Betriebskosten umlegen leicht gemacht – oder doch nicht? Neue Entscheidungen, u.a. zu Grundsteuer-Erhöhungen

Der BGH hat entschieden, welche Anforderungen an Betriebskosten-Umlagevereinbarungen zu stellen sind, damit diese auch nach AGB-Recht wirksam sind.

Nach einer neuen Entscheidung des BGH zum Wohnraummietrecht (Urt. v. 10.02.2016 – VIII ZR 137/15) genügt es zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter, wenn die Umlagevereinbarung (auch in Form von AGB) schlicht und ohne nähere Konkretisierung, Definition oder Auflistung davon spricht, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Mit einer solchen Formulierung wird der Mieter wirksam zur Übernahme jener Betriebskosten verpflichtet, die in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert und in der Betriebskostenverordnung erläutert sind.

Der BGH macht es dem Vertragsgestalter also insoweit einfach. Er sollte dies auch annehmen, insbesondere nicht durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag wiederum Unklarheiten bewirken. Denn dies kann wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot dann doch wieder zur Unwirksamkeit führen, so der BGH.

Soweit über die gesetzlich definierten Betriebskosten hinaus eine Umlage erfolgen soll, bedarf es selbstverständlich einer weitergehenden Vereinbarung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zu den gesetzlich definierten Betriebskosten nur solche gehören, die einen hinreichenden Bezug zur Mietsache haben, im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB nur solche Kosten, die „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Hierzu hat der BGH in einem weiteren Urteil (Urt. v. 10.02.2016 – VIII ZR 33/15) entschieden:

Die Kosten für die Pflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, können nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.
Dagegen ist es für die Frage der Übertragung von Pflege- und Reinigungskosten als Betriebskosten irrelevant, ob Verunreinigungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind und ob das Verhalten des Mieters oder des Dritten als „rechtswidrige Handlung“ zu qualifizieren ist.

Eine weitere Entscheidung des BGH (Urt. v. 17.02.2016 – XII ZR 183/13) zum Gewerberaummietrecht besagt, dass eine AGB-Klausel

„Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.„

nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders (hier: des Vermieters) auszulegen ist. Uneindeutig ist die Vergleichsgröße der Klausel wenn das Mietobjekt bei Vertragsschluss noch nicht errichtet und vermietbar war. Meint die „bei Übergabe des Objekts erhobene Grundsteuer„

die Steuerfestsetzung bei Übergabe, welche noch auf einem unbebauten Grundstück und dem sich daraus ergebenden Steuermessbetrag beruhte oder
die Steuerfestsetzung für das vertraglich geschuldete Mietobjekt (= errichtete und vermietbare Räume), also die für die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks erhöhte Festsetzung des Einheitswerts und die daran gekoppelte Neufestsetzung der Grundsteuer.

Mit anderen Worten: Ist mit dieser Klausel auch die Grundsteuererhöhung auf den Mieter übertragen worden, die sich aus der Differenz zwischen dem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück einerseits und dem Grundsteuermessbetrag für ein Geschäftsgrundstück andererseits ergibt? Der BGH verneint das. Die durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingte Steuererhöhung war daher vom Vermieter zu tragen.