Der BGH, Urteil vom 13. Oktober 2016 – IX ZR 149/15, hat einen Fall entschieden, in welchem ein Vermieter schriftlich umfangreiche Sanierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen an Mietshäusern ankündigte, woraufhin ein Mieter erfolgreich den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragte. Mit der Verfügung wurde dem Vermieter die Baumaßnahmen bis zur vollständigen Begutachtung durch einen zu bestellenden Sachverständigen untersagt. Nachdem der Mieter in der Rechtsmittelinstanz seinen Verfügungsantrag zurück genommen hatte, nahm der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch. Er verlangte Ersatz

  • einer an den Bauunternehmer erbrachten Schadensersatzleistung,
  • von Zinsen für die Bereitstellung und den teilweisen Abruf von Bankdarlehen und
  • des Mietausfalls für vier Wohnungen.

Zur Anspruchsgrundlage

Grundlage des von dem Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruchs ist § 945 ZPO. Diese Vorschrift begründet eine von der Rechtswidrigkeit und Schuld unabhängige Risikohaftung desjenigen, der aus einem noch nicht endgültigen Titel die Vollstreckung betreibt und dessen einstweilige Verfügung sich nachträglich als unberechtigt erweist.


Zum ersatzfähigen Schaden

Ersatzfähig ist nur der aus der Vollziehung der einstweiligen Verfügung verursachte Schaden, wobei für die Bemessung des Schadens die allgemeinen Grundsätze des Schadensersatzrechts gelten, insbesondere §§ 249 ff BGB und § 287 ZPO. Der Schadensersatzanspruch umfasst grundsätzlich

  • den durch die Vollziehung der einstweiligen Verfügung adäquat kausal verursachten, unmittelbaren oder mittelbaren Schaden
  • einschließlich des infolge des Vollzugs von Verbotsverfügungen entgangenen Gewinns der Gegenseite.

Ersatz der Schadensersatzleistung des Vermieters an den Bauunternehmer?

Wird eine Baumaßnahme durch einstweilige Verfügung untersagt, so kann der Vermieter gegenüber dem von ihm beauftragten Bauunternehmer zur Zahlung eines Schadensersatzes bzw. einer Entschädigung verpflichtet sein. In dieser Zahlung kann der Vermögensschaden des Vermieters liegen, den der Mieter aufgrund seines im Ergebnis unberechtigten Baustopp zu ersetzen hat.

Dabei kommt dem Vermieter eine wichtige Haftungserweiterung zugute: Eine solche Haftung des Mieters kommt nicht nur dann in Betracht, wenn feststeht, das der Vermieter dem Bauunternhemer gegenüber zur Zahlung verpflichtet war. Vielmehr kann ein ersatzfähiger Schaden schon dann gegeben sein kann, wenn die selbstschädigende Handlung des Vermiters (die Zahlung an den Bauunternehmer) durch den Mieter herausgefordert ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter nach den bei Vornahme der Zahlung an den Bauunternehmer erkennbaren Umständen von einer Berechtigung der Bauunternehmers ausgehen und die Zahlung an diesen als vernünftig und zweckmäßig ansehen durfte.


Ersatz der Darlehenszinsen?

Als Vollziehungsschaden sind Zinsen ersatzfähig, wenn zwischen ihrer Entstehung bei dem Vermieter und der durch die einstweilige Verfügung verursachten Verschiebung der Baumaßnahme ein Zurechnungszusammenhang besteht. Dabei kommt dem Vermieter insoweit die Beweiserleichterung des § 287 ZPO zugute.

Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. § 287 I 1 ZPO

Die Ersatzfähigkeit von Bereitstellungszinsen scheidet nicht schon dann aus, wenn die jeweiligen Darlehensverträge erst nach der Zustellung des Baustopps abgeschlossen worden sind. Ebenso wie vorstehend bei den Zahlungen an den Bauunternehmer sind auch hier die Grundsätze zur Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs bei schadensursächlichen oder den Schaden vergrößernden Willensentschlüssen des Geschädigten (Vermieter) zu beachten.

Maßgeblich ist, ob die Entscheidung des Vermieters, trotz des gerichtlich angeordneten Baustopps die in den Darlehensverträgen vorgesehenen Verpflichtungen einzugehen, durch das Erwirken des Baustopps herausgefordert wurde oder als ungewöhnlich oder gänzlich unangemessen zu bewerten ist und ob der Vermieter hiermit ein unverhältnismäßiges Risiko auf sich genommen hat.


Ersatz des Mietausfallschadens?

Der Mietausfallschaden ist eine Form des entgangenen Gewinns im Sinne von § 252 BGB. Der Vermieter muss die Umstände darlegen und in den Grenzen des § 287 ZPO beweisen, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintrittes ergibt. Liegt eine solche Wahrscheinlichkeit vor, wird widerleglich vermutet, dass der Gewinn gemacht worden wäre.

Dem ersatzpflichtigen Mieter obliegt dann der Beweis, dass der Gewinn nach dem späteren Verlauf oder aus anderen Gründen dennoch nicht erzielt worden wäre.

Dabei dürfen keine zu strengen Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des geschädigten Vermieters gestellt werden. So ist ein Mietausfallschaden hinreichend dargelegt, wenn nach dem Vortrag des Vermieters angesichts des Mietobjektes und der Marktlage üblicherweise ein neuer Mieter innerhalb einer bestimmten Frist nach Beendigung der Baumaßnahmen gefunden worden wäre.


Zum Mitverschulden des Vermieters / Bauherrn

Der nach § 945 ZPO in Anspruch genommene Schuldner (hier: Mieter) kann sich auf ein Mitverschulden des Gläubigers (hier: Vermieter) nach § 254 Abs. 1 BGB berufen. Dieses mitwirkende Verschulden kann vor allem darin bestehen, dass der Vermieter im Arrest- oder Verfügungsverfahren dem Mieter durch sein schuldhaftes Verhalten zur Ausbringung des Arrestes oder der Verfügung Anlass gegeben hat.

Zu prüfen ist, ob dem Vermieter ein eigenes Verhalten zur Last zu legen ist, welches den später eingetretenen Schaden – für ihn erkennbar – begünstigt hat und ihm vor allem deshalb auch von dem Mieter billigerweise entgegengehalten werden kann. Allerdings sind erhöhte Anforderungen an die Annahme eines mitwirkenden Verschulden zu stellen.

Der BGH hat den konkreten Fall nicht abschließend entschieden.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wird sich das Berufungsgericht mit der Frage zu befassen haben, ob die Klägerin Anlass zur Erwirkung der einstweiligen Verfügung durch den Beklagten gegeben hat. Dabei wird es insbesondere den Streit um die Sanierungsbedürftigkeit der Wohnhäuser und um den Abschluss der Vereinbarung einer Modernisierungsumlage sowie einer Vereinbarung, vor Beginn der Arbeiten die Begutachtung durch einen Sachverständigen abzuwarten, zu würdigen haben. Ferner wird in Rechnung zu stellen sein, dass die Klägerin gegen die ihr nach eigenem Vortrag bereits am 16. September 2009 zugestellte einstweilige Verfügung erst am 16. November 2009 Widerspruch eingelegt und später einem Ruhen des Verfahrens zugestimmt und erst am 19. Februar 2010 die Wiederaufnahme des Verfahrens beantragt hat.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.