Vorsprung durch Täuschung“ – dachte sich wohl ein Halter und trickste beim Kilometerstand eines Audi TT RS Coupé. Ein Käufer erwarb den Wagen „inklusive Audi-Garantie“ und es kam wie es kommen musste: Kurz nach dem Kauf zeigten sich Getriebeprobleme und Motorstörungen. Nachdem der Garantiegeber Leistungen aus der Herstellergarantie wegen festgestellter Manipulationen verweigerte, verklagte der Käufer den Verkäufer auf Rückabwicklung des Kaufvertrages – vor dem BGH (Urt. v. 15.06.2016 – VIII ZR 134/15) schließlich mit Erfolg.

Dabei stellte der BGH auf Rechtsgrundsätze ab, die allgemein für Kauf- und Lieferverträge, aber insbesondere auch für Immobilien relevant sind:


Das weite Verständnis von der vom Verkäufer geschuldeten Beschaffenheit

Als Beschaffenheit einer Kaufsache im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB sind

  • sowohl alle Faktoren anzusehen, die der Sache selbst anhaften,
  • als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben.

So kann ein Sachmangel der Kaufsache in dessen

  • wirtschaftlichen,
  • sozialen und
  • rechtlichen

Beziehungen zur Umwelt begründet sein, wenn hierdurch die Brauchbarkeit oder der Wert der Sache beeinflusst wird.

Immobilienrecht:

Im Immobilienrecht wurde das etwa dergestalt entschieden, dass ein Sachmangel eines Grundstücks auch dann vorliegen kann, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. Unerheblich ist dabei,

  • dass das verkaufte Grundstück selbst nicht kontaminiert ist und
  • dass das kontaminierte Grundwasser wiederum nicht Teil der Kaufsache ist.

Noch weiteres Verständnis vom Beschaffenheitsbegriff?

Weiterhin lässt der BGH aber offen, ob der Beschaffenheitsbegriff noch weiter zu fassen ist, etwa dahin, dass nicht nur Beziehungen der Sache zur Umwelt, die ihren Ursprung im Kaufgegenstand haben, umfasst sind, sondern sogar jeder tatsächliche Bezug zum Kaufgegenstand ausreicht.

Immobilienrecht:

Keinen solchen Ursprung im Kaufgegenstand hat etwa ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht für eine Nachbarwohnung bei dem Verkauf einer Wohnung. Würde man also den Beschaffenheitsbegriff nicht in diesem Sinne noch weiter fassen, würde bei einem Verkauf der Wohnung in dem Unterlassen der Mitübertragung des Vorkaufsrechts an der Nachbarwohnung kein Sachmangel vorliegen.


Herstellergarantie als Beschaffenheitsmerkmal der Kaufsache

Nach dem BGH stellt das Bestehen einer Herstellergarantie in der Regel ein Beschaffenheitsmerkmal der Kaufsache nach

  • § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (Beschaffenheitsvereinbarung) und
  • § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB (Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung) dar,

so dass dessen Fehlen – bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen dieser Vorschriften – einen Sachmangel begründet.

Denn bei der zwischen Fahrzeughalter und Fahrzeughersteller bestehenden Herstellergarantie handelt es sich um eine Beziehung der Kaufsache (das Auto) zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache hat. Im nun entschiedenen Audi-Fall bestand entgegen der Verkaufsangabe keine Herstellergarantie (wegen der Manipulationen, deren eigene Mangelrelevanz nicht weiter entschieden wurde), was den Mangel der Kaufsache selbst begründete.

Die Entscheidung erging zur Kfz-Herstellergarantie. Auch im Bauliefer- und Immobilienrecht und nicht zuletzt im Anlagenbau kennen wir Herstellergarantien, die neben der Gewährleistungshaftung des Verkäufers stehen können. Auch hier kann unter Umständen angenommen werden, dass das Fehlen einer Herstellergarantie einen Sachmangel der Kaufsache selbst begründet, mit der Folge, dass der Verkäufer haftet.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.