WEG: Nur eine Abrechnung gemäß Heizkostenverordnung entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung

Nach dem BGH, Urteil vom 3. Juni 2016 – V ZR 166/15, entspricht im Wohnungseigentumsrecht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Für die Abrechnung des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage bedeutet das:

• Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden.
• Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms.
• Eine Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen widerspricht  ordnungsmäßiger Verwaltung.
• Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit eine Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält.
• Fließt der Betriebsstrom in eine falsche Kostenposition mit einem anderen Verteilungsschlüssel ein, betrifft dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die entlastete Position.
• Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht auch eine Heizkostenabrechnung, die den Betriebsstrom nicht enthält. Denn im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander müssen entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel.
• Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann
  • sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen
  • oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht.
  • Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.
  • Der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten muss in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.