Modernisierung und Kostenumlage auf den Mieter

Die Ausgangslage

Ausgangslage ist die grundlegende Unterscheidung von

  • Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, und
  • Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag – zu unveränderter Miete – schuldet, vorbehaltlich abweichender und wirksamer Vereinbarung.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung),

  • hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung;
  • bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

Die entschiedene Streitfrage

Umstritten war bislang, ob eine (anteilige) Kürzung der Modernisierungskosten auch dann erforderlich ist, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht „fällig“ sind, weil die vorhandenen Bauteile noch (ausreichend) funktionsfähig sind und ihnen auch sonst (bislang) ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet. Der BGH bejaht dies nun entgegen verbreiteter Gegenansicht in Rechtsprechung und Literatur.

  • Nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, muss ein Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorgenommen werden.
  • Auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab- )genutzt worden sind, ist ein solcher Abzug vorzunehmen.

Der Vermieter soll durch die Modernisierung weder tatsächliche noch fiktive Instandhaltungskosten ersparen.

  • Nach dem Regelungszweck verbiete es sich, in Fallgestaltungen, die durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet sind, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.
  • Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften sei es gerade nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen.
  • Vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert:
    • Energieeinsparung,
    • nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts,
    • Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
  • Hier entscheidend auf die „Fälligkeit“ von Erhaltungsmaßnahmen abzustellen, würde nach dem BGH in zahlreichen Fällen zu zufälligen Ergebnissen führen. Besonders augenfällig sei dies, wenn Modernisierungsmaßnahmen zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem die Lebensdauer der ersetzten Bauteile oder Einrichtungen bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen ist. Dem Vermieter soll nach dem BGH nicht zwecks Förderung von Gebäudeinvestitionen zum Nachteil des Mieters die Möglichkeit eröffnen werden, künftig anfallende – grundsätzlich vom Vermieter zu tragende – Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch „geschicktes Vorgehen“, namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor „Fälligkeit“ der Erhaltungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen.

Die Umlagefähigkeit der (reinen) Modernisierungskosten wird durch den Abzug (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten in derartigen Fallgestaltungen nicht infrage gestellt. Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Modernisierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiert.

BGH

Zur Darlegungs- und Beweislast

Vermieter müssen dies nun insbesondere im Rahmen einer prozessualen Geltendmachung von Mieterhöhungen beachten:

  • Erklärt der Vermieter gemäß eine Erhöhung der Miete, so trifft ihn nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen.
  • Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt.
  • Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.

Spezialfall Wärmedämmung:
Der BGH hat in seiner Entscheidung aber auch den Vermieter mit einer Maßnahme zur erstmaligen Dämmung der Gebäudehülle gestärkt. Der Mieter hatte eingewendet, der verwendete Dämmstoff sei „ungeeignet“ gewesen. Das lässt der BGH nicht gelten. Angesichts der erstmaligen Dämmung der gesamten Gebäudehülle habe eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die Aufbringung einer 10 bis 14 cm dicken Dämmung auf der Hand gelegen, so dass keine näheren Feststellungen zur Effektivität des eingesetzten Dämmstoffs und zum Umfang der Energieeinsparung zu treffen waren (zumal der Mieter nicht ausgeführt hatte, aufgrund welcher Anhaltspunkte er von der pauschal eingewendeten „Ungeeignetheit“ der verbauten Dämmstoffe ausgehen wollte).

Siehe auch:
BGH: Neues zu den Anforderungen an die Ankündigung von energetischen Modernisierungen
BGH zu Grenzen der Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen
BGH: Schadensersatz wegen Baustopp bei Sanierung & Modernisierung des Mietobjekts?
BGH stärkt Kündigungsrechte des Vermieters bei Instandsetzung und Modernisierung
Zum Haftungsmanagement der Miet-/Pachtvertragsparteien bei Erhaltungsmaßnahmen und Umsatzeinbußen


Modernisierung und Ausnahme von der Mietpreisbremse

In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den Modernisierungs-Ausnahmefall von der Mietpreisbremse geklärt. Die Mietpreisbremse ist auf die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung nicht anzuwenden.

Fortsetzung auf Seite 2:

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.