Die fünf Wirklichkeiten der Mietpreisbremse – und eine aktuelle Entscheidung

Zur Mietpreisbremse gibt es fünf Wirklichkeiten.

Fangen wir mit den beiden Extremen an.

(1.) Da gibt es die Wirklichkeit ohne Mietpreisbremse, denkbar durch Abschaffung, zeitliches Auslaufen oder durch Nichtigkeitsfeststellung des BVerfG. Ansichten und Absichten dazu sind in der Welt. Mehr nicht.

(2.) Dann gibt es da die Wirklichkeit mit einer verschärften Mietpreisbremse. Auch dazu gibt es eine Vielzahl an Initiativen bis hinein in die Bundesministerien und den Bundesrat (zuletzt BT-Drs. 21/3509 vom 07.01.2026).

(3.) Sodann gibt es die Wirklichkeit, die eben erneut vom BGH abgelehnt wurde: Jene der erweiterten (entsprechenden) Anwendung. Erneut hat der BGH (Urteil vom 17. Dezember 2025 – VIII ZR 56/25) entschieden, dass die Mietpreisbremse nicht auf nachträgliche Mietpreisvereinbarungen (Erhöhung oder Ermäßigung) nach Vertragsabschluss im laufenden Mietverhältnis Anwendung findet, auch nicht im Wege einer analogen Anwendung.

Details: Was sagt der BGH genau?

„Ohnehin ist – was ebenfalls Voraussetzung für eine Analogie wäre – die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Vereinbarung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis besteht und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen muss, besteht weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters noch bedarf es – ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis – eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhält, dieses sorgfältig prüfen und – etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchtet – ablehnen kann, ohne dass – anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschlagenen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses – die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung besteht. Der Umstand, dass ein Mieter möglicherweise nicht prüft und deshalb auch nicht erkennt, dass durch die Mietreduzierung eine Überprüfbarkeit der Miethöhe nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB entfällt, begründet eine Vergleichbarkeit mit der Situation eines Mieters, der bei Vertragsschluss einer möglicherweise überhöhten Miete zustimmt in der Befürchtung, ansonsten die von ihm benötigte Mietwohnung nicht zu erhalten, nicht.“ – BGH a.a.O.

(4.) Desweiteren gibt es die Wirklichkeit, wie sie sich nach dem Gesetz zeigt und nach dem Willen des Gesetzgebers zeigen soll. Ein doch mittlerweile recht ausdifferenziertes gesetzliches System, das – ob nun gelungen oder nicht – jene Interessen von Mietenden und Vermietenden abbilden und ausgleichen möchte, welche der Gesetzgeber für schutzwürdig erachtet, fortgeschrieben und konkretisiert durch die BGH-Rechtsprechung.

(5.) Schließlich gibt es die Wirklichkeit, welche ich regelmäßig erlebe: Die Wirklichkeit bei Gericht, die tatsächliche Anwendung der Mietpreisbremse, malträtiert durch die Inkassoindustrie und eingepasst in die Kapazitäten der Instanzgerichte. Man kann feststellen, dass die „Musterwirklichkeit“ nach Ziffer (4.) oftmals nicht in die Kapazitäten der Instanzgerichte passt und man daher fragen darf, ob nicht schon aus diesem Grund sich die Frage nach der Verhältnismäßigkeit stellt (Ziffer (1.)): Eine Mietpreisregulierung, deren Verhältnismäßigkeit mit einem ausdifferenzierten System begründet wird, welches aber bei den Instanzgerichten im Einzelfall überhaupt nicht abgebildet werden kann, kann im Ergebnis dann eben doch unverhältnismäßig sein.

Tatsächlich ist es oft nachvollziehbar, dass auch kleine Fälle der Mietpreisbremse schnell eine rechtliche, technische, bauliche und wirtschaftliche Komplexität erlangen, die jede vernünftige Kapazität sprengt, vor allem dann, wenn die abstrakten Mietspiegelannahmen nicht passen und es um Modernisierungsausnahmen und – wie regelmäßig – auch um modernisierende Instandsetzungen geht.

Es gibt aber auch Urteile wie das von mir erstrittene Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 19.11.2025 (4 C 94/24), das zeigt, dass bei souveräner Rechtsprechung die Wirklichkeit nach Ziffer (5.) an jene nach Ziffer (4.) angenähert werden kann und Fälle keinesfalls dadurch erledigt werden dürfen, dass man nicht erfüllbare Anforderungen an Vermietende stellt. Das Gericht hat zentrale Stellschrauben richtig eingestellt:

• Das Gericht nimmt einen Zuschlag zum Mietspiegelwert wegen einer Stichtagsdifferenz vor (Interpolation der Mietspiegelwerte zweier Mietspiegel).
• Es lässt keinen Zweifel aufkommen, dass Fassaden- und Dacharbeiten, konkret das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems und einer Dachmodernisierung in Form einer Dämmung, zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenegie führen und eine umlagefähige Modernisierung begründen.
• Für den Modernisierungszuschlag nach § 556e Abs. 2 BGB nimmt es eine Schätzung der aufgewendeten Kosten nach § 287 ZPO vor und gewährt damit eine Beweiserleichterung für den Vermieter.
• Für den Abzug (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten lässt das Gericht einen pauschalen Abschlag genügen und sichert dies wiederum mit einer gerichtlichen Schätzung ab.

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