BGH zum mietrechtlichen Schriftformgebot: Abschied von der Erheblichkeitsgrenze bei Mietänderungen & Bedeutung bei Aus-/Umbauten und Baukostenzuschüssen

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Das Thema des Schriftformgebots bei langfristigen Gewerberaummietverträgen hat in diesem Forum bereits einige Blogbeiträge hervorgebracht (siehe zuletzt hier, und die englische Zusammenfassung hier). Zum Jahresausklang hat der BGH nun eine weitere Entscheidung zu diesem Thema veröffentlicht und dabei erneut grundlegende Fragen geklärt (Urt. v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14).

Grundlagen

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (siehe grundlegend schon hier) ist die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform nur gewahrt, wenn

  1. sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt, wobei es ohne Belang ist, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht.
  2. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags von nur nebensächlicher Bedeutung sind.
  3. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt. Die Vertragsänderungen unterfallen außerdem nur dann dem Schriftformgebot, wenn sie auf einer vertraglichen Abrede beruhen; Änderungen bei den Parteien etwa aufgrund gesetzlicher Gesamtrechtsnachfolge (etwa Erbnachfolge) unterfallen dagegen nicht dem Schriftformgebot.
Wann ist eine Änderung der Miethöhe wesentlich?

Der BGH hat die bislang umstrittene Frage geklärt, wann eine nachträgliche Änderung der Miete wesentlich ist und damit dem mietrechtlichen Schriftformgebot unterfällt. Er hat sich gegen die wohl überwiegende Ansicht gestellt und entschieden, dass

  • eine nachträgliche Änderung der Miete stets vertragswesentlich ist und daher
  • unabhängig von ihrer Höhe und ohne dass es auf die Überschreitung einer Erheblichkeitsgrenze ankommt dem Schriftformgebot unterliegt,
  • vorausgesetzt, sie erfolgt für mehr als ein Jahr und kann nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden.
  • Für die Formbedürftigkeit ist auch ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat.

Ein solch strikte und klare Entscheidung ist darin begründet,

  • dass jede Mietänderung unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe kündigungsrelevant ist und
  • dass angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen es nicht möglich ist, eine feste Prozentgrenze (und noch viel weniger eine bestimmte Änderungssumme) festzulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich ist (Argument der Rechtssicherheit) und
  •  dass die Parteien langfristiger Mietverhältnisse es ohne weiteres in der Hand haben, bei der Vereinbarung von Mietänderungen (jedweder Höhe) der Formvorschrift des § 550 BGB zu genügen, und
  • die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll: Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat.
Wann ist das Berufen auf ein Schriftformdefizit treuwidrig?
  • Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten.
  • Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

(1) der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder

(2) sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder

(3) wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

Es kann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn eine einseitig die Mieter begünstigende Änderung vorliegt und die Mieter aus ihr den weiteren Vorteil ziehen wollen, sich nunmehr ganz von dem ihnen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

Eine Treuwidrigkeit folgt nicht

  • aus einem vergleichsweise geringen Änderungsbetrag oder
  • aus einer noch einige Jahre laufenden Vertragslaufzeit, weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt,
  • oder daraus, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung nachgekommen sind: Daraus lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen.
Was gilt bei Um-/Ausbauarbeiten des Mieters?
  • Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegen auch Nebenabreden der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.
  • Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.
  • Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss (Zuschusszahlung des Mieters oder Bauleistungen auf Kosten des Mieters) vorliegen.
  • Der Formbedürftigkeit steht nicht entgegen, wenn die Baumaßnahmen im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsschluss durchgeführt werden sollen. Denn

(1) die Pflicht des Mieters zur Vornahme einschließlich Kostentragung kann sich ohne weiteres noch nach der Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB auswirken

(2) ebenso wie die korrespondierende Pflicht des Vermieters zur Duldung;

(3) ein verlorener Baukostenzuschuss kann auch nach Jahren noch dazu führen, dass bei vorzeitiger Vertragsbeendigung – etwa aufgrund außerordentlicher Kündigung des Vermieters – wegen des noch nicht „abgewohnten“ Teils ein Bereicherungsanspruch des Mieters besteht.

Der Schutz des potenziellen Grundstückserwerbers gebietet daher auch in einem solchen Fall, dessen Information durch die Schriftform sicherzustellen.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert