Erst kürzlich wurde zur Vorsicht beim Immobilienkauf geraten. Anlass war eine aktuelle Entscheidung des BGH, wonach ein Übergang von Mietverträgen auf den Immobilienkäufer scheitern kann. Nun hat der BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 – XII ZR 9/15, anhand der Frage, ob der Immobilienkäufer an ein zwischen Mieter und Verkäufer vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters gebunden ist, erneut ein transaktionswichtiges Thema entschieden.


Ausgangslage

Gemäß §§ 566 Abs. 1 BGB (bei Gewerbemietverträgen i.V.m. § 578 BGB) tritt der Erwerber eines vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat.


Die restriktive Auslegung des § 566 BGB

De BGH befürwortet entgegen kritischer Stimmen in der Rechtsliteratur eine restriktive Auslegung des § 566 BGB und begründet das mit dessen Ausnahmecharakter.

Die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB enthält eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen. Sie legt dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Als Ausnahmevorschrift ist sie daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert.

Der bezweckte Mieterschutz besteht darin, dass durch § 566 Abs. 1 BGB der Mieter in erster Linie davor geschützt werden soll, den Mietbesitz durch Veräußerung zu verlieren.  Es sollen nur der Besitz bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs der Mietsache geschützt werden sowie die hiermit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen. Ein über diesen Schutz hinausgehender Vermögensschutz des Mieters soll mit § 566 BGB nicht gewährt werden.

Ein weitergehender Schutz des Mieters würde zudem in Konflikt mit dem Eigentumsrecht des Käufers treten: Die verfassungsrechtlich geschützte Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum nach seiner freien Entscheidung zu nutzen, würde bei einer weiten Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB erheblich eingeschränkt werden, ohne dass der Schutz des Mieters dies erforderte.

Für die Frage, ob die jeweiligen Rechte und Pflichten des Mietvertrages auch gegenüber dem  Verkäufer gelten, kommt es daher nicht darauf an, ob die Parteien die Vereinbarung formal in den Mietvertrag aufgenommen und damit zu dessen Bestandteil gemacht haben, sondern auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung. Durch diese materielle Betrachtung verhindert der BGH, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien zu Lasten des späteren Erwerbers Verpflichtungen begründen, die durch den Mieterschutz nicht mehr gerechtfertigt sind.

Von § 566 BGB erfasst werden daher nur solche Rechte und Pflichten,

  • die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder
  • die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen.

Der Erwerber tritt dagegen nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.


Was gilt für das Ankaufsrecht des Mieters?

Nach dem BGH fällt das Ankaufsrecht des Mieters nicht unter § 566 BGB und bindet den Käufer der Immobilie daher nicht.

Keine mietrechtliche Qualifizierung

Das Ankaufsrecht wird nicht als mietrechtlich qualifiziert, unabhängig davon, ob es als aufschiebend bedingter Vorvertrag oder als bindendes Verkaufsangebot vereinbart wurde.

Es bezweckt nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses, sondern soll dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrags ersetzen. Es stellt daher als kaufrechtliche Regelung ein Aliud zur Miete dar.

Kein untrennbarer Zusammenhang mit dem Mietvertrag

Auch ein untrennbarer Zusammenhang des Ankaufsrechts mit dem Mietvertrag wird verneint. Entscheidend ist dabei eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung. Das Ankaufsrecht hat keinen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis. Vielmehr schließen sich der Ankauf und das Mietverhältnis gegenseitig aus.

Das unterscheidet das Ankaufsrecht z.B. von einer Schiedsvereinbarung oder der vertraglichen Verpflichtung des Verpächters, das bei Pachtende vorhandene Inventar zu übernehmen:

  • Die im Mietverhältnis getroffene Schiedsvereinbarung ist zwar für sich genommen nicht als mietrechtlich zu qualifizieren. Dennoch haftet sie allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft an.
  • Entsprechendes gilt für die vertragliche Verpflichtung des Verpächters, das bei Pachtende vorhandene Inventar zu übernehmen. Das Inventar ist zwar nicht Pachtgegenstand, wenn es während der Pachtdauer Eigentum des Pächters ist. Gleichwohl steht eine Regelung, durch die ein Recht oder eine Verpflichtung des Verpächters zur Übernahme des Inventars bei Pachtende begründet wird, in einem so engen Zusammenhang mit dem Pachtvertrag, dass sie als Teil desselben zu behan-deln ist.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.