Der BGH hat erneut seine Rechtsprechung zur Mangelgewährleistung beim Immobilienkauf fortgeschrieben (siehe auch schon den Beitrag Real Estate Transactions under German Law: Latest Information on Liability for Pre-Contractual Information Provided by Sellers and Real Estate Agents).

Hinter seinem neuen Leitsatz stehen bemerkenswerte Feststellungen – neue und bereits bekannte:

Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 22. April 2016 (V ZR 23/15) einen Fall zu entscheiden, in welchem der Verkäufer das verkaufte Gebäude in einem Internetportal mit einer Errichtung 1999/2000 beworben hatte. Tatsächlich wurde bei der Errichtung aber eine Außenwand in das Gebäude integriert, die vor 1999 gebaut war. Wegen dieser Altbausubstanz machte der Käufer Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer geltend.


Haftung wegen öffentlicher Angabe des Verkäufers zum Baujahr

  • Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, etwa auch Angaben in einem Exposé.
  • Die Regelung in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt auch für den beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag, soweit nichts Abweichendes vereinbart ist.
  • Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst.
  • Mithin war im vorliegenden Fall das Baujahr 1999/2000 wegen der öffentlichen Angabe des Verkäufers eine von ihm geschuldete Beschaffenheit der Kaufsache. Bedeutet die Integration von Altbausubstanz nun, dass diese Beschaffenheit verfehlt wird? Ja, wenn das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind
    • der Grad der Altersabweichung sowie
    • die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude.
    • Je älter, umfangreicher und bedeutender (z.B. bei tragenden Wänden) der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.

Ausschluss der Haftung durch allgemeine Haftungsausschlussklausel?

Nach ständiger Rechtsprechung besteht die Auslegungsregel, nach der sich ein zwischen den Parteien vereinbarter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erstreckt, sondern nur auf die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (ausführlich: Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers – am Beispiel des Verhältnisses von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss, ZfIR 2013, 265). Erst kürzlich hatte der BGH entschieden, dass diese Auslegungsregel auch bei nicht ausdrücklich, sondern „nur“ konkludent vereinbarten Beschaffenheiten gilt.

Was aber gilt für die hier geschuldete Beschaffenheit, die sich nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aus der öffentlichen Äußerung bzw. Werbung des Verkäufers ergibt? Kann der Käufer im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers erwarten, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten“ Eigenschaften? Für den Grundstückskaufvertrag verneint der BGH dies aufgrund des hierfür geltenden Formerfordernisses einer notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) und der mit der Beurkundung einhergehenden Zäsurwirkung:

  • Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (siehe schon hier).
  • Gleiches soll im vorliegenden Fall gelten: Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte. Maßgeblich ist, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.

Für den Immobilienkauf kann man somit festhalten, dass ein allgemein gehaltener, umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel nach dem BGH so ausgelegt wird, dass er

  1. nicht gilt für zugleich vereinbarte Beschaffenheiten (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB),
  2. gilt für Beschaffenheiten, die zwar nicht vereinbart sind, die sich aber ergeben aus
    • der vertraglich vorausgesetzten Verwendungseignung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB),
    • der gewöhnlichen und üblicherweise zu erwartenden Verwendungseignung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) und
    • öffentlichen Äußerungen des Verkäufers (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Aufklärungspflicht und Arglisthaftung des Verkäufers

Der Haftungsausschluss greift aber dann nicht ein, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat.


Der BGH sah im Hinblick auf die dem Käufer nicht offengelegte Altbausubstanz Ansätze für eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers.

  • Bei dem Verkauf eines Gebäudes/Grundstückes besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.
  • Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.
  • Auch den Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, trifft eine Pflicht zur Offenbarung. Soweit die Altbausubstanz einen Mangel begründet, hätte der Verkäufer über  deren Einbeziehung aufklären müssen.

Dass der Verkäufer eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt hat, genügt für die Annahme eines arglistigen Verschweigens jedoch nicht. Die Verletzung der Aufklärungspflicht muss vielmehr auch vorsätzlich sein. Zur dieser subjektiven Seite der Arglist fehlten dem BGH aber hinreichende Anhaltspunkte:

Für den subjektiven Tatbestand der Arglist genügt es nicht, wenn der Verkäufer wusste, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.

Denn:

  • Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt nicht.
  • Ebenso genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen.
  • Selbst ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind.
  • Arglist setzt zumindest die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände in der Form des Eventualvorsatzes voraus. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn
    • der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und
    • zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
  • Diese Kenntnis muss festgestellt werden:
    • Sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.
    • Liegt die Kenntnis aber vor, so ist es unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.
  • Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der klagende Käufer.

Für den konkreten Fall beutete das: Arglist des Verkäufers konnte nur bejaht werden, wenn er Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Gebäude gehabt und wenn er gewusst oder für möglich gehalten hat, dass dadurch ein durchschnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält.


Haftung des Verkäufers unabhängig von dessen öffentlicher Angabe zum Baujahr?

Eine Mangelhaftung des Verkäufers kam aber unabhängig von seiner Angabe zum Errichtungsjahr in Betracht. Denn im Hinblick auf die Altbausubstanz lag die gewöhnliche und üblicherweise zu erwartende Verwendungseignung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht vor.  Wegen der voneinander abweichenden Materialien war die Altbausubstanz schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Außenwände.

Auch insoweit konnte der grundsätzlich geltende Haftungsausschluss (s.o.) aber nur im Fall einer Arglisthaftung des Verkäufers beseitigt werden. Dies gelang nicht. Denn im Hinblick auf den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass der Verkäufer das Alter der Altbausubstanz kannte. Erforderlich wäre gewesen, dass der Verkäufer gewusst oder für möglich gehalten hat, dass die Einbeziehung der Altbausubstanz bauphysikalisch nachteilig ist.

Abschließend verweist der BGH in diesem Zusammenhang noch darauf, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels oder mit der Errichtung eines Hauses beauftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen darf. Der BGH nimmt dabei Bezug auf sein vorheriges Urteil vom 19. Februar 2016 – V ZR 216/14, in dem es heißt: 

Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Allerdings ist dies wiederum unter zwei Gesichtspunkten einzuschränken:

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.