BGH: Haftungslücke zwischen Architektenhaftung und Pächterverantwortung für bauliche Maßnahmen?

Beauftragt der Immobilieneigentümer einen Architekten mit Architektenleistungen, die sich als mangelhaft erweisen, so begründen die vom Architekten schuldhaft verursachten Mängel des Architektenwerkes einen dem Eigentümer zu ersetzenden Schaden. Was aber geschieht, wenn der Eigentümer die Immobilie verpachtet und dem Pächter die Verantwortung für bauliche Maßnahmen an der Pachtsache übertragen hat und der Pächter die baulichen sowie die Mangelbeseitigungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchführen lässt? Kann der Eigentümer vom Architekten die Mangelbeseitigungskosten geltend machen?

Der BGH (Urt. v. 14.01.2016 – VII ZR 271/14) hat diese Frage wie folgt entschieden:

Da nach der pachtvertraglichen Vereinbarung nicht der Eigentümer, sondern der Pächter zur Kostentragung verpflichtet ist, ist dem Eigentümer in Gestalt der Sanierungskosten kein eigener Schaden entstanden. Damit fehlt es grundsätzlich an einer Anspruchsvoraussetzung – ohne Schaden kein Schadensersatzanspruch. Andernfalls würden dem Eigentümer entgegen schadensersatzrechtlichen Grundsätzen ungerechtfertigte, ihn bereichernde Vorteile zufließen.
Der Pächter wiederum als derjenige, der die Sanierungskosten gemäß dem Pachtvertrag getragen hat, hat keinen eigenen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Sanierungskosten gegenüber dem Architekten.
Kann also der Architekt davon profitieren, dass sein Auftraggeber (Eigentümer und Verpächter) keinen eigenen Schaden erlitten hat und dass derjenige, der die Sanierungskosten getragen hat (Pächter), kein Rechtsverhältnis gegenüber dem Architekten hat? Nach dem BGH: Nein. Denn nach schadensersatzrechtlichen Grundsätzen darf dem Schädiger (Architekt) kein Vorteil daraus entstehen, dass der Schaden, der eigentlich bei seinem Vertragspartner (Eigentümer) eintreten müsste, zufällig aufgrund eines zu einem Dritten (Pächter) bestehenden Rechtsverhältnisses (Pachtvertrag) auf diesen verlagert ist.
Die Lösung: Der Vertragspartner (Eigentümer) kann vom Architekten den Schaden geltend machen, der bei dem Pächter eingetreten ist, der seinerseits keinen Anspruch gegenüber dem Architekten hat (sog. Drittschadensliquidation). Der Eigentümer/Verpächter kann die Schadensersatzleistung zwar an sich verlangen, muss sie sodann aber an den Pächter weiterleiten.

Will man diese Entscheidung im Rahmen des eigenen Haftungsmanagements heranziehen, sollten insbesondere die folgenden Grundannahmen des BGH beachtet werden:

Im konkreten Fall ging es um die Sanierungskosten, welche vom BGH als Folgeschäden des vom Architekten schuldhaft verursachten Mangels des Architektenwerkes eingeordnet wurden. Diese Differenzierung der beiden Schadensarten (einerseits das mangelhafte Architektenwerk als Schaden und andererseits die Sanierungskosten als Folgeschaden) ist wichtig, da andernfalls das Verbot einer Schadenshäufung der Drittschadensliquidation entgegen stehen könnte.
Entscheidend ist auch, zu welchem Zeitpunkt der Eigentümer im Pachtvertrag die Verantwortung für bauliche Maßnahmen auf den Pächter übertragen hat. Denn dem Eigentümer/Verpächter ist nur dann kein eigener Schaden entstanden, wenn sich bei ihm hinsichtlich der Sanierungskosten von vornherein keine Vermögenseinbuße verwirklicht hat. Erfolgt eine solche Verantwortungsübertragung erst nach Schadenseintritt, so kann der Eigentümer weiterhin einen eigenen Schaden geltend machen: Eine nachträgliche Beseitigung oder Verminderung eines bereits eingetretenen Schadens aufgrund eines vom Ersatzberechtigten geschlossenen Vertrages kommt dem Schädiger nicht zugute und entlastet ihn nicht.
Die interne Weiterleitung des Schadensersatzes vom ersatzberechtigten Eigentümer/Verpächter an den geschädigten Pächter geht den Schadensersatzverpflichteten grundsätzlich nichts an. Nur wenn feststeht, dass der Dritte (Pächter) nichts davon erhalten wird, kann der Anspruch des Eigentümers/Verpächters gegenüber dem Architekten versagt werden.