Bereinigte Gesamtkosten: BGH ordnet die Anforderungen an die formale Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen neu

Nach § 556 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter, soweit der Mieter vertraglich zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet wurde, jährlich über die Betriebskosten-Vorauszahlungen unter Beachtung des Grundsatzes Wirtschaftlichkeit abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Innerhalb dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung formale Mindestanforderungen erfüllen, bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten grundsätzlich die folgenden:

Zusammenstellung der Gesamtkosten je Betriebskostenart und Abrechnugseinheit (Gebäude);
Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
Berechnung des Anteils des Mieters;
Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Der BGH hat nun unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, ob die Angaben nach Ziff. 1 „bereinigt“ werden dürfen.

Um welche Fälle geht es?

Werden bspw. zentrale Versorgungsanlagen für eine aus mehreren Einzelgebäuden bestehende Wohnanlage betrieben und erhält der Vermieter von dem Versorgungsunternehmen die Betriebskosten einheitlich für die Wohnanlage und ohne Aufschlüsselung auf die einzelnen Gebäude abgerechnet, so muss dieser Rechenschritte anstellen, um die Gesamtkosten für die Wohnanlage (etwa nach dem Verhältnis der Wohnfläche) auf die einzelne Abrechnungseinheit (Einzelgebäude) aufzuteilen. Muss der Vermieter nun in der Nebenkostenabrechnung die Gesamtkosten für die gesamte Wohnanlage sowie die Rechenschritte hin zur Aufteilung auf das Einzelgebäude darlegen?
Kann der Vermieter bei Kosten, die nicht vollständig auf die Wohnungsmieter umgelegt werden können (z.B. wenn ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten ausführt oder bei Vorwegabzug im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten), einen Vorabzug vornehmen und nur die verbleibenden Kosten als Gesamtkosten angeben?

Die Entscheidung

Der BGH (Urt. v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15) hält es nun für formal richtig, wenn die Geamtkosten für das Einzelgebäude nur „bereinigt“ angegeben werden.

Das bedeutet, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht die Gesamtkosten für die gesamte Wohnanlage und nicht die Rechenschritte hin zur Aufteilung auf das Einzelgebäude darlegen muss, die erste Frage also zu verneinen ist.

Die zweite Frage dagegen ist zu bejahen, d.h. der Vermieter kann den Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigen, ohne die zum letztlich angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte angeben oder erläutern zu müssen.

Der BGH hält damit die Rechtsprechung nicht mehr aufrecht, wonach bei sogenannten „bereinigten“ Kosten es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte bedurfte.

Es genügt nun also auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart – beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist, bei dieser zusammengefassten Position – den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.

Der Mieter ist also auf seinen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege verwiesen, um auf diese Weise – sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht – weitere Einzelheiten in Erfahrung zu bringen.

Der BGH stellt sich damit in eine Linie mit anderen Entscheidungen, welche allesamt eine Zielrichtung verfolgen: Die Einschränkungen der Mindestanforderungen an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht:

So hat der BGH bei den Vorauszahlungen jeden Fehler (zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der Istvorauszahlungen) als lediglich materiellen Fehler eingestuft, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führt.
Später hat er gänzlich davon abgesehen, Angaben zu den Vorauszahlungen zu den Mindestanforderungen zu zählen, weil es auf eine leere Förmelei hinausliefe, etwa eine ausdrückliche Angabe „Null Vorauszahlungen“ zu verlangen.
In gleicher Weise hat er die Nichtvornahme eines gebotenen Vorwegabzugs für einzelne gewerbliche Einheiten allein als materiellen Fehler eingeordnet.
Weiter hat er es bei der Heizkostenabrechnung ausreichen lassen, dass nur die verbrauchte Brennstoffmenge und der Gesamtbetrag der dafür angefallenen Kosten angegeben werden, während die Mitteilung der Zählerstände, aus denen sich der Brennstoffverbrauch erst ergibt, nicht zu den Mindestvoraussetzungen gehören soll.
Ebenso gehört demnach nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt.