Bauliche Maßnahmen vor Verkauf: Was Immobilienverkäufer beachten müssen

Der BGH hat mit Beschluss vom 16. März 2017 (V ZR 170/16 ) erneut seine Rechtsprechung zur Haftung des Immobilienverkäufers bei den von ihm noch vor Verkauf durchgeführten Sanierungs- und Mangelbeseitigungsmaßnahmen bestätigt:

Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nach der Rechtsprechung des Senats nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er handelt nur arglistig, wenn er konkrete Umstände kannte, die den Verdacht begründen, die Arbeiten hätten keinen Erfolg gehabt, und diese dem Käufer nicht mitteilt.

Schon im Urteil vom 22. April 2016 hatte der BGH darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels oder mit der Errichtung eines Hauses beauftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen darf. Er nimmt dabei Bezug auf seine grundlegende Entscheidung vom 19. Februar 2016.

Demnach hat der Immobilienverkäufer das Folgende zu beachten:

Er sollte einen Fachunternehmer beauftragen und dies auch nachweisen können. In einem solchen Fall
- kann der Immobilienverkäufer grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmers ausgehen und
- nimmt er mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf.
Kennt der Immobilienverkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Arbeiten hätten keinen Erfolg gehabt, so ist dies dem Immobilienkäufer mitzuteilen – auch dies wiederum in dokumentierter Form. Andernfalls haftet der Verkäufer wegen Arglist, eine Haftung, die bekanntlich vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann.
Allerdings kann der Immobilienverkäufer im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten sein, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen (Mangelbeseitigungs-) Maßnahmen näher zu erläutern. Die baulichen Maßnahmen sind daher hinreichend zu dokumentieren.
Schließlich bleibt zu beachten, dass die vorgenannte Rechtsprechung zum „Vertrauendürfen“ des Immobilenverkäufers auf eine erfolgreiche Sanierungsmaßnahme nicht zum Befall mit Hausschwamm erging: Bei diesem kann trotz technisch einwandfreier Beseitigung die latente Gefahr der Wiederkehr gegeben sein. Bereits diese latente Gefahr kann eine Aufklärungspflicht des Verkäufers begründen (ausführlich: Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers – am Beispiel des Verhältnisses von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss, ZfIR 2013, 265).
Im Übrigen ist besonderes Augenmerk auf die Formulierung des Vertrages zu richten. Im Mittelpunkt steht dabei typischerweise die Frage, ob für die erfolgten Maßnahmen eine besondere Gewährleistungsverantwortung übernommen wird bzw. ob und wie die Gewährleistungsansprüche gegen das Fachunternehmen (und sonstige Beteiligte, etwa Planer und Überwacher) an den Käufer abgetreten werden. Schließlich kann entscheidend sein, ob durch die baulichen Maßnahmen die Immobilie nun als saniertes Bestandsgebäude und nicht mehr nur als Altbau im altersbedingten Zustand verkauft wird.