Der Fall

Ein Hauseigentümer stellte Durchfeuchtungen im Fußbodenbereich infolge undichter Wasserleitungen fest. Die Gebäudeversicherung regulierte den Schaden hinsichtlich der Behebung der Undichtigkeit und der Trocknungsmaßnahmen. Eine Übernahme der Kosten für die Sanierung des mikrobiell belasteten Estrichaufbaus lehnte die Versicherung mit der Begründung ab, es handele sich um durch Schimmel verursachte Schäden, die vom Versicherungsschutz ausgeschlossen seien. Die Gebäudeversicherung enthielt einen Leistungsausschluss, wonach sich der Versicherungsschutz gegen Leitungswasser ohne Rücksicht auf witwirkende Ursachen nicht auf Schäden „durch Schmimel“ erstreckt.

Die Entscheidung

Der BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – IV ZR 151/15, befasst sich mit dieser Klausel und erwägt, dass sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Versicherungsnehmers führt, weil der umfassende Ausschluss von Schimmelschäden wesentliche Rechte des Versicherungsnehmers in einer die Erreichung des Vertragszwecks gefährdenden Weise einschränkt (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB):

  • Der durchschnittliche Versicherungsnehmer erwartet von seiner Gebäudeversicherung einen umfassenden und – soweit sich aus ihr keine Einschränkungen ergeben – lückenlosen Schutz.
  • Eine Gefährdung des Vertragszwecks liegt aber erst dann vor, wenn die Einschränkung den Vertrag seinem Gegenstand nach aushöhlt und in Bezug auf das zu versichernde Risiko zwecklos machen.
  • Vertragszweck der Leitungswasserversicherung ist die Entschädigung für durch Leitungswasser beschädigte versicherte Sachen.
  • Dieser Zweck wird dann in Frage gestellt, wenn regelmäßige oder zwangsläufige Folgeschäden eines zunächst unerkannt gebliebenen Leitungswasserschadens von der Deckung ausgeschlossen werden.
  • Zwar gibt es keinen Rechtssatz, wonach in der Gebäudeversicherung in jedem Falle sämtliche Folgeschäden vom Versicherungsschutz umfasst sein müssten, so dass der Vertragszweck nicht jede auf derartige Folgeschäden bezogene Einschränkung der Leistung verbietet.
  • Eine Leistungsbegrenzung, die jedwede Leistung auch für typische Folgen eines längere Zeit unentdeckt gebliebenen Leitungswasserschadens ausschlösse, löste sich vom Leistungsversprechen, das eine Kostenerstattung für solche Folgeschäden grundsätzlich einschließt. Darin läge ein so wesentlicher Eingriff in die Rechte des Versicherungsnehmers, dass der Vertragszweck partiell ausgehöhlt wäre.
  • So kann der Vertragszweck durch den Leistungsausschluss dann gefährdet werden, wenn Schimmelschäden regelmäßige oder zumindest sehr häufige, zwangsläufige und kennzeichnende Folge des Austritts von Leitungswasser sind, weil sich der durchschnittliche Versicherungsnehmer mit dem Abschluss einer Leitungswasserversicherung dann vorwiegend auch vor solchen Schimmelschäden schützen will und sich der Versicherer mit der Ausschlussklausel von der Kardinalpflicht des Versicherungsvertrages, Leitungswasserschäden zu entschädigen, freizeichnen würde.

Der BGH hat diese Frage nicht selbst entschieden, sondern an die Vorinstanz zurückgewiesen: Das OLG Koblenz muss mit sachverständiger Hilfe klären, ob Schimmelschäden regelmäßige oder zumindest sehr häufige, zwangsläufige und kennzeichnende Folge eines Leitungswasseraustritts sind. Erst auf Grundlage dieser Tatsachenfeststellung kann dann  die Rechtsfrage entschieden werden, ob der Leistungsausschluss für Schäden durch Schimmel wirksam ist oder den Versicherungsnehmer unangemessen benachteiligt.

Der BGH grenzt diese Entscheidung zu Schimmelschäden ausdrücklich ab zu einer vorherigen Entscheidung zu Schwammschäden. Dort hatte der BGH entschieden:

Ein Leistungsausschluss, demzufolge sich der Versicherungsschutz gegen Leitungswasser ohne Rücksicht auf mitwirkende Ursachen nicht auf Schäden „durch Schwamm“ erstreckt, gilt für alle Arten von Hausfäulepilzen und erfasst gerade auch den Schwammbefall als Folge eines versicherten Leitungswasseraustritts.

Eine solcher Ausschluss von Schwammschäden in der Versicherung begegnete nach der vorherigen BGH-Entscheidung keinen Wirksamkeitsbedenken. Diese Erwägungen zu Schwammschäden lassen sich nach dem aktuellen BGH-Urteil aber nicht ohne weiteres auf Schimmelschäden übertragen. Denn in der vorherigen Entscheidung war nichts dafür ersichtlich oder vorgetragen, dass Schwammschäden regelmäßige oder zumindest sehr häufige, zwangsläufige und kennzeichnende Folge eines Leitungswasseraustritts wären.


Zur Bedeutung von Feuchtigkeitsschäden beim Hauskauf und der Verkäuferhaftung siehe hier:


Zum Versicherungsschutz bei Immobilientransaktionen siehe hier:

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.