Klimaschutz im Gebäudesektor: Von Investitionshemmnissen im Mietrecht, von Hidden Values und Invisible Value Destroyers und zum Energy and Greenhouse-Gas-Efficiency First

Der Expertenrat für Klimafragen hat diese Woche sein Gutachten nach § 12 IV KSG vorgelegt und für den Gebäudesektor die folgenden Faktoren als entscheidend definiert:

Bestandsentwicklung von Gas- und Ölheizungssystemen (Abbau fossiler Kapitalstock, aber auch Effizienzerhöhungen durch den Tausch von fossilen Heizungssystemen),
Entwicklung des Ausbaus von Wärmepumpen sowie von Wärmenetzen und deren Anteil an der Wärmebereitstellung aus nicht-fossilen Quellen (Aufbau nicht-fossiler Kapitalstock),
energetische Sanierung des Gebäudebestandes und
Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf.

Der Expertenrat hat sich aber auch mit Investitionshemmnissen befasst, dabei eine niedrige und aktuell sogar sinkende Sanierungsrate festgestellt und neben hohen Unsicherheiten u.a. das ausgeprägte Mieter-Vermieter-Dilemma hervorgehoben.

Sektor	Investitions-bereitschaft	Investitions-fähigkeit	Genehmigungen Administratives	Verfügbarkeit von Inputs
Gebäude	Niedrige, aktuell sogar sinkende Sanierungsrate Ausgeprägtes Mieter-Vermieter-Dilemma (Mietquote DE: 58%) Hohe Unsicherheit über politischen Rahmen (Bund, kommunale Wärmeplanung)	Eigenkapital-Reserven vieler Gebäudebesitzer begrenzt	Prozess der kommunalen Wärme- planungen läuft teilweise noch bis 2028	Steigende Kosten für Baustoffe Fachkräfte-mangel, v. a. in transformations-relevanten Gewerken

Expertenrat für Klimafragen (2025): Zweijahresgutachten 2024. Gutachten zu bisherigen Entwicklungen der Treibhausgasemissionen, Trends der Jahresemissionsgesamtmengen und Jahresemissionsmengen sowie Wirksamkeit von Maßnahmen (gemäß § 12 Abs. 4 Bundes-Klimaschutzgesetz). Tabelle 21: Ausgewählte spezifische Investitionshemmnisse nach Kategorie und Sektor,, auszugsweise Darstellung. Hervorhebung nicht im Original, S. 157 f.

Vor gut vier Jahren war es schon der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., der in seinen Handlungsempfehlungen an die (damals neue) Regierung appellierte, dass Investierende, die Wohnungswirtschaft, private Eigentümer, die Bauwirtschaft und die Energiewirtschaft verlässliche Leitplanken brauchen, um ihre Investitionen über einen längeren Zeitraum zu planen. Die Handlungsempfehlungen entstanden am “Runden Tisch Neue Impulse beim nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebereich” für das Bundesumweltministerium. Sie könnten kaum aktueller sein als heute, wie auch das aktuelle Klimagutachten bestätigt.

Zu den Handlungsempfehlungen gehörte auch damals schon die Aufforderung an den Bund, eine ganzheitliche Anreizsystematik zur Auflösung des Vermieter-Mieter-Dilemmas zu gestalten. Ich durfte am Runden Tisch und in diversen Expertenrunden die rechtliche Perspektive vertreten und mich mit Vorträgen zum Mietrecht einbringen. Zwar gibt es mittlerweile das Gesetz zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietvertragsparteien, jedoch mit fraglicher und heute wohl unstreitig nicht ausreichender Anreizwirkung (siehe auch: Realitätscheck durch Preisschock: Steigende Energie- und CO2-Preise als Hemmnisse oder Treiber auf dem Klimapfad?). Und so bleibt mit dem Klimagutachten das Vermieter-Mieter-Dilemma ein wesentliches Investitionshindernis.

Siehe auch:

Die Immobilien-, Bau- und Energiewirtschaft nach der Bundestagswahl 2021: Neue Bundesregierung – neue Impulse zum nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand?

Wie wichtig es ist, die Mietverhältnisse selbst zu adressieren, über Gesetz oder per Vertrag (Green Lease u.a.), zeigt anschaulich auch der IFRS S2 Industry-based Guidance on implementing Climate-related Disclosures, Volume 36—Real Estate (June, 2023; p. 26):

„The way entities in the industry structure their agreements, contracts and relationships with tenants may be instrumental in managing the sustainability impacts of their tenants effectively, and ultimately, the impacts of their assets.
Managing tenant sustainability impacts may include mitigating the problem of split incentives by aligning both parties’ financial interests with sustainability outcomes, establishing systematic measurement and communication of resource consumption data, creating shared performance goals, and mandating minimum sustainability performance or design requirements, among other strategies.
Effective management of tenant sustainability impacts, particularly related to energy, water and indoor environmental quality, may drive asset value appreciation, increase tenant demand and satisfaction, decrease direct operating costs, or decrease risks related to building codes and regulations.“

Es geht also nicht nur um die Senkung von Energiekosten und Emissionen, sondern jedenfalls auch um Gebrauchs- und Nutzwertvorteile im Leistungsverhältnis von Mieter und Vermieter (sowie im Objekt und Quartier). Hinzu kommen Aspekte der Gebäudeautomatisierung, Digitalisierung des Netz-, Immobilien- und Energiebereichs und der elektronischen Überwachung gebäudetechnischer Systeme. Die rechtlichen Ansatzpunkte sind hierbei die Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters, die Mietzahlungspflicht des Mieters und die Betriebs-, Neben- und Heizkosten und deren Verteilung. Bei Green Leases kommt ein organisatorisches Element zur Erfassung und Steuerung von Gebäudestrukturperformance und Nutzungsperformance hinzu.

„Unlock Hidden Values“ wird das genannt. Es gilt aber auch: „Avoid Invisible Value Destroyer„. Dies gilt nicht nur, wenn man im Wege einer Überarbeitung der BelWertV Energieeffizienz (noch) stärker als Wertfaktor berücksichtigen und zur Vermeidung von „Stranded Assets“ Abschläge auf unsanierte Gebäude aufnehmen würde (so Ron Hess kürzlich in der IZ). Denn tatsächlich gibt es mit dem Allianz Global Wealth Report 2024 (24 September 2024) auch heute schon den Invisible Value Destroyer: Transition Risk„:

Although natural catastrophes are much more visible, the long-term impact of climate change on housing prices comes mainly through transition risk i.e. the energy consumption of buildings, particularly for heating. Projections of the House Price Index (HPI) in the UK under different climate scenarios up to 2050 show declines between -9.3% and -13.1%. For Germany, cumulative HPI declines could be as high as -24.5%. This would imply per capita losses of EUR 32,380. Applied to all markets under consideration, home-owners could face losses of up to EUR30trn. In the future, housing prices are set to be defined both by location and energy efficiency.

Gerade auch mit Blick auf den Wertverlust von Gebäuden mit schlechten Effizienzstandards appellierten im Januar 2025 erst Wissenschaftler und Fachleute zusammen mit der Deutsches Unternehmensinitiative Energieeffizienz e.V. (DENEFF) dafür, Energieeffizienz in der Energiepolitik nicht zu vernachlässigen. Einseitige Strategien, die allein auf die Angebotsseite setzen (Dekarbonisierung der Energieträger, CO2-Preise etc.) und die Nachfrageseite (Energieeffizienz, Energieeinsparung) ausblenden, seien nicht nur teuer und ineffizient, sondern würden auch die soziale Gerechtigkeit, die Akzeptanz der Transformation und die Erreichung der Klimaziele gefährden.

Freilich ist auch nicht die Zeit für einseitige Energieeffizienzstrategien. Es gilt: „Energy and Greenhouse-Gas-Efficiency First“. Das ist keinesfalls neu. Es folgt schon aus einem Schlagabtausch zwischen BMWi und BMUB – im Jahr 2016!

Energieeffizienzmaßnahmen führen nicht „automatisch“ auch zur Einsparung von Treibhausgasemissionen. Mit der Steigerung der Energieeffizienz muss dafür zugleich der absolute Energieverbrauch gesenkt werden und müssen zu dessen Deckung erneuerbare Energien eingesetzt werden. Lock-In und Rebound-Effekte müssen vermieden werden. Und neben der Energie- ist auch die Materialeffizienz relevant. Energieeffizienzpolitik muss sich zudem nach den Prinzipien des nachhaltigen Wirtschaftens ausrichten.
Umgekehrt lässt sich mit einem niedrigeren Anforderungsniveau bei der Energieeffizienz die Treibhausgasneutralität nicht erreichen. Und niemand möchte ernsthaft zusehen, wie die wertvollen erneuerbaren Energien in ineffizienten Gebäuden verschwendet werden. Wer meint, energetisch schlechte Gebäude, die saniert werden könnten, dürften durch energetisch hocheffiziente Gebäude oder erneuerbare Energieversorgung im Quartier kompensiert werden, sieht sich schnell dem Vorwurf des Greenwashing ausgesetzt.

In diesem Spannungsfeld wird es spannend, in welche Richtung die neue Bundesregierung gehen wird und wie es auf EU-Ebene weitergehen wird.