Nach dem BGH, Urteil vom 3. Juni 2016 – V ZR 166/15, entspricht im Wohnungseigentumsrecht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Für die Abrechnung des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage bedeutet das:

  • Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden.
  • Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms.
  • Eine Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen widerspricht  ordnungsmäßiger Verwaltung.
  • Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit eine Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält.
  • Fließt der Betriebsstrom in eine falsche Kostenposition mit einem anderen Verteilungsschlüssel ein, betrifft dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die entlastete Position.
  • Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht auch eine Heizkostenabrechnung, die den Betriebsstrom nicht enthält. Denn im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander müssen entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel.
  • Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann
    • sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen
    • oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht.
    • Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.
    • Der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten muss in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.

In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.