Die Ausgangslage

Der Provisionsanspruch eines Maklers ist grundsätzlich nur dann verdient, wenn persönliche Kongruenz/Identität zwischen der Partei des Maklervertrages (Kunde) und der Partei des Hauptvertrages (Käufer bzw. Mieter) besteht. Erwirbt ein Dritter oder mietet ein Dritter das nachgewiesene Objekt, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch des Maklers gegenüber seinem Kunden (siehe hierzu schon den Beitrag: BGH: Kann sich der Maklerkunde durch unklare Angaben zur Person des Vertragspartners der Maklerprovision entziehen?).

Es gibt aber Ausnahmen:


Der Maklervertrag mit dem Kunden kann auf die Vermittlung des Geschäfts zwischen einer anderen Person und dem Dritten gerichtet sein. Dann kann der Abschluss mit dieser anderen Person genügen.


Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrags dessen Abschluss für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann.

In solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen. Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist, oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. [BGH]


Die aktuelle BGH-Entscheidung

In einem nun vom BGH entschiedenen Fall ging es um einen Ankauf durch den Bruder des Maklerkunden. Der Maklerkunde hatte eine Nachweisbestätigung unterschrieben, in der sich dieser zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall des Erwerbs oder der Anmietung des Objekts „durch uns oder durch ein mit uns verbundenes Haus“ verpflichtete.

Der BGH bestätigte zunächst seine Rechtsprechung.

Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht einem Makler ein Vergütungsanspruch nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Ausnahme von diesem Grundsatz in Betracht, wenn der Maklerkunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

Wann ein solcher Ausnahmefall vorliegt, richtet sich nach den Besonderheiten des Einzelfalls und der jeweiligen tatrichterlichen Beurteilung. Entscheidend ist letztlich, ob der Maklerkunde bei Verweigerung der Provisionszahlung gegen Treu und Glauben verstoßen würde:

Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden.


Zur Folgefrage

In der Folge stellt sich eine weitere Frage. Gelten diese Grundsätze auch dann, kann der Makler von dem Maklerkunden infolge des Ankaufs durch eine wirtschaftlich oder persönlich verbundenen Dritten also auch dann eine Provision fordern, wenn der Makler  gegenüber dem mit dem Kunden persönlich oder gesellschaftsrechtlich verbundenen Dritterwerber ebenfalls einen Maklerlohnanspruch geltend machen kann?

Der BGH hat dieses Frage ausdrücklich offengelassen. Ihm reichte die vom Maklerkunden unterzeichnete Nachweisbestätigung aus, mit welcher sich dieser gegenüber dem Makler vertraglich verpflichtet hatte, eine Provision auch für den Fall des Erwerbs oder Anmietung durch ein mit ihm „verbundenes Haus“ zu zahlen. Der BGH versteht eine solche Vereinbarung als einschränkungslose Provisionsverpflichtung und damit als eine eigene Verpflichtung des Maklerkunden auch für den Fall, dass ein anderer das Objekt erwirbt, unabhängig davon, ob dieser selbst ebenfalls zur Zahlung der Provision verpflichtet ist oder nicht.


Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, so hat der Makler folglich die vom BGH offengelassen Rechtsfrage stets im Auge zu behalten, um sich seine Provisionsansprüche rechtzeitig zu sichern und nicht Gefahr zu laufen, den falschen Schuldner in Anspruch zu nehmen.

Der Maklerkunde wiederum hat bei der Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung die möglicherweise weitreichende Provisionspflicht im Blick zu behalten.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.