CO2-Preis und Heizkostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern: Das 10-Stufenmodell und die 50/50-Aufteilung kommen

Die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter beschäftigt die Bundesministerien und Verbände und auch uns schon solange wie es den CO2-Preis im Gebäudesektor gibt. Eine Vielzahl an Modellen und Varianten zwischen 100% Vermieter, 100% Mieter, 50:50-Lösungen und diversen nur scheinbaren Neuerfindungen sind diskutiert und haben durch die allgemeinen Preisentwicklungen nochmals erheblich an Relevanz gewonnen.

Im Kern geht es stets um die Lenkungs- und Anreizwirkung der CO2-Bepreisung, welche richtigerweise nicht nur auf Investitions-/Sanierungsentscheidungen, sondern zumindest auch auf Nutzungsänderungen abzielt. Die Lenkungswirkung des Emissionshandelssystems ist jedenfalls auch auf den Endverbraucher/Mieter gerichtet (emissionsmindernde Nutzungsänderungen). Eine Verkürzung auf die Anlagenmodernisierung (Vermieter) ist damit kaum vereinbar und auch nicht damit, dass gerade die energiepreissteigernde Wirkung der CO2-Preise als Mittel definiert wird, Rebound-Effekte im Gebäudebereich einzudämmen.

Ausführlich schon:
Die Immobilien-, Bau- und Energiewirtschaft nach der Bundestagswahl 2021: Neue Bundesregierung – neue Impulse zum nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand?
Realitätscheck durch Preisschock: Steigende Energie- und CO2-Preise als Hemmnisse oder Treiber auf dem Klimapfad?

Dies hat auch die Bundesregierung erkannt. Am 2. April 2022 haben sich der Bundeswirtschaftsminister, die Bundesbauministerin und der Bundesjustizminister auf eine Teilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern sowohl bei den Wohn- als auch Nichtwohngebäuden geeinigt, die für sich das Attribut fair in Anspruch nimmt. Investitions-/Sanierungsanreize werden ebenso aufgegriffen wie Nutzungsanreize:

Im Gebäudebereich soll der CO2-Preis Vermieter motivieren, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben und Mieter dazu, sparsam mit Energie umzugehen.
Bundesregierung

Die Aufgabe war durchaus herausfordernd. Eine nachträgliche Schwächung der Anreizwirkung des Emissionshandelssystems im Gebäudesektor,

sei es dadurch, dass der beim Endverbraucher infolge einer Aufteilung ankommende CO2-Preis der Höhe nach nicht mehr geeignet ist, verhaltenssteuernd zu wirken, oder
sei es, dass eine zu komplizierte Regelung ihre Lenkungswirkung verfehlt, da sie für den Endverbraucher nicht mehr hinreichend nachvollziehbar und verständlich ist, um sein Verhalten danach auszurichten,

stellen die Geeignetheit, Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit eines CO-Preises in Frage. Richtigerweise liefen einige Vorschläge zur Aufteilung von CO-Preisen zwischen Vermieter und Mieter Gefahr, durch die Schaffung einer unverhältnismäßigen rechtlichen Komplexität in Konflikt zu geraten mit den Anforderungen an eine konsistente und widerspruchsfreie Rechtsetzung und dadurch neben der rechtlichen Akzeptanz auch ihre Lenkungswirkung zu verfehlen. Zum Teil immer wieder propagierte Warmmietenmodelle und Teilwarmmietenmodelle, welche, gestärkt durch die CO2-Bepreisung, die Heiz- und Warmwasserkosten des Mieters ganz oder teilweise zum mehr oder weniger pauschalen Teil der Miete machen wollen, fielen hier besonders negativ auf.

Zu beachten war auch der Vorschlag einer Umlage der CO2-Kosten in Abhängigkeit von der energetischen Qualität des Gebäudes im Sinne etwa von GdW, Vonovia und dena. Nach dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., Erkenntnisse und Handlungsempfehlungen des Runden Tisches „Neue Impulse zu nachhaltigem Klimaschutz im Gebäudebestand“, Juni 2021, S. 49, weist ein solcher Ansatz für die Anreizwirkung zwar in die richtige Richtung, benötigt er aber ein verlässliches Kriterium zur Einstufung der Gebäude, was die Systematik wiederum verkompliziere. Es bedürfe einer Anpassung der Anforderungen an die Erstellung der Energieausweise und an die Bestimmung der Effizienzklassen im GEG, denn diese weisen noch immer zahlreiche Unzulänglichkeiten auf, da sie anfechtbar, streitanfällig, teilweise veraltet, intransparent und ungenau und noch nicht ausreichend rechtssicher in der Lage seien, die tatsächliche energetische Qualität der Gebäude abzubilden. Zu Wirtschafts- bzw. Gewerbeimmobilien räumte auch der ZIA-Report Klimaschutz, Juni 2021, ein, dass die Sache komplizierter ist als bei Wohnimmobilien, dass der Energieverbrauch innerhalb des Gebäudes je nach Nutzungsart sehr unterschiedlich sei und dass eine unbürokratische Vergleichbarkeit anhand von Energieklassen fehle.

Die Neuregelung soll am 1.1. 2023 in Kraft treten. In das Gesetz soll aber schon eine Evaluierungsklausel aufgenommen werden, die eine Evaluierung und eine Prüfung der Frage vorsieht, ob zwischenzeitlich – aufgrund einer Reform des Energieausweises – eine Umstellung auf ein Modell auf Grundlage von Energieausweisen möglich ist. Das Regelungskonzept der Bundesregierung differenziert nun wie folgt:

Wohngebäude / gemischte Nutzung: Stufenmodell

Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes ist, desto höher soll der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter sein. Die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO2-Kosten erfolgt über die Heizkostenabrechnung. Den Vermietern werden mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben, sodass sie die Verteilung der CO2-Kosten leicht ermitteln können sollen.
Mit dem Stufenmodell wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro m² geknüpft. Das Stufenmodell gilt für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen.
10 Stufen sollen eine zielgenaue Berechnung ermöglichen:

Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (>=52 kg CO2/m2/a) übernehmen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten.
Wenn das Gebäude jedoch mindestens dem sehr effizienten Standard (EH 55) entspricht, müssen die Vermieter keine CO2-Kosten mehr tragen.
Ausnahmen kann es geben, wenn Vermieter, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Milieuschutzgebieten, keinen Beitrag zur energetischen Sanierung leisten können.

Nichtwohngebäude: 50:50-Verteilung

Bei Nichtwohngebäuden soll eine 50:50 Aufteilung gelten.
Die Mietparteien können aber, sofern sie handelseinig werden, einen Ausgleich zum Beispiel über die Mietkosten vereinbaren.
Das Stufenmodell soll perspektivisch auch auf die Nichtwohngebäude angewendet werden.

Aufgrund der Heterogenität dieser (u.a. Größe, Nutzungsarten, Verbrauch) fehlen derzeit noch die erforderlichen Datengrundlagen, um eine valide Berechnung der Abstufungen für Nichtwohngebäude vornehmen zu können. Die Daten sollen in den kommenden zwei bis drei Jahren bereitgestellt werden.
Bundesregierung