Die Bundestagswahl ist gelaufen und schon jetzt steht Gutes fest: Die Rechtsextremen ebenso wie die Enteignungsfans aus der linken Ecke sind auf Bundesebene vom Wähler auch stimmenmäßig in die Ecke gestellt worden, die „Covidioten“ erweisen sich als Fake und „Anti-Erneuerbare-Fanatiker“ Maaßen geht in der thüringischen Provinz unter. Also wird es eine Regierungsbildung aus der politischen und gesellschaftlichen Mitte geben.

Hat sowohl das Thema Klimaschutz wie auch das Thema Wohnen den Wahlkampf wie nie zuvor geprägt, so ist erwartbar, dass die neue Bundesregierung vor allem in diesen Bereichen zügig tätig wird. Und hier mangelt es nicht an Herausforderungen, wie es etwa die DV Handlungsempfehlungen des Runden Tisches „Neue Impulse zu nachhaltigem Klimaschutz im Gebäudebestand“ schon im Juni 2021 zum Thema CO2-Umlage auf den Punkt brachten:

„Die Bundesregierung sollte in der neuen Legislaturperiode dringend daran arbeiten, dafür eine rechtssystematisch und organisatorisch umsetzbare und zielführende Systematik auf den Weg zu bringen. Dies muss aber im Gesamtzusammenhang mit Förderanreizen und modernisierungsbedingten Mieterhöhungen erfolgen. Sonst führen die erwünschten zusätzlichen Modernisierungen zu deutlichen Kaltmietenerhöhungen.“
Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V., Erkenntnisse und Handlungsempfehlungen des Runden Tisches „Neue Impulse zu nachhaltigem Klimaschutz im Gebäudebestand“, Juni 2021, S. 49.

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ANNEX

Vorträge und Texte zum Themenbereich Recht am Runden Tisch „Neue Impulse zu nachhaltigem Klimaschutz im Gebäudebestand“

1.         Anreize zur Energieeffizienz 

Eine zentrale Ausgangslage für divergierende Anreize zur Energieeffizienz im Gebäudesektor ist der europarechtliche Auftrag an die Mitgliedstaaten zur Lösung des Vermieter-Mieter-Dilemmas bzw. des Investor-Nutzer-Dilemmas. Nach Art. 19 EU-Energieeffizienzrichtlinie beurteilen und ergreifen die Mit­gliedstaaten insbesondere in Bezug auf die Aufteilung von Anreizen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter eines Gebäudes geeignete Maßnahmen zur Beseiti­gung rechtlicher und sonstiger Hemmnisse für die Energieeffi­zienz, damit diese Parteien nicht deshalb, weil ihnen die vollen Vorteile der Investition nicht einzeln zugute kommen oder weil Regeln für die Aufteilung der Kosten und Vorteile untereinander fehlen, davon abgehalten werden, Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz vorzunehmen.

Im Sinne der Lebenszyklusbetrachtung sind damit sowohl Investitionsanreize in der Bau-, Sanierungs- und Modernisierungsphase als auch Nutzungsanreize in der Betriebs- und Nutzungsphase der Gebäude adressiert.

2.        Mietrechtliche Instrumente 

Nach Art. 19 EU-Energieeffizienzrichtlinie bleiben die Grundprinzipien des Eigentums- und Mietrechts der Mitgliedstaaten unberührt. Zu den Grundprinzipien des deutschen Mietrechts gehört es, dass (1.) der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch überlässt und (2.) im Gegenzug eine Miete erhält sowie (3.) grundsätzlich auch die Betriebs- und Nebenkosten der Mietsache auf den Mieter umlegen kann. Auf allen drei Ebenen werden Anreizinstrumente diskutiert.

2.1      Gebrauchsüberlassungspflicht Vermieter 

Auf dieser ersten Ebene stellt sich die Frage, ob der Mieter gegenüber dem Vermieter einen mietvertraglichen Anspruch auf Überlassung einer energetisch sanierten Mietsache hat. Das ist grundsätzlich zu verneinen (ausführlich Bickert, Anspruch auf „Green Lease“?, ZfIR 2015, 233). Zwar gab es unterschiedliche Begründungsversuche dafür, die jedoch im aktuellen Recht als widerlegt angesehen werden können.

a) Da der Vermieter (nur) die zum Zeitpunkt der Errichtung bzw. grundlegenden Veränderung der Mietsache geltenden technischen Anforderungen als Beschaffenheit der Mietsacheschuldet, besteht vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen, bestehender Gesundheitsgefahren und öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse (objektbezogen) keine Modernisierungspflicht des Vermieters.
b) Die Energiedaten der den Mietern überlassenen Energieausweise bzw. Immobilienanzeigenwerden vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung. Auch im Rahmen des neuen GEG ist eine zivilrechtliche Wirkung nicht intendiert und sind die die Angaben hierfür nicht geeignet. Eine Umgehung von lit. a) ist nicht zulässig.  
c) Aus der Nebenpflicht des Vermieters, im Rahmen von betriebskostenrelevanten Maßnahmen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (Wirtschaftlichkeitsgebot), ist eine Modernisierungspflicht nicht begründbar. Eine Umgehung von lit. a) ist auch insoweit nicht zulässig.  
d) Zwar schuldet der Vermieter stets die Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen und ist dies sicherlich ein dem zeitlichen Wandel unterliegender Begriff. Die Wärmedämmung etwa begründet aber keine berechtigte Erwartung des Wohnraummieters hinsichtlich des Mindeststandards einer Altbauwohnung (so BGH, Urteil vom 5.12.2018 – VIII ZR 271/17) und auch über diesen Ansatz darf keine Umgehung von lit. a) erfolgen. 
e) Auch ein Selbstmodernisierungsrechtdes Mieters besteht nicht. Denn die Eigentümerbefugnis des Vermieters umfasst das Recht, über Art, Umfang und Zeitpunkt der mit einer Modernisierung verbundenen Investitionen zu entscheiden und dabei seine legitimen Eigentümerinteressen zu wahren.  

2.2      Mietzahlungspflicht Mieter

Hier knüpfen die finanziellen Anreize zur energetischen Modernisierung für den Vermieter durch Mieterhöhungsmöglichkeiten an, wie sie in der Langfristigen Renovierungsstrategie der Bundesregierung als geeignete Instrumente definiert werden (siehe: BReg legt Gebäude-Renovierungsstrategie vor: Fahrplan, Indikatoren und Meilensteine zur Energieeffizienz). 

2.2.1    Modernisierungsprivilegierung 

Die Modernisierungsprivilegierung setzt zur Förderung der Modernisierung von altem Wohnbestand aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen auf Privilegierungen 

• durch Kostenumlage (Amortisierungsansatz) und damit auf Mieterhöhungsmöglichkeiten unabhängig von der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. nur BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18) und unabhängig von der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung (vgl. BGH, Urt. v. 18.07.2007 – VIII ZR 285/06),
• durch umfangreiche Duldungspflichten des Mieters zur Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen (vgl. nur BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13), begleitet 
• durch einen Minderungsausschluss (§ 536 Abs. 1a BGB) und 
• durch die Statuierung keiner zu strengen Anforderungen an die Mitteilungspflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter (siehe nur BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19). 

Mit der Herabsenkung der Umlage auf 8%, der Kappungsgrenze und der Härtefallregelung wird zwar dem Spannungsverhältnis von Anreiz und Akzeptanz Rechnung getragen, stellen sich jedoch Fragen einer ausreichenden Anreizwirkung. Der Amortisierungsansatz unter Anrechnung von Drittmitteln und das Fehlen einer Erfolgskontrolle können zudem die Eignung in Frage stellen. 

2.2.2    Ökologische Mietspiegel

Ökologische Mietspiegel machen als Teil des Mietspiegel- und Vergleichsmietensystems energetische Ausstattungen und Beschaffenheiten zum preisrelevanten Wohnmerkmal. Das Vergleichsmietensystem stellt die   Marktbezogenheit der regulierten Miethöhe und Wirtschaftlichkeit der Vermietung sicher (BVerfG, Beschl. vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18) und das Mietspiegelsystem wird als Aushängeschild des sozialen Mietrechts verstanden, das den gerechten Interessenausgleich, die Transparenz, Akzeptanz und Befriedung der Mietvertragsparteien gewährleistet und daher bundesgesetzlich gestärkt werden soll (vgl. MsRG-RefE). 

Mit ihrer marktgerechten Unterstützung werden (ökologische) Mietspiegel gerade auch gegenüber der Modernisierungsumlage als vorteilhaft angesehen. Die Marktlage wird als für die Miethöhe langfristig dominanter Faktor verstanden. Führte die (marktbezogene) ortsübliche Vergleichsmiete folglich bislang in Teilen dazu, dass von (energetischen) Modernisierungen abgesehen wurde, da auch ohne Modernisierungsumlage eine Mietpreissteigerung möglich und ggf. sogar attraktiver war, macht der ökologische Mietspiegel die Vergleichsmiete zum Instrument für energetische Modernisierungen: Die Verwendung energetischer Merkmale als preisrelevante Wohnmerkmale zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete macht den Marktansatz vom (faktischen) Begrenzer zum Treiber energetischer Sanierungen. Ökologische Mietspiegel schaffen zudem Markttransparenz bzgl. der preislichen Honorierung von energetischer Ausstattung und machen Investitionsnutzen/-erträge planbar und finanzierbar. Zumindest nach zuversichtlicher Ansicht mindern sie das Investor-Nutzer-Dilemma durch einen starken ökologischen Anreiz, der Vermieter partizipiert mit ihnen langfristig preislich an den Investitionsnutzen/-vorteilen.

Neben energetischen Mietspiegeln bleibt aber auch die Modernisierungsumlage grundsätzlich relevant. Sie ist in ihrer Höhe zwar unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete, bestimmt diese aber zugleich mit. Beide Instrumente sind daher jeweils in ihren Wechselwirkungen und Zusammenhängen zu sehen, auch soweit deren Stärkung, Einschränkung oder gar Abschaffung diskutiert wird. Das gilt auch, soweit aktuell der BGH eine kombinierte, gestufte Mieterhöhung nach § 558 und § 559 BGB als legitim und interessengerecht festgestellt hat (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 367/18). Schließlich bleibt die Modernisierungsumlage als bundesrechtlicher Ansatzpunkt für die Lenkung und Förderung energetischer Modernisierungen bedeutsam, während das Mietspiegelsystem zwar bundesgesetzlich ermöglicht und begleitet wird, aber auf eine Umsetzung auf kommunaler Ebene angewiesen ist. 

Sowohl die Modernisierungsumlage wie auch ökologische Mietspiegel sind gefährdet durch Mietpreisregulierungen, wenn diese die Modernisierungsumlage nach Art, Umfang und Verfahren einschränken und das Vergleichsmietensystem sowie die Marktbezogenheit der Miete ausschalten (ausführlich: Bickert, Ein Klimadeckel für den Mietendeckel?, ZfIR 2020, 321).

2.3      Betriebs-/Nebenkosten

Auf der Ebene der Betriebs- und Nebenkosten geht es im Wesentlichen um die Aufteilung von Mehrkosten für Wärme im Gebäudesektor nicht zuletzt infolge der CO2-Bepreisung als Lenkungsinstrument für energetische Modernisierungen und/oder Nutzerverhalten. Es geht hierbei zum einen um diverse Vorschläge, die eine hälftige Verteilung, eine 100%igen Zuweisung an den Vermieter bzw. Mieter oder eine differenzierte Verteilung je nach Modernisierungsstand des Gebäudes vorsehen. Zum anderen geht es um Warmmietenmodelle (mit oder ohne Temperaturfeedback) und Teilwarmmietenmodelle, welche, gestärkt durch die CO2-Bepreisung, die Heiz- und Warmwasserkosten des Mieters ganz oder teilweise zum mehr oder weniger pauschalen Teil der Miete machen wollen, um über die Heizkosten Investitionsanreize für den Vermieter zu schaffen bzw. sogar unter Verzicht auf jeden Nutzungsanreiz für den Mieter ausschließlich Investitionsanreize für den Vermieter zu bewirken. 

Hinsichtlich der im Klimapakt vorgesehenen hälftigen Aufteilung der Kosten des nationalen CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern wurde von den Ausschüssen des Bundesrates (BR-Drucks. 411/1/21) schon die Erwartung zum Ausdruck gebracht, dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden. Besonders zu berücksichtigen seien dabei die regionalen Unterschiede auf den Wohnungsmärkten und die bereits erfolgten Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren solle zudem geprüft werden, ob alternativ die soziale Abfederung steigender Wohnkosten mit Hilfe des Wohngeldes und der sozialen Wohnraumförderung weiter gestärkt werden kann. Ausführlich: Neues Klimaschutzgesetz mit Verschärfung der Klimaschutzziele: Investitionswelle und Förderoffensive für den Gebäudesektor?

Soweit diese Instrumente einen Verzicht auf Nutzungsanreize vorsehen oder mit diversen Behelfskonstruktionen und Ausgleichsmechanismen (Referenztemperatur, Grundheizkosten etc.) arbeiten, stoßen sie an rechtliche Grenzen bzw. überschreiten diese: 

• Vermieter-Mieter-Dilemma, Art. 19 EED 

Die Lösung des Vermieter-Mieter-Dilemmas erfordert nach europäischer Vorgabe in Art. 19 EED eine Aufteilung von Anreizen, Kosten und Vorteilen. Einseitige Zuweisungen an den Vermieter und Pauschallösungen sind keine Aufteilung und lösen das Vermieter-Mieter-Dilemma nicht.  

• Steuerung des Energieverbrauchs nach EED

Die europäischen Vorschriften zur individuellen Verbrauchsabrechnung (Art. 9a ff. EED) verfolgen keinen formalen Selbstzweck, sondern dienen der Steuerung des Energieverbrauchs des Verbrauchers. Ein Verzicht auf Nutzungsanreize beim Mieter ist damit nicht vereinbar. Da die Vorschriften zur individuellen Verbrauchsabrechnung, um ihre Steuerungsfunktion erfüllen zu können, einfach, eindeutig und nachvollziehbar sein müssen, sind auch aufwändige Ausgleichs- und Verteilungsmechanismen rechtlich problematisch.

• Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung

Auf nationaler Ebene ist ein Konflikt mit der (in Teilen wiederum durch Europarecht bestimmten) Heizkostenverordnung festzustellen. Deren Zweck ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (siehe nur BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14). Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Ein Verzicht auf Nutzungsanreize würde Sinn und Zweck bzw. den Kern des Regelwerks in Frage stellen und diverse Ausgleichs- und Verteilungsmechanismen sind nicht in der Lage, dem Nutzer den geforderten Zusammenhang zwischen Verbrauch und Kosten bewusst zu machen.

• Legitimität, Sinn und Zweck der CO2-Bepreisung

Ein Verzicht auf Nutzungsanreize tritt in Konflikt mit dem Sinn und Zweck sowie der Legitimität der CO2-Bepreisung. Die Lenkungswirkung des Emissionshandelssystems ist jedenfalls auch auf den Endverbraucher/Mieter gerichtet (emissionsmindernde Nutzungsänderungen). Eine Verkürzung auf die Anlagenmodernisierung (Vermieter) ist damit kaum vereinbar. Eine nachträgliche Schwächung der Anreizwirkung des Emissionshandelssystems im Gebäudesektor, sei es dadurch, dass der beim Endverbraucher infolge einer Aufteilung ankommende CO2-Preis der Höhe nach nicht mehr geeignet ist, verhaltenssteuernd zu wirken, oder sei es, dass eine zu komplizierte Regelung ihre Lenkungswirkung verfehlt, da sie für den Endverbraucher nicht mehr hinreichend nachvollziehbar ist, um sein Verhalten danach auszurichten, stellen die Geeignetheit, Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit eines CO-Preises in Frage.        

• Lebenszyklusansatz, Gesamtenergieeffizienz und Rebound-Effekte 

Eine Vernachlässigung von Nutzungsanreizen beim Mieter kommt zudem in Konflikt mit dem Lebenszyklusansatz. Der Lebenszyklusansatz fordert die Berücksichtigung von Investitionsanreizen in der Bau-, Sanierungs- und Modernisierungsphase (Vermieter) und Nutzungsanreizen in der Nutzungs-/Betriebsphase (Mieter). Folglich steht auch die Maßgeblichkeit der Gesamtenergieeffizienz (siehe nur BT-Drs. 19/20380 und EU COM(2020) 662) einer Vernachlässigung der Nutzungsphase entgegen. Insbesondere sind in diesem Zusammenhang Rebound-Effekte zu adressieren und dürfen nicht ausgeblendet werden. Tatsächlich wird gerade die energiepreissteigernde Wirkung der CO2-Preise als Mittel definiert, Rebound-Effekte im Gebäudebereich einzudämmen (Bundesregierung, BT-Drs. 19/22670).

• Rechtssicherheit, Rechtsklarheit, Verhältnismäßigkeit und (rechtliche) Akzeptanz 

Diverse Systemwechselmodelle wie etwa das Warmmietenmodell laufen auf einen tiefgreifenden Eingriff in Grundprinzipien des geltenden Mietrechts hinaus. Der Mietvertrag ist ein entgeltlicher Gebrauchsüberlassungsvertrag. Der Vermieter überlässt nach geltendem Recht die Mietsache zum Gebrauch durch den Mieter, übernimmt nicht Gebrauch(skosten) des Mieters. (Teil-) Warmmietenmodelle erfordern zudem einen Eingriff in (Bestands-) Verträge.

Einzelne Vorschläge zur Aufteilung von CO-Preisen zwischen Vermieter und Mieter (siehe etwa BMU/BMJV/BMF, Gemeinsame Eckpunkte zur Begrenzung der Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung, 16.09.2020; vgl. auch den Antrag BT-Drucks. 19/24432, am 03.03.2021 im Bauausschuss abgelehnt) laufen Gefahr, durch die Schaffung einer enormen rechtlichen Komplexität in Konflikt zu geraten mit den Anforderungen an eine konsistente und widerspruchsfreie Rechtsetzung und dadurch neben der rechtlichen Akzeptanz auch ihre Lenkungswirkung zu verfehlen. Sie bewegen sich im Mietrecht und Kauf- bzw. Dienstleistungsrecht (Vertragsrecht für Vermieter, Mieter, Lieferanten, Contractors, Dienstleistern etc. inkl. BGB, BetrKV, HeizkVO), im BEHG, GEG bzw. GewO mit einer ordnungs- und emissionshandelsrechtlichen Umsetzung (siehe auch die EU-Renovierungswelle mit Regulierungspaket COM(2020) 662), im Sozialrecht (Klimakomponente beim Wohngeld), im Energierecht (nEHS-Einnahmen u.a. für Preissenkung bei Verbrauchern, Senkung EEG-Umlage) sowie im Förder- und Finanzrecht (BEG neu; siehe auch die Idee einer fairen Kostenaufteilung Vermieter/Mieter über Finanzierungslösungen und Subventionen nach EU COM(2020) 662). 

Neue Modelle und Aufteilungsvorschläge sind an den Anforderungen der Rechtssicherheit und der Verhältnismäßigkeit zu messen und tangieren die Eigentümerrechte der Vermieter ebenso wie die Wahlrechte der Mieter. (Teil-) Warmmietenmodelle etwa wurden schon wiederholt als nicht geeignet bzw. nicht erforderlich abgelehnt (vgl. Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Mietrechtliche Möglichkeiten zur Umsetzung von Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand, Frankfurt am Main / Darmstadt, 2001, S. 55; Umweltbundesamt (Hrsg.), Texte 36/2009, Rechtskonzepte zur Beseitigung des Staus energetischer Sanierungen im Gebäudebestand, Dessau-Roßlau im Oktober 2009, S. 205). Neuere Vorschläge greifen diese Bedenken nicht auf (siehe etwa Agora Energiewende und Universität Kassel (2020): Wie passen Mieterschutz und Klimaschutz unter einen Hut? Impuls 10.2020; Antrag der FDP-Bundestagsfraktion zur Teilwarmmiete v. 15.12.2020, BT-Drucks. 19/2524, Fairer Klimaschutz für Mieter und Vermieter). Weitere Komplexität resultiert aus Sonderkonstellationen wie etwa Contracting-Modellen, Quartiersansätze und Etagenheizungen.   

3.        Fazit

Damit das Recht einer ihm zugewiesenen Lenkungsaufgabe gerecht werden kann, muss es einen wirksamen, verlässlichen und klaren Rechtsrahmen schaffen, der den Rechtsbetroffenen einerseits nachvollziehbar macht, welche Verhaltenssteuerung gefordert bzw. gefördert wird, und andererseits geeignet ist, auch in rechtlicher Hinsicht eine Akzeptanz zu erfahren (siehe auch zur Maßgeblichkeit verhaltenswissenschaftlicher Erkenntnisse Umweltbundesamt (Hrsg.), Texte 66/2020, Sozialverträglicher Klimaschutz, Dessau-Roßlau im Mai 2020, S. 27). 

Das ist bei den Systemwechselmodellen und einigen Aufteilungsvorschlägen, wie vorstehend unter Ziff. 2.3 ausgeführt, kritisch zu sehen. Ihr Aufwand ist enorm, ihre Eingriffe sind gravierend und die damit einhergehende Rechtsunsicherheit ist nicht unerheblich. Zugleich sind ihre Praktikabilität, Eignung, Nachvollziehbarkeit und ihre Erfolgsaussichten fraglich. 

Die vorstehenden Bedenken verdeutlichen auch nochmals die Vorteile der Instrumente Modernisierungsumlage und ökologische Mietspiegel (vorstehend Ziff. 2.2). Solche Instrumente verdeutlichen als gleich, wenn nicht gar besser geeignete Mittel zudem, dass diverse Systemwechselmodelle, ihre Geeignetheit unterstellt, jedenfalls nicht erforderlich bzw. verhältnismäßig sein dürften. Modernisierungsumlage und v.a. ökologische Mietspiegel

• verzichten auf eine Vermengung von Mietpreisrecht (Investitionsanreize) und Nebenkostenrecht (Nutzungsanreize) und auf eine Aufladung mit mietrechtlichen Folgefragen,
• machen Investitionsnutzen/-erträge planbar und finanzierbar und zwar unabhängig von Nutzerverhalten und Energiepreisentwicklungen am Energiemarkt und 
• brauchen keine grundlegenden Eingriffe in Gesetzesrecht und Verträge, sondern fügen sich in geübte Rechtskonzepte mit ausdifferenzierter Rechtsprechung ein. 

Vor dem Hintergrund der Herausforderung der Schaffung von Akzeptanz für energetische Modernisierungen ist neben der rechtlichen Akzeptanz auch entscheidend, dass es nicht nur um die Senkung von Energiekosten und Emissionen geht bzw. gehen sollte, sondern jedenfalls auch um Gebrauchs- und Nutzwertvorteile im (förderfähigen) Leistungsverhältnis von Mieter und Vermieter (sowie im Objekt und Quartier). Im Hinblick auf die Modernisierungsumlage hebt der BGH (siehe nur BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19) hervor, die Verbesserungen der Mietsache werde dadurch gefördert, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und dass die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Dieser Gebrauchswert wird mit Energieeinsparung, mit einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse definiert. Auch der ökologische Mietspiegel bildet, wenn er energetische Merkmale neben anderen Gebrauchswertmerkmalen zu preisrelevanten Wohnmerkmalen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete macht, diesen breiteren Ansatz im Leistungs- und Gegenleistungsverhältnis des Mietvertrages ab (siehe auch MsV-E mit Verweis auf die wohnwertrelevanten Merkmale nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB).

So wird auf europäischer Ebene gefordert, nicht isoliert die Senkung von Energiekosten und Emissionen zu adressieren, sondern auch soziale, ökologische und wirtschaftliche Vorteile zu berücksichtigen (vgl. EU COM(2020) 662 „Unlock Hidden Values“; Shnapp, S., Paci, D., Bertoldi, P., Untapping multiple benefits: hidden values in environmental and building policies. EUR 30280 EN, Publications Office of the European Union, Luxembourg, 2020).Das korrespondiert mit dem Nachhaltigkeitsansatz, der die Beachtung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekte im Lebenszyklus fordert (§ 1 KSG, LTRS, EU Green Deal) und mit dem UN-Nachhaltigkeitsziel „Sustainable Cities“, wonach es um angemessenen, sicheren und bezahlbaren Wohnraum einschließlich Klimaresilienz geht (SDG 11). Zu einem in diesem Sinne breiteren Ansatz gehört auch die Optimierung von gesundheits-, sicherheits-, nutzwert- und behaglichkeitsfördernden Aspekten, die zu hochwertigen Nutzungsbedingungen, einem hohen Nutzkomfort und zu einer Erhöhung der Lebensqualität der Nutzer führen, die Gewährleistung von Funktionalität, die Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität und schließlich die Adaption des Klimawandels und die Klimaanpassung (vgl. Bickert, Ein Klimadeckel für den Mietendeckel?, ZfIR 2020, 321). 

Es geht darum, nachhaltige bauliche Entwicklung und soziale Gerechtigkeit zu versöhnen, soziale Belange nicht gegen die ökologischen und ökonomischen Belange auszuspielen und im Interesse der Akzeptanz solche „hidden values“ zusammen mit der Senkung von Energiekosten und Emissionen in die Überlegungen einer sozialverträglichen und systemübergreifenden Weiterentwicklung mietrechtlicher Regelungen einfließen zu lassen. Es geht damit auch um eine Befriedungsfunktion im Mietvertragsverhältnis. Das ist notwendig, denn ohne Kooperation der Parteien wird es schwierig, einen nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand zu realisieren. Dem Mietvertrag kommt im Gesamtzusammenhang einer Modernisierungs- und Nachhaltigkeitsstrategie vor allem auch die Funktion zu, einerseits den Vermieter durch die Offenlegung von Verbrauchs- und Nutzungsdaten eine ganzheitliche Messung und Bewertung von Gebäudestrukturperformance und Nutzungsperformance zu gewährleisten, auch um seine Investitionen und seinen Betrieb danach ausrichten zu können, andererseits den Mieter durch die Überlassung von Informationen und Gebrauchsanleitungen in die Lage zu versetzen, die Mietsache möglichst nachhaltig zu nutzen. Dies verlangt aber eine Kooperation der Mietvertragsparteien – und nicht zuletzt eine Sensibilisierung für und ein Vertrauen der Eigentümer und Mieter in die Gebäudeautomatisierung, die Digitalisierung des Netz-, Immobilien- und Energiebereichs und in die elektronische Überwachung gebäudetechnischer Systeme unter Einhaltung der Anforderungen von Datenschutz und Datensicherheit (vgl. nur Erwägungsgrund 16 der Empfehlung (EU) 2019/1019 der Kommission vom 7. Juni 2019 zur Modernisierung von Gebäuden). 

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© Copyright by Dr. Elmar Bickert