BGH zur Haftung des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber

Der BGH (Beschluss vom 10. November 2016 – I ZR 235/15) hat sich zur Haftung des Immobilienmaklers gegenüber seinem Auftraggeber geäußert:

Das Maklerverhältnis als Treueverhältnis

Nach der Rechtsprechung steht der Makler zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Er wird als Interessenvertreter des Auftraggebers beschrieben, dessen Interessen er wahren muss. Hieraus ergeben sich für den Makler bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe.

Die Nebenpflichten des Maklers

Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber

über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, und
auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können.

Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige – eigene oder sich zu Eigen gemachte – Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen.

Zur Reichweite der Unterrichtungspflicht des Maklers

Wie weit die Unterrichtungspflicht des Maklers reicht, hängt nach dem BGH von den Umständen des Einzelfalls ab.

Jedenfalls können die vorgenannten Verpflichtungen den Makler auch dann – und zwar nach beiden Seiten – treffen, wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wenn der Makler für beide Seiten des Kaufvertrages tätig ist, treffen ihn also die Pflichten gegenüber dem Kaufinteressenten und dem Verkäufer. Im konkreten Fall hieß das für die Haftung des Maklers gegenüber dem Verkäufer-Kunden:

Übermittelt der Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, liegt deshalb darin eine Verletzung des mit dem Verkäufer bestehenden Maklervertrags.

Schon zuvor hatte der BGH hinsichtlich der Haftung des Maklers gegenüber dem Käufer-Kunden entschieden:

Es gilt also für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. BGH, Urteil vom 18. 1. 2007 – III ZR 146/06