Der BGH hat Ende November 2017 die Grenzen der Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters herausgestellt.

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.

Im konkreten Fall ging es um

  • die Hinzufügung neuer Räume (Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens) unter Veränderung des Grundrisses,
  • veränderte Zuschnitte der Wohnräume und des Bads,
  • die Anlegung einer Terrasse und
  • den Abriss einer Veranda.  

Dieses Maßnahmenpaket hatte der Mieter nicht als Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB zu dulden.

Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie

  • einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht,
  • andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.

Das war bei den vorgenannten „Modernisierungsmaßnahmen“ nicht mehr der Fall. Sie waren so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränkten sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands.

Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden.

Der BGH weist zugleich darauf hin, was der Vermieter in dem entschiedenen Fall „handwerklich“ gegebenenfalls hätte besser machen können: Er hatte dem Mieter ein „Gesamtpaket“ zur Duldung vorgelegt. Dieses war, wie beschrieben, zu weitgehend. Mehr Erfolgsaussichten hätte der Vermieter gehabt, wenn er differenzierter vorgegangen wäre. Zum einen hätte er für einzelne Modernisierungsmaßnahmen eine isolierte Duldung nach § 555b BGB beanspruchen können.

Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer anderen Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht.

Zum anderen hätte er zumindest hilfsweise für einzelne Maßnahmen eine zu duldende Instandhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB geltend machen könne.

Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen umfasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsantrags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt.

Schließlich bleibt dem Vermieter im Ausnahmefall eine Duldungspflicht des Mieters nach Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Letztendlich misst der BGH der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet ist, trotz einer entge-genstehenden vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wär-medämmung zuzustimmen muss, keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung bei.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.