Der Architekt ist bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung verpflichtet, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken und die Kostenvorstellungen des Auftraggebers zu erfragen.

Im Rahmen der weiteren Planung muss er

  • nicht nur genau vereinbarte Baukostenobegrenzen einhalten,
  • sondern auch die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers berücksichtigen.

Sehen die Planungen des Architekten ein Bauwerk vor, dessen Errichtung höhere Herstellungskosten als vereinbart erfordert, so können die Architektenleistungen mangelhaft sein.

Der BGH (Urt. v. 21.05.2015 – VII ZR 190/14) hat sich nun zur Schadensberechnung im Fall der Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze geäußert:

Der Schaden

Der Schaden des Auftraggebers

  • kann in den die vereinbarte Bausumme überschreitenden Baukosten liegen,
  • es sei denn, der Mehraufwand hat zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt (Vorteilsausgleich).

Die Grundsätze der Vorteilsausgleichung beruhen auf dem Gedanken, daß dem Geschädigten – jedenfalls in gewissem Umfang (siehe nachfolgend) – diejenigen Vorteile zuzurechnen sind, die ihm in adäquaten Zusammenhang mit dem Schadensereignis zufließen. Der Geschädigte soll nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde.


Die Schadensberechnung

Zur Berechnung des Schadens bedarf es eines Vermögensvergleichs:

  • Einerseits die Vermögenslage des Auftraggebers einschließlich des Grundstückswertes ohne Pflichtverletzung und
  • andererseits die Vermögenslage des Auftraggebers einschließlich des Grundstückswertes mit Pflichtverletzung.

Die Pflichtverletzung des Planers besteht dabei darin, den Auftraggeber während der Bauausführungsphase nicht rechtzeitig auf die drohende Überschreitung der Baukostenobergrenze hingewiesen zu haben. Es stellt sich also insbesondere die Frage, wie der Auftraggeber gebaut hätte wenn er rechtzeitig von seinem Planer auf die drohende Überschreitung der Baukostenobergrenze hingewiesen worden wäre und wie sich diese Entscheidung auf den Grundstückswert ausgewirkt hätte.


Für einen Gerichtsprozess bedeutet dies das Folgende:

  • Der Planer hat dazu vorzutragen, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder nicht möglich gewesen wären.
  • Der Auftraggeber hat darzulegen, welche Gewerke er kostengünstiger gestaltet oder gar nicht durchgeführt hätte.
  • Der jeweilige Grundstückswert ist durch eine Sachverständigen zu ermitteln.
  • Maßgeblicher Zeitpunkt für die Schadensberechnung ist der Schluss der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung.


Begrenzung des Vorteilsausgleichs

Die Anrechnung von Vorteilen des Auftraggebers, die dieser durch die Pflichtverletzung des Planers erlangt hat (Wertsteigerung des Grundstücks), ist dadurch begrenzt, dass ein solcher Vorteilsausgleich

  •  dem Auftraggeber noch zumutbar sein muss und
  • den Planer nicht unangemessen entlasten darf.

Der Vorteilsausgleich darf also dem Zweck des Schadensersatzanspruchs nicht zuwiderlaufen – eine sehr offene Grenze mit Raum für juristische Wertungen im Einzelfall.

 

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.