Am 09. November 2016 hat die Bundesregierung den Gesetzentwurf des Bundesrates zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität dem Bundestag zur Beratung übermittelt (BT-Drs. 18/10256). Zum Gesetzentwurf des Bundesrates siehe ausführlich den Beitrag: WEG- und Mietrechtsreform: Bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Errichtung von Stellplatz-Ladestationen für Elektromobilität.

Die Bundesregierung hat dies mit einer Stellungnahme zu dem Gesetzesentwurf des Bundesrates verbunden. In dieser begrüßt die Bundesregierung das Anliegen des Gesetzentwurfes, sieht aber Verbesserungsbedarf bei den rechtlichen Änderungen, um die verfolgten Ziele effektiv und rechtsicher zu erreichen.

Insbesondere befürwortet die Bundesregierung einen weitergehenden Reformansatz: Die Überlegungen zur Erleichterung des behindertengerechten Umbaus und der Errichtung von Ladeeinrichtungen in Wohnungseigentumsanlagen sollen darauf erstreckt werden, bereits nach geltendem Recht bestehende Auslegungs- und Anwendungsschwierigkeiten zu überwinden. Zugleich räumt die Bundesregierung zum Mietrecht ein, den Anwendungsbereich der vorgeschlagenen Regelungen noch zu überdenken und klären zu müssen.

Zu Beginn der nächsten Legislaturperiode will sie sodann unter Berücksichtigung des Gesetzentwurfes des Bundesrates eigene Vorschläge zur Änderung des Miet- und Wohnungseigentumsrechts zur erleichterten Durchsetzung von baulichen Veränderungen zur Schaffung von Ladeinfrastruktur und Barrierefreiheit unterbreiten.

Zu den weiteren Reformüberlegungen im Mietrecht findet sich in der Stellungnahme der Bundesregierung kein Hinweis. Somit bleibt zu vermuten, dass das bereits vom BMJ entworfene 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz derzeit nicht weiter verfolgt wird (siehe auch schon hier). Dabei hätte es durchaus Berührungspunkte zum jetzt angekündigten Reformvorschlag gegeben. Nach dem Entwurf des 2. Mietrechtsnovellierungsgesetzes sollten die folgenden Reformen greifen:

  1. Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen sollte kraft Gesetzes die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein und nicht die im Mietvertrag vereinbarte (siehe auch schon: Rechtsprechungsänderung zu Mietflächenabweichungen: Realität schlägt Vertrag). Zudem waren Regelungen zur Mietflächenberechnung vorgesehen.
  2. Zur Erstellung von Mietspiegeln sollten die Mietpreise der letzten 8 Jahre anstatt nur der letzten 4 Jahre berücksichtigt werden. Zudem waren konkretere Regelungen zum qualifizierten Mietspiegel geplant.
  3. Modernisierungskosten sollten anstelle von 11 Prozent nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden können. Außerdem sollte die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren begrenzt werden (Kappungsgrenze für Modernisierungen). Des Weiteren sollte ein neue Härtefallklausel sicherstellen, dass Mieter nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen. Schließlich war ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung vorgesehen.
  4. Der altersgerechte Umbau von Wohnung sollte als Modernisierung gewertet werden, mit der Folge, dass der Vermieter dann die Modernisierungsmieterhöhung geltend machen kann.

    „Der demografische Wandel stellt eine große Herausforderung für die Gesellschaft dar, es werden verstärkt altersgerechte Wohnungen benötigt. Im Gesetz wird daher klargestellt, dass bauliche Maßnahmen, mit denen die alters- oder behindertengerechte Nutzbarkeit der Wohnung verbessert wird, Modernisierungsmaßnahmen sind, sofern die Wohnung zum Gebrauch durch ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen bestimmt ist (§ 555b Nummer 8 BGB-E).“ BMJ-Referentenentwurf

  5. Die Schonfristzahlung sollte nicht nur eine fristlose, sondern auch eine ordentliche Kündigung heilen.

Siehe zum Referentenentwurf des 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 11.04.2016 hier: referentenentwurf_mietrechtsnovelle_2.pdf

Siehe auch zum Entwurf eines Gesetzes über die Dämpfung der Mietentwicklung und die wirksame Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen (Mietrechtsaktualisierungsgesetz – MietRAG) vom 14.06.2016, in den Bundesrat einbracht durch das Land Berlin: bundesratsinitiative-berlin-zur-reform-des-mietrechts


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.