BGH zum mietrechtlichen Schriftformgebot: Vertragsschluss, Vertragsübernahme und Verlängerungsoption

Erst kürzlich hatte der BGH seine Rechtsprechung zum mietrechtlichen Schriftformgebot fortgeschrieben: Neues zum mietrechtlichen Schriftformgebot: Unterschriften und Nachträge. Nun legt der BGH (Urt. v. 17.06.2015 – XII ZR 98/13) mit einer neuen Entscheidung nach, mitunter zum Zustandekommen des Vertrages, zu Verlängerungsoptionen und zur Vertragsübernahme.

Schriftform ist nicht gleich Schriftform

Die gesetzliche Schriftform des § 126 Abs. 2 BGB verlangt für die Wirksamkeit von Verträgen, dass die Unterzeichnung der Parteien grundsätzlich auf derselben Urkunde erfolgen muss. Wenn die Parteien sich Angebot und Annahme jeweils wechselseitig zuschicken, so muss grundsätzlich beides (einschließlich Zugang bei dem jeweiligen Adressaten) diesen Anforderungen genügen. Stimmen Angebot und Annahme nicht überein, so werden diese Anforderungen schnell verfehlt, wie im Fall des BGH, in dem der Mietvertrag aber sodann konkludent durch den einvernehmlichen Vollzug des Mietverhältnisses zustandegekommen war.

Bedeutet die Nichterfüllung der materiell-rechtlichen Schriftform des § 126 BGB (= Frage der Wirksamkeit des Vertrages) nun, dass auch das mietrechtliche Schriftformgebot nach § 550 BGB (= Frage der „äußeren Form“) verfehlt wird? Der BGH verneint das und hebt erneut hervor, dass die Frage der Wirksamkeit des Vertrages von der Frage der äußeren Form zu trennen ist. Dem Schutzzweck des mietrechtlichen Schriftformgebots genügt eine beidseitig unterzeichnete Urkunde auch dann, wenn durch diese schriftlichen Erklärungen noch kein wirksamer Vertragsschluss erfolgt ist. So war es in dem vom BGH entschiedenen Fall:

Es lag eine von beiden Seiten unterzeichnete Vertragsurkunde vor, die jedoch nicht zum wirksamen Vertragsschluss führte, da kein Konsens über die Vereinbarung einer Mietanpassungsklausel bestand.
Der wirksame Vertragsschluss erfolgte später mündlich oder konludent durch den einvernehmlichen Vollzug des Mietverhältnisses (ohne Mietanpassungsklausel).
Die mietrechtliche Schriftform ist also gewahrt, wenn eine von beiden Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde vorhanden ist, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrages enthält, auch wenn die beidseitige Unterzeichnung noch nicht zum wirksamen Vertragsschluss geführt haben sollte.

In Verträgen ist mitunter zu lesen, dass mehr oder weniger einheitlich auf die Anforderungen des § 550 BGB und des § 126 BGB abgestellt wird. Tatsächlich aber bestehen nicht unerhebliche Unterschiede zwischen den jeweiligen Schriftformanforderungen, die beachtet werden sollten.

Der BGH bestätigte außerdem nochmals seine Rechtsprechung zum Vertretungszusatz (siehe schon hier) und entschied zudem die folgenden Fragen:

Vermieterwechsel

Vereinbaren die Parteien eines Immobilienkaufvertrages die Übernahme eines Mietvertrages durch den Käufer anstelle des Verkäufers (unabhängig von dem gesetzlichen Übergang der Vermieterstellung nach § 566 BGB), so können sie dies durch

einen dreiseitigen Vertrag mit dem Mieter oder
durch einen zweiseitigen Vertrag machen, dem der Mieter gesondert zustimmt.

Im letzteren Fall bedarf die Zustimmung des Mieters nicht der Schriftform. Sie kann auch konkludent, etwa durch die Zahlung der Miete an den neuen Vermieter erfolgen. Der zweiseitige Vertrag (Grundstückskaufvertrag) genügt den Schriftformanforderungen, wenn er ausreichend deutlich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt und durch die Bezeichnung des veräußerten Grundstücks zugleich die Lage des Mietobjekts kennzeichnet.

Verlängerungsoptionen des Mieters

Ist eine Klausel zu unbestimmt und damit nicht schriftformgemäß, die dem Mieter das Recht einräumt, das Mietverhältnis „mehrmals“ um jeweils bis zu fünf Jahre zu verlängern? Nein, sagt der BGH:

Zwar muss sich Beginn und Ende der Mietzeit bereits zum Mietvertragsabschluss in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben.
Dabei ist aber auch die Verwendung auslegungsbedürftiger Begriffe schriftformkonform und der Umstand, dass der tatsächliche Eintritt von vereinbarten Verlängerungsbedingungen nicht anhand der Urkunde festgestellt werden kann, steht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen.
Ausreichend ist, dass die für die Mietzeit maßgeblichen Umstände so genau aus der Vertragsurkunde zu entnehmen sind, dass ein Erwerber beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann.
Ein Grundstückserwerber, der durch das Schriftformgebot geschützt werden soll, kann also Nachforschungen zu den erfolgten Optionsausübungen anstellen und die unbegrenzte Formulierung „mehrfach“ verweist ihn auf § 544 Satz 1 BGB, der ihm nach Ablauf von 30 Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht gibt. Nach dem BGH ist der Erwerber hierdurch hinreichend geschützt.

Der BGH nimmt dabei ausdrücklich Bezug auf seine vorherige Rechtsprechung zur hinreichend bestimmbaren Vereinbarung des Mietbeginns (XII ZR 104/12): Knüpfen die Parteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache, ergibt sich also der genaue Mietbeginn nicht aus der Vertragsurkunde selbst, und erstellen sie ein diesen Zeitpunkt benennendes Übernahmeprotokoll, so verlangt das Schriftformgebot kein Anheften dieses Protokolls an die Mietvertragsurkunde.

Hinter dieser Auflockerung des Schriftformgebots steht die Erkenntnis, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen das Schriftformgebot seinen Schutzzweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann:

So ist es bei der Verlängerungsoption des Mieters: Da der Erwerber der Mietvertragsurkunde nicht entnehmen kann, ob die Option ausgeübt worden ist, kennt er nicht die exakte Laufzeit des Mietvertrages. Die Optionsklausel warnt ihn jedoch und gibt ihm Anlass, sich wegen der Einzelheiten beim Vermieter oder Mieter zu erkundigen. Eine solche Veranlassung eigener Nachforschungen reicht für das Schriftformgebot aus.
Ebenso ist es bei der vorgenannten Anknüpfung des Mietbeginns an die tatsächliche Übergabe der Mietsache.
Ebenso wie die Ausübung einer einseitigen Verlängerungsoption des Mieters kann auch die (zulässige) einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter nicht Bestandteil der vom Schriftformgebot geforderten Urkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die jeweilige Klausel deutlich darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann (XII ZR 65/13).
Bei automatischen Indexklauseln bestehen grundsätzlich keine Schriftformprobleme: Soweit eine schriftliche Mitteilung einer Partei vorgesehen ist, hat diese zumeist rein deklaratorischen Charakter.