Bauträgervertrag: Zur Fälligkeit der Schlussrate bei Mängeln

Das Kammergericht hatte 2025 für die letzte Zahlungsrate des Erwerbers im Bauträgervertrag (MaBV) die „vollständige Fertigstellung“ mit dem Begriff der Abnahmereife gleichgesetzt (siehe schon: Fertigstellung und Schlussrate beim Bauträgervertrag: Welche Bedeutung haben Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum?).

Der BGH hat dem nun widersprochen.

Wann die Voraussetzung für die letzte Rate (vollständige Fertigstellung) erfüllt ist, ist nach dem BGH durch Auslegung des Bauträgervertrags zu ermitteln. Im konkreten Fall hieß das: Im Ergebnis ist die letzte Rate jedenfalls erst dann fällig, wenn der Bauträger die im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel beseitigt hat.

Im konkreten Fall war keine Regelung im Vertrag dazu enthalten, was „vollständige Fertigstellung“ meint. Und nur weil die Formulierung jener aus der MaBV entspricht, erlaubt dies nach dem BGH keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis.

Im Ergebnis entscheidet der BGH die Auslegung des Vertrages systematisch nach dem Gesamtzusammenhang:

Der Gesamtzusammenhang der Regelungen des Bauträgervertrags der Parteien ergibt dagegen zweifelsfrei, dass der Begriff der „vollständigen Fertigstellung“, wie die Parteien ihn in ihrem Vertrag verwendet haben, nicht mit der „Abnahmereife“ gleichzusetzen ist, wie das Berufungsgericht allein unter Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV angenommen hat. Es kommt deshalb für die Entscheidung des Rechtsstreits im Ergebnis auch nicht darauf an, wie der Begriff der „vollständigen Fertigstellung“ in der Makler- und Bauträgerverordnung zu verstehen ist.
BGH, Urteil vom 22. April 2026 – VII ZR 88/25

Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht.

Vorletzte Rate: Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe, wobei Bezugsfertigkeit vorliegt, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Noch nicht durchführbare technische Einregelarbeiten stehen der Bezugsfertigkeit ebenso wenig entgegen wie die Unfertigkeit der Außenanlagen und Zuwegungen, sofern ein verkehrssicherer Zugang zum Sondereigentum gegeben ist und die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sind
Letzte Rate: Vollständige Fertigstellung

Da hiernach die für die Fälligkeit der vorletzten Rate erforderliche Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn – vorbehaltlich der geregelten Ausnahmen – das Objekt fertiggestellt und das Sondereigentum sowie die in dessen Bereich liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums keine wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängel aufweisen, ist für die „vollständige Fertigstellung“ als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ein darüber hinausgehender Grad der Fertigstellung zu verlangen.

Weiter war vereinbart, dass der Erwerber nach Eintritt der Bezugsfertigkeit das Sondereigentum und das in dessen Bereich befindliche Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat, der Bauträger wiederum verpflichtete sich, die im Abnahmetermin in einer Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und etwaige Restarbeiten ausführen zu lassen. Nach dem BGH darf im Hinblick darauf ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen.

Das Kammergericht hatte dagegen angenommen, dass die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sogenannten Protokollmängel, die am ansonsten abgenommenen Sonder- und Gemeinschaftseigentum fortbestehen, die vollständige Fertigstellung und damit die Fälligkeit der Schlussrate nicht hindern, sondern zugunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung begründen. Der BGH folgt dem rechtsmethodisch nicht. Die weiteren Feststellungen des KG aber bleiben überzeugend.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren.
BGH, Urteil vom 22. April 2026 – VII ZR 88/25