Immobilienkaufvertrag mit Maklerklausel: Zur Bedeutung typischer Maklertätigkeit und üblicher Provisionshöhe im Vorkaufsrechtsfall

Der BGH (Urt. v. 12.05.2016 – I ZR 5/15) hat sich mit der Frage beschäftigt, welche Maklerprovision üblich ist und welche Leistungen des Maklers von einer solchen Provision typischerweise abgegolten sind (siehe zu den Maklerleistungen auch schon den Beitrag: Nachweismakler & Vermittlungsmakler: Was der Makler leisten muss, um seine Maklerprovision zu verdienen).

Den rechtlichen Rahmen für diese Fragen bildete im konkreten Fall nicht etwa § 653 Abs. 2 BGB, wonach der „übliche Lohn“ als vereinbart gilt, wenn es an einer vertraglichen Bestimmung der Verghütungshöhe fehlt.

Gegenstand der Entscheidung war vielmehr ein Immobilienkaufvertrag mit Maklerklausel, wonach der Käufer verpflichtet war, an den Makler ein bestimmtes Maklerhonorar für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung eines Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei. Der BGH bestätigte die vorhergehenden Entscheidungen des Landgerichts und Kammergerichts Berlin, wonach die Maklerprovision zu hoch und der Vorkaufsberechtigte nach Vorkaufrechtssausübung daher nicht zu deren Zahlung verpflichtet war.

Wieso kam es auf die Üblichkeit der Maklerprovision an?

Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt mit Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten mit den vertraglichen Bedingungen des ursprünglichen Vertrages von Verkäufer und Käufer zustande. Wenn ein Kaufvertrag eine Maklerklausel enthält, gehört diese grundsätzlich zu den vertraglichen Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrages und gilt daher grundsätzlich auch im Verhältnis des Vorkaufsberechtigten zum Verkäufer. Dies gilt aber nicht, wenn, wie im entschiedenen Fall, eine Maklerklausel eine unüblich hohe Provision vorsieht. Im Einzelnen differenziert der BGH wie folgt:

Im Fall der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision ist der Vorkaufsberechtigte nicht an eine Maklerklausel gebunden. Der Makler fällt in diesem Fall mit seiner Provisionsforderungen vollständig aus, d.h. er hat auch keinen Anspruch auf Zahlung der üblichen Maklerprovision.
Dagegen besteht ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die in der Maklerklausel des Kaufvertrages getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält.

Welche Provisionshöhe ist üblich und welche Maklerleistungen sind typischerweise abgegolten?

Das Landgericht war davon ausgegangen, dass in Berlin eine Maklerprovision von 6% nebst 19% Umsatzsteuer hierauf üblich ist. Auch das Kammergericht hatte dies im November 2014 seiner Entscheidung zugrunde gelegt und der BGH hat die hiergegen geführten Angriffe zurückgewiesen.

Der Makler versuchte nun, seine darüber hinausgehende Provision damit zu rechtfertigen, dass er zusätzliche Leistungen erbracht habe. Dem widersprachen die Gerichte:

Die Beschaffung eines Grundrisses, die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gehören zu den typischen Leistungen eines Maklers und rechtfertigen daher keine über den üblichen Rahmen hinausgehende Provisionshöhe.
Insbesondere kann sich der Makler auch nicht auf § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV berufen, um zu begründen, dass allein Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers anzugeben seien. Denn die Bestimmung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten des Maklers. Der Umfang der in dieser Hinsicht bestehenden Pflichten sagt nichts darüber aus, welche Leistungen Makler darüber hinaus typischerweise sonst noch erbringen, um Geschäfte erfolgreich zu vermitteln.