihm zugänglichen – Mietspiegel zurückgreifen muss, die Prüfung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen kann.

So muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden,

  • wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt, was auch dann zu bejahen ist,
  • wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird oder
  • der Vermieter dem Mieter eine – wohnortnahe – Einsichtsmöglichkeit anbietet.

Der Vermieter muss in seinem Erhöhungsverlangen auch nicht in jedem Fall die einschlägige Mietpreisspanne beziffern oder angeben, dass der herangezogene Mietspiegel Spannen enthält.

  • Entbehrlich ist diese Angabe, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Miet-
    spiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen.
  • Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete als Einzelbetrag angibt und der Mieter, um erkennen zu können, dass dieser Betrag den Mittelwert einer – für alle Wohnungen in gleicher Weise zu berechnenden – Mietpreisspanne darstellt, Einsicht in den Mietspiegel nehmen muss.

HINWEIS:
Der BGH bestätigt zudem, dass inhaltliche Fehler im Erhöhungsverlangen des Vermieters die Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht berühren. Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Wohnung voraussetzen – wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlägigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er
den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen fehlerhaft anwendet. Im aktuellen Fall war Letzteres gegeben: Die fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert