Arbeiter, Asylbewerber, Flüchtlinge, Zugezogene und Gestrandete in Starnberg – oder: Zum Heimbetrieb im Wohnungs- und Teileigentum

Starnberg im Jahr 2015. Es ist Dezember, Adventszeit, kurz vor Weihnachten. Man bereitet sich auf das christliche Fest der Nächstenliebe vor, feiert die Weihnachtsgeschichte, spielt sie in Krippenspielen nach. Wir erinnern uns. Josef – heute traditionell als Patron der Arbeiter geltend – ist mit Maria in Bethlehem gestrandet, wo in einer schlichten Unterkunft Jesus zur Welt kommt.

2015 Jahre nach Christi Geburt kommt das Amtsgericht Starnberg zu einem irritierenden Urteil (vom 18. Dezember 2015 – 3 C 682/15 WEG): Es untersagt einem Starnberger auf Klage seines Nachbarn, eine Unterkunft für

Arbeiter, Asylbewerber, Flüchtlinge oder sonstige in den Raum München Zugezogene oder Gestrandete zu betreiben oder von Dritten betreiben zu lassen.“

Spontan fragt man sich, in welcher Generation man im Raum München leben muss, um nicht mehr als Zugezogener zu gelten. Und wieso sind Arbeiter eine Untergruppe der Zugezogenen und Gestrandeten („oder sonstige…“)? Gibt es in Starnberg keine Arbeiter? Spielt man in Starnberg das Krippenspiel ohne Josef? Spielt man es überhaupt? Oder haben die Zugezogenen und Gestrandeten bereits die christliche Tradition abgeschafft? Ist das gar die Absicht des klagenden Starnbergers selbst? Hat der Starnberger See überhaupt einen Strand? Sind Gäste, Touristen und Durchreisende auch gestrandet? Hätte ein Klageantrag auf Verbot „allen Fremdes“ die Sache nicht präziser zum Ausdruck gebracht?

Ich, als zugezogener Südbade in Berlin lebend, weiß darauf keine Antworten. Fragend blicke ich in meine badische Heimat – und bekomme Antwort aus Karlsruhe. Dort sitzt der Bundesgerichtshof. Auch er hält den Urteilstenor offenbar für so erstaunlich, dass er ihn wörtlich wiedergibt. Und er teilt weder die Ansicht des Amtsgerichts Starnberg noch der des Landgerichts München, das in der Folgeinstanz entschieden hatte.

Bevor jetzt in der Anstalt für Dauerfrustrierte wieder das Geheule losgeht, dass in der braunen Echokammer das Gummi von den Wänden fliegt: Nein, die Gerichte haben nicht über die Flüchtlingspolitik entschieden. Gegenstand der Entscheidungen ist eine schlichte immobilienrechtliche Frage – und daher in diesem Zusammenhang von Interesse.

Es ging um den Streit zweier Teileigentümer über die Frage, ob eine  früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit u.a. als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden darf. In der Teilungserklärung war geregelt, dass die betreffenden Räume nicht zu Wohnzwecken dienen dürfen. Sie standen seit 2003 (!) leer, weshalb deren Teileigentümer darin zunächst ein Arbeiterwohnheim, sodann aber eine Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge einrichten wollte. Hiergegen wehrte sich der Teileigentümer der anderen Einheit mit seiner Unterlassungsklage.


Der BGH (Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 193/16) hat einen Unterlassungsanspruch des Klägers gemäß § 15 Abs. 3 WEG verneint, weil er die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen im Grundsatz als zulässig ansieht.

Anmerkung: Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der den Vereinbarungen entspricht, eine Nutzung, die dem Inhalt der Teilungserklärung widerspricht, also verbieten lassen.


Ausgangslage: Wohnnutzung und Nicht-Wohnnutzung

Ausgangslage ist die vom Gesetz getroffene Unterscheidung der Grundtypen der Nutzungsbefugnis im Wohnungseigentums- und Teileigentumsrecht:

Nach § 1 Abs. 1 WEG kann

  • an Wohnungen das Wohnungseigentum,
  • an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

Teileigentum ist demnach gemäß § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Gemäß § 1 Abs. 6 WEG gelten für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Das bedeutet grundsätzlich:

  • Dient eine Einheit nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.
  • Wird eine Nutzung dem Wohnen zugeordnet, muss sie im Umkehrschluss in Wohnungseigentumseinheiten jedenfalls im Grundsatz als zulässig erachtet werden.
  • Die Bedeutung von Zweifelsfragen, die sich aus der Vielfalt von Lebens- und Nutzungsformen notwendigerweise ergeben, wird durch die ständige Rechtsprechung abgemildert, wonach sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen kann, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Der maßgebliche Begriff des Wohnens ist weit zu verstehen, wobei entscheidend ist, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet: Eine Eigentumswohnung z.B. dient bei der Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken.

Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.


Heimnutzung vs. Wohnnutzung

Dagegen bestand bislang in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur im Ausgangspunkt Einigkeit darüber, dass eine Nutzung als Heim oder als heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken dient.  Nun hat der BGH höchstrichterlich entschieden, welche Kriterien im Einzelnen ein Heim ausmachen:

  • Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim ist dadurch gekennzeichnet, dass
    • die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und
    • in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.
  • Die Grenzen einer Wohnnutzung werden überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und – je nach Zweck des Aufenthalts – durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird.
  • Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die
    • Art der Einrichtung und
    • die bauliche Gestaltung und
    • Beschaffenheit der Einheit einbezieht.

Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.

So wird im Bereich der Altenpflege

  • das betreute Wohnen als Wohnnutzung angesehen,
  • nicht aber eine Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben.

Hinsichtlich der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern gilt die folgende Unterscheidung:

  • Die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis dient im Grundsatz Wohnzwecken und zwar auch dann, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind.
  • Dagegen ist die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Denn in der Gesamtschau mit der erforderlichen baulichen Größe und Ausgestaltung der Einheit machen das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich; in typisierender Betrachtung fehlt es an einer Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. Ob eines solche Organisationsstruktur tatsächlich besteht, ist für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung unerheblich; entscheidend ist, dass sie objektiv erforderlich ist, um ein gedeihliches Zusammenleben der Bewohner zu gewährleisten.

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.

Hinsichtlich eines Arbeiterwohnheims gelten vergleichbare Kriterien.

Hinweis: Unabhängig von der jeweiligen Einordnung, eine Überbelegung muss allerdings von den übrigen Wohnungseigentümern nicht ohne weiteres hingenommen werden.

Im konkreten Fall diente die von beklagten Starnberger geplante Nutzung nach diesen Kriterien nicht zu Wohnzwecken. Die geplante Nutzung verstieß daher nicht gegen die Teilungserklärung, die eine Wohnnutzung verboten hatte. Der Kläger konnte daher nicht das Unterlassen dieser Nutzung verlangen.  Nach der baulichen Gestaltung wies die zuvor als Altenpflegeheim genutzte Einheit des Beklagten eine heimtypische Beschaffenheit auf und war für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt. Der maßgeblichen Teilungserklärung ließ sich nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen, dass die Einheiten ausschließlich als Altenpflegeheim bzw. Praxis dienen dürfen, also auch für die Zukunft die Fortsetzung der zur Zeit der Aufteilung ausgeübten Nutzung vereinbart worden ist.

Hinweis: Der BGH lässt ausdrücklich offen, ob die konkrete Ausgestaltung im Einzelfall, etwa im Hinblick auf die Zahl der unterzubringenden Personen, unzulässig sein kann. Nicht ausgeschlossen ist, dass der jeweilige Teileigentümer verpflichtet sein kann, für eine angemessene Organisation der Gemeinschaftsunterkunft und insbesondere die Betreuung und Überwachung der Bewohner Sorge zu tragen. Der klagende Starnberger hatte dies aber nicht geltend gemacht. Möglicherweise ging es ihm gar nicht darum. Oder er hatte es schlicht versäumt. So oder so, sein Antrag ebenso wie der Urteilstenor des AG Starnberg sind damit nicht nur gruselige Dokumente ihrer Zeit, sondern auch Beispiele dafür geworden, wie man es auch in rechtlicher Hinsicht nicht machen sollte.


Siehe auch den Beitrag: Streit in der WEG: Wie Wohnungseigentümer Machtkämpfe für sich entscheiden – und wie man sich dagegen wehrt.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.