Wie gewonnen so zerronnen: Vom Abschluss und Fernabsatz-Widerruf eines Immobilien-Maklervertrages

In seinen aktuellen Urteilen zeigt der BGH (I ZR 68/15 und I ZR 30/15) zum einen erneut, dass der Abschluss eines Maklervertrages relativ leicht zu bejahen ist. Zum anderen bejaht er aber auch eine bislang nicht entschiedene Lösungsmöglichkeit der (Verbraucher-) Kunden: Das Widerrufsrecht aus dem Fernabsatzrecht.

Zum Vertragsschluss

Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.
Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, so kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen.
Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will. Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er vor der Inanspruchnahme der Maklerdienste deutlich machen, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen.
Im vorliegenden Fall definierte der BGH die Anforderungen an den Abschluss eines Maklervertrages relativ niedrig:
- In der Ankündigung des Kunden, einen Besichtigungstermin abzustimmen, wurde die schlüssige Erklärung des Kunden gesehen, er wolle die Maklerdienste zu den angebotenen Konditionen in Anspruch nehmen.
- Indem der Makler dem Kunden die Anschrift des Objekts benannte, erbrachte er die vom Kunden angenommene Maklerleistung. Nach dem BGH kam der Maklervertrag daher nicht erst bei der Wahr-nehmung des Besichtigungstermins zustande.

Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.

Siehe zum Zustandekommen eines Maklervertrages auch schon: BGH-Musterfall zum Maklervertrag: Wann ist die Provision verdient – auch ohne eigenes Exposé?

Widerrufsrecht

Da der BGH nun erstmals (zu § 312b BGB aF) entschied, dass dem Maklerkunden ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zusteht, ging der Makler trotz wirksamer Provisionsabrede leer aus.

Der Maklervertrag war unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen worden:

Der Makler hatte dem Kunden via E-Mail ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags unterbreitet.
Dieses Angebot hatte der Kunde konkludent dadurch angenommen, dass er per E-Mail die Vereinbarung eines Besichtigungstermins ankündigte und die von von dem Makler per E-Mail übermittelte Information über die Lage des Objekts entgegennahm (s.o.).

Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen.

Der Maklervertrag war auch im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden:

Ein Fernabsatzvertrag ist zwar nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn er überhaupt unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande kommt, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht.
Soweit der Vertrieb der Maklerleistungen aber über das Internet erfolgt, ist er für den Fernabsatz organisiert. Es soll grundsätzlich davon ausgegangen werden können, dass ein Makler, der seine Dienste im Internet über Internetportale anbietet und der einen Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt, Fernabsatzverträge nicht nur ausnahmsweise, sondern regelmäßig schließt.

Es kommt nicht auf den von der Revision hervorgehobenen Umstand an, dass die Durchführung des Maklervertrags möglicherweise nicht immer und wie im Streitfall nicht ausschließlich auf elektronischem Weg stattfindet. Entscheidend ist allein, ob die Provisionszahlungspflicht des Maklerkunden auf einem Vertragsabschluss im Fernabsatz beruht.

Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: „ImmobilienScout24“) von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.

Der BGH bejaht die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Nachweis- und Vermittlungsmaklerverträge insbesondere auch mit dem Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz:

Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbraucher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertragsschluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann.
Es könne nicht angenommen werden, dass der Verbraucher beim Maklervertrag anders als bei anderen Vertragstypen weniger schutzbedürftig wäre, weil die Entscheidung für den Abschluss des Hauptvertrags, in dessen Folge der Provisionsanspruch zur Entstehung gelangt, im Regelfall auf einer eingehenden Prüfung des Objekts beruht und zudem die notarielle Beurkundung Schutz vor übereilten Entscheidungen bietet.

Jedenfalls ist der Kunde des Immobilienmaklers wenigstens ebenso schutzwürdig wie andere Verbraucher, die im Wege des Fernabsatzes Waren erwerben oder ein Unternehmen mit Dienstleistungen beauftragen. Der Verbraucher, der einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie abschließt, ist zwar durch das Erfordernis der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vor einer übereilten Entscheidung geschützt. Es geht im Streitfall jedoch nicht um die Frage, ob ein Verbraucher beim Immobilienkauf durch ein Widerrufsrecht zu schützen ist, sondern um die Entscheidung des Verbrauchers, bei der Suche nach einer für ihn geeigneten Immobilie einen Makler zu beauftragen. Da in Deutschland die vom Immobilienkäufer zu zahlenden Maklerprovisionen üblicherweise in einem Prozentsatz des Kaufpreises für die Immobilie bestehen, übersteigen die durch einen Vertrag mit einem Immobilienmakler ausgelösten Ansprüche bei weitem die Verpflichtungen, die durch die Anschaffung von Waren des täglichen Bedarfs im Fernabsatz ausgelöst werden.