Haftungsmanagement bei Immobilientransaktionen, Immobilienvertrieb und Beratungsfehlern: Wenn Nichtwissen nicht vor Haftung schützt

Gerne unterschätzt: Das Haftungspotential und die Haftungsrisiken aus einem zwischen Käufer und Verkäufer neben einem Immobilienkaufvertrag abgeschlossenen Beratungsvertrag (ausführlich hier). Besonders haftungsrelevant ist dabei der Grundsatz, dass ein solcher Beratungsvertrag auch durch den Makler oder sonstigen Vermittler bewirkt werden kann, aufgrund stillschweigender Bevollmächtigung des Verkäufers.

Der BGH (Urt. v. 22.04.2016 – V ZR 256/14) hat diese Haftungsfigur erneut bestätigt und entschieden, dass die materiell-rechtliche Haftung des Verkäufers für eine fehlerhafte Beratung eines Untervermittlers im Rahmen eines (stillschweigend) zustande gekommenen Beratungsvertrages (nachfolgend unter Ziff. 1) ihre prozessuale Fortsetzung in einer Einschränkung der grundsätzlich gesetzlich gegebenen Möglichkeit findet, die Behauptung des Gegners mit Nichtwissen zu bestreiten (nachfolgend unter Ziff. 2).

Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und verzichtet der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer und überlässt er dem Vermittler die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife, darf der Käufer bei verständiger Würdigung im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Vermittler bei der Beratung (auch) namens und in Vollmacht des Verkäufers handelt.
Haftet also der Verkäufer für den Beratungsfehler des Vermittlers, so kann er sich im Prozess auch nicht mit der Schutzbehauptung entlasten, er habe keine Kenntnis vom Inhalt des Beratungsgesprächs. Er kann sich nicht durch eine arbeitsteilige Organisation des Immobilienvertriebs seiner Verantwortung entziehen. Hätte der Verkäufer die Beratungsgespräche selbst geführt, müsste er sich vor Gericht zu dem Inhalt des Beratungsgesprächs äußern, ohne diesen mit Nichtwissen bestreiten zu können. Dem kann er sich nicht dadurch entziehen, dass er die Beratung Untervermittlern überlässt. Der Verkäufer muss sich vielmehr bei dem Untervermittler nach dem Gesprächsinhalt erkundigen und sich hierzu im Prozess substantiiert erklären.