Erneut (siehe schon hier: „Das Dach muss dicht sein“) hat der BGH Gelegenheit gehabt, sich zu grundlegenden Prinzipien des bauvertragsrechtlichen Gewährleistungsrechts zu äußern. Die neue Entscheidung bringt inhaltlich nichts wirklich Neues, sie beschäftigt sich aber anschaulich mit der Frage, ob der Auftragnehmer auch für einen Schaden (schadhafte Fugen) verantwortlich sein kann, der (möglicherweise) infolge unsachgemäßer Nutzung und Pflege durch den Auftraggeber (ungeeignete Reinigungsart) entstanden ist.

Der BGH (Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 210/13) stellt zunächst Selbstverständliches fest:

  • Für die Beurteilung, ob ein Werk mangelhaft ist, kommt es nach einer durchgeführten Abnahme auf den Zustand des Werks zum Zeitpunkt der Abnahme an.
  • Das bedeutet, dass mit einem erst nach durchgeführter Abnahme eingetretenen Zustand die Mangelhaftigkeit allein nicht begründet werden kann.
  • Vielmehr bedarf es zur Begründung einer Mangelhaftung des Auftragnehmers Feststellungen dazu, dass dessen Werkleistungen in Form einer unzureichenden Herstellung mangelhaft waren. Liegt hierin die Schadensursache, entlastet es den Auftragnehmer nicht, wenn sich das Mangelsymptom erst nach der Abnahme zeigt.

Wenn nun aber die Mangelursache erst nach Abnahme durch den Auftraggeber gesetzt worden ist (ungeeignete Reinigung), kann der Auftragnehmer dennoch in der Gewährleistungsverantwortung sein, wegen Verletzung seiner Hinweispflicht (Hinweis auf die geeignete Renigungsart)? Nein, denn

  • nur ein Sach- oder Rechtsmangel des vom Auftragnehmer hergestellten Werkes begründet die Mängelhaftung,
  • die Verletzung der Prüfungs- und Hinweispflicht dagegen ist kein Tatbestand, der eine Mängelhaftung begründen könnte, vielmehr ist die Erfüllung der Prüfungs- und Hinweispflicht ein Tatbestand, der den Auftragnehmer von der Mangelhaftung befreit,
  • bei der bauvertragsrechtlichen Prüf- und Hinweispflicht geht es darum, darauf hinzuweisen, dass der Unternehmer mit der vorgefundenen Situation oder wie beabsichtigt kein mangelfreies Werk herstellen kann, nicht dagegen darum, wie ein späterer Schaden abgewendet werden kann.

Weder ist also die bauvertragsrechtliche Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers geeignet, eine Gewährleistungshaftung zu begründen, noch erfasst sie einen Hinweis zur geeigneten Reinigungs- oder Nutzungsart.


Allerdings kann sich eine Mangelhaftung des Unternehmers aus seiner Pflicht zur Herstellung eines funktionstauglichen und zweckentsprechenden Werkes ergeben: Wenn die nach dem Vertrag geschuldete Funktionalität auch umfasst, dass das Werk auf eine bestimmte Art oder mit bestimmten Mitteln gereinigt werden kann, ohne Schaden zu nehmen.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.