Kaum hat die Bundesregierung ihre Eckpunkte für ein „Gebäudemodernisierungsgesetz“ veröffentlicht, feiern die einen Vermietenden die fossile Freiheit, während die anderen Vermietenden verkünden, trotzdem an ihren nicht-fossilen Modernisierungsstrategien festhalten zu wollen.
Vom BVerfG wissen wir, dass letztere im Recht sein werden. Wer sich jetzt fossile Freiheiten nimmt, der macht das zulasten der Freiheitschancen zukünftiger Generationen. Unsere Verfassung verlangt nach dem BVerfG eine verhältnismäßige Verteilung von Freiheitschancen über die Generationen. Sie steht einer einseitigen Verlagerung der durch das GG aufgegebenen Treibhausgasminderungslast in die Zukunft entgegen.
Und die Verfassung verlangt im Hinblick auf die Schaffung von Anreizen für die Entwicklung klimaneutraler Alternativen ein hinreichendes Maß an Entwicklungsdruck und Planungssicherheit. Jedenfalls diese Anforderungen verfehlen die Eckpunkte.
Es ist aber der eine Satz in den Eckpunkten, der befürchten lässt, dass das Gesetz zu Unrecht die Modernisierung im Namen tragen wird.
Es bedarf einer Regelung zum Schutz der Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen.
Hier erkennt also jemand an, dass die Folge seines Gesetzes der Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen sein kann. Und dann rühmt man sich einer Deregulierung, um zugleich eine Regulierung anzukündigen, welche die Folgen einer fehlgeleiteten Deregulierung wieder einfangen soll.
Das ist weder gut noch gut gemacht. Die Folgen gerade auch im Mietrecht werden vermutlich weitreichendend sein.
Das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot
Zum einen ist da das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot, das die Vermietenden schon heute bindet und das eine gewaltige Relevanz erlangen könnte, sollten unwirtschaftliche Heizungen das Mittel der Fossilokraten unter den Vermietenden werden. Bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (sogenannter Wirtschaftlichkeitsgrundsatz). Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB führen, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungsweise auf Freihaltung von diesen gerichtet ist.
… aus dem allgemeinen Wirtschaftlichkeitsgebot, das für die Wohnraummiete in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt ist und gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete gilt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Dabei steht dem Vermieter allerdings ein Entscheidungsspielraum zu. Insbesondere ist er nicht gehalten, stets die für den Mieter günstigste Lösung zu wählen.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2025 – XII ZR 29/24
Es sind die Anforderungen „gewissenhafte Abwägung“, „ordentliche Geschäftsführung“, „vernünftiger Vermieter“ und „vertretbares Kosten-Nutzenverhältnies“, welche den Fossilokraten unter den Vermietenden schnell schmerzhaft den Spiegel vorhalten werden.
Das Vermieter-Mieter-Dilemma
Zum anderen ist da das Vermieter-Mieter-Dilemma.
Der Expertenrat für Klimafragen hatte schon 2025 für den Gebäudesektor neben dem Abbau des fossilen Kapitalstocks und dem Aufbau des nicht-fossilen Kapitalstocks die Lösung des Vermieter-Mieter-Dilemmas als wichtigen Faktor hervorgehoben. Seit meiner Arbeit für den Runden Tisch „Neue Impulse beim nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebereich” für das Bundesumweltministerium befürworte ich eine ganzheitliche Anreizsystematik zur Auflösung des Vermieter-Mieter-Dilemmas bzw. Investor-Nutzer-Dilemmas.
Dieses setzt im Sinne der Lebenszyklusbetrachtung sowohl bei den Investitionsanreizen in der Bau-, Sanierungs- und Modernisierungsphase als auch bei den Nutzungsanreizen in der Betriebs- und Nutzungsphase der Gebäude an. Ersterer Anreiz ist an die Vermietenden adressiert, letzterer Anreiz an die Mietenden.
Die Eckpunkte für ein „Gebäudemodernisierungsgesetz“ scheinen das zu ignorieren oder schlimmer noch dadurch auflösen zu wollen, dass man dem Investor-Nutzer-Dilemma einfach die Investitionsseite nimmt. Stranded Assets als politisches Gestaltungsziel.
Und so wundert es nicht, dass einige in Reaktion auf die Eckpunkte nun wieder ein Modell in den Fokus rücken, das eigentlich schon widerlegt war: Das (Teil-) Warmmietenmodell. In der Welt nachhaltig investierender Vermieter bin ich gegen Warmmietenmodelle (mit oder ohne Temperaturfeedback) und Teilwarmmietenmodelle, welche die Heiz- und Warmwasserkosten des Mieters inkl. CO-Bepreisung ganz oder teilweise zum mehr oder weniger pauschalen Teil der Miete machen wollen, um über die Heizkosten Investitionsanreize für den Vermieter zu schaffen bzw. sogar unter Verzicht auf jeden Nutzungsanreiz für den Mieter ausschließlich Investitionsanreize für den Vermieter zu bewirken.
Denn es ist ein „fairer Deal“, den Vermieter beim Bau mit Investitionsanreizen und den Mieter bei der Nutzung mit Nutzungsanreizen in die Pflicht zu nehmen. „Mitigating the problem of split incentives by aligning both parties’ financial interests with sustainability outcomes“ nennt das der IFRS S2 Industry-based Guidance Real Estate.
Ich verstehe aber, dass diese Modelle wieder relevant werden, wenn der Gesetzgeber dem Vermieter nun den Investitionsanreiz in der Bau- und Modernisierungsphase nehmen möchte, ihm sogar erlaubt, unwirtschaftliche und nicht zukunftsfähige Heizungen einzubauen. Wieso sollte der Mieter dann weiterhin seinen Teil des „Deals“ in der Nutzungsphase erfüllen, zumal der Vermieter den Mieter durch rückständige Technik dazu außer Stande setzen würde. Also ist es durchaus nachvollziehbar, dass einige nun (wieder) der Ansicht sind, Betriebs- und Nebenkosten müssten Lenkungsinstrument nicht nur für Nutzerverhalten der Mietenden, sondern auch für Investitionsanreize der Vermietenden werden.
Das Problem: Man läuft Gefahr, dass der Gesetzgeber mit der GEG-Reform nicht nur den Investitionsanreiz für Vermietende vernichtet, sondern auch den Nutzungsanreiz für Mietende beseitigt. Die europäischen und deutschen Vorschriften zur Heizkostenabrechnung dienen der Steuerung des Energieverbrauchs des Verbrauchers. Gleiches gilt für den CO2-Preis: Die Lenkungswirkung des Emissionshandelssystems ist jedenfalls auch auf den Endverbraucher/Mieter gerichtet (emissionsmindernde Nutzungsänderungen). Ein Verzicht auf Nutzungsanreize beim Mieter ist damit nicht vereinbar. Da die Vorschriften, um ihre Steuerungsfunktion erfüllen zu können, einfach, eindeutig und nachvollziehbar sein müssen, sind auch aufwändige Ausgleichs- und Verteilungsmechanismen rechtlich problematisch.
Am Ende könnte sich erweisen, was einige schon ahnen: Mit Modernisierung hat das „Gebäudemodernisierungsgesetz“ nichts zu tun. Es könnte die Kettensäge im Heizungskeller werden, die momentan außer Fossilokraten niemand gebrauchen kann. Investierende, die Wohnungswirtschaft, private Eigentümer, die Bauwirtschaft und die Energiewirtschaft brauchen verlässliche Leitplanken, um ihre Investitionen über einen längeren Zeitraum zu planen. KfW/Deloitte hatten es kürzlich treffend auf den Punkt gebracht:
For many businesses, planning certainty is one of the most important framework conditions for climate-related investments. … Ultimately, it is important to note that the transformation induced by climate change will persist despite evolving political narratives and priorities. Businesses, economies and political entities alike must contemplate how they can harness this development for value cration and growth.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Siehe auch:
Forum Nachhaltige Immobilien 
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