Der BGH (Urt. v. 13.05.2015 – XII ZR 65/14) hat die Leitlinien für die Frage der Haftung von Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache fortgeschrieben (siehe schon zum Kündigungsrecht des Vermieters). Im Besonderen geht es um die Frage, wer bei einem Gewerberaummietvertrag für Umsatzeinbußen des Mieters verantwortlich ist, die dieser infolge einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme des Vermieters erleidet.

Wer haftet für Umsatzausfälle des Mieters?

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, das Mietobjekt während der gesamten Mietzeit  in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), nach, hat der Mieter die Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Instandsetzung) nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden. Da eine solche Duldungspflicht nicht ausschließt, dass der Mieter Gewährleistungsrechte geltend macht, stellt sich die Frage, ob er vom Vermieter auch Umsatzeinbußen ersetzt verlangen kann:

  • Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen und auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. Umsatzeinbußen stellen jedoch keine Aufwendungen im Sinne des Gesetzes dar.
  • Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung der Vermieters nach § 536 a Abs. 1 Alt. 1 BGB greift nur bei anfänglichen Mängeln, also bei solchen, die bereits bei Vertragsschluss vorlagen.
  • Im Umkehrschluss aus der vorgenannten Garantiehaftung folgt zugleich, dass eine Haftung des Vermieters für Umsatzeinbußen des Mieters im Übrigen nur zu begründen ist, wenn ihn ein Verschuldensvorwurf trifft. Eine Einstandspflicht des Vermieters für die Umsatzausfälle kann daher insbesondere nicht aus dessen Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. Satz 2 BGB und auch nicht aus § 538 BGB abgeleitet werden, wonach Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat.
  • Nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein vom Vermieter zu vertretender Mangel entsteht.  Entgegen zum Teil vertretener Ansicht ist eine solche Haftung nicht schon deshalb begründet, weil der Vermieter die Erhaltungsmaßnahme und damit die Gebrauchsbeeinträchtigung  willentlich veranlasst. Denn der Vermieter handelt wegen seiner Erhaltungspflicht und der korrespondierenden Duldungspflicht des Mieters rechtmäßig und daher nicht schuldhaft. Eine Haftung des Vermieters kann nur dann begründet sein, wenn ihm am Auftreten des Mietmangels oder am Umfang oder der Dauer der Mangelbeseitigung ein Verschulden trifft.
  • Soweit Umsatzeinbußen die notwendige Folge der Beseitigung von Mängeln (Erhaltungsmaßnahmen) und nicht Folge der Mängel selbst sind, kommt auch ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB wegen Verzuges mit der Mangelbeseitigung nicht in Betracht.

 


Was muss der Vermieter beachten?

Gemäß dem Vorstehenden muss der Vermieter zur Haftungsvermeidung darauf achten, dass ihm (direkt oder zugerechnet) kein Verschulden hinsichtlich des Auftretens des Mietmangels oder hinsichtlich des Umfangs oder der Dauer der Mangelbeseitigung zur Last fällt. Der BGH hebt zwei Anfordeungen besonders hervor:

  • Der Vermieter muss die Ankündigungspflicht des § 555a Abs. 2 BGB erfüllen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit auf die Maßnahme einstellen kann.
  • Bei Gewerberaummietverträgen kann zudem im Hinblick auf nicht dringliche Maßnahmen eine besondere Rücksichtnahmepflicht des Vermieters bestehen, die eine zeitliche Abstimmung unter Berücksichtigung der betrieblichen Umstände des Mieters gebietet.

 


 Was muss der Mieter beachten?
  • Der Mieter kann für die Gebrauchsbeeinträchtigung infolge der Erhaltungsmaßnahme grundsätzlich die Miete nach § 536 BGB mindern. Er verliert dieses Recht jedoch wegen treuwidrigen Verhaltens, wenn er entgegen seiner Duldungspflicht Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters nicht zulässt oder diese von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – etwa Zustimmung zur Erhaltungsmaßnahme nur gegen Übernahme der Umsatzeinbußen. In einem solchen Fall kann sich der Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen, an dem die Mangelbeseitigung ohne das verhindernde Verhalten des Mieters nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre.  Auch auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages kann sich der Mieter in einem solchen Fall nicht berufen.
  • Kommt der Mieter seiner Duldungspflicht nicht nach und zahlt er dennoch die Miete nicht oder nicht vollständig, so trifft ihn zumindest der Vorwurf der Fahrlässigkeit (vermeidbarer Rechtsirrtum). Er gerät mit seiner Mietzahlungspflicht in Verzug.
  • Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB kann der Vermieter dem Mieter bereits dann kündigen, wenn dieser mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Im Gewerbemietrecht (siehe zum Wohnraummietrecht § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) ist (1.) jedenfalls ein Rückstand von über einer Montasmiete nicht unerheblich und (2.) auch ein geringerer Rückstand nicht unerheblich, wenn weitere besondere Umstände hinzutreten: Kreditwürdigkeit des Mieters, finanzielle Situation des Mieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstandes auf diese.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.