BGH: Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln auch bei Renovierungs-Vereinbarungen

Seit März 2015 wissen wir, vom Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist (ausführlich: hier entlang).

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

In einem nun entschiedenen Fall meinte der Vermieter, diese Rechtsprechung könne auf seinen Fall keine Anwendung finden, da zwischen dem Mieter und der Vormieterin vor Mietbeginn eine „Renovierungsvereinbarung“ geschlossen worden war, in welcher der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt hatte.

In den vorherigen Instanzen hatte der Vermieter damit Erfolg: Angesichts der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Mietsache im renovierten Zustand übergeben.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16) widerspricht.

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Eine Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie kann daher nach dem BGH keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen. Insbesondere kann hierdurch der Vermieter nicht so gestellt werden, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten – von Ausnahmen wie zum Beispiel §§ 328, 566 BGB abgesehen – grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt. Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen – hier der Vornahmeklausel – haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Auch bei dem Vorliegen einer solchen Renovierungsvereinbarung bleibt es also bei den Rechtsprechungsgrundsätzen des BGH:

Durch eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, wird dem Mieter auch die Verantwortung für die Beseitigung

der Gebrauchsspuren eines Dritten (des Vormieters) übertragen,
die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum (Vormietvertrag) entstanden sind.

Dies verstößt gegen den AGB-Grundsatz, wonach der Mieter grundsätzlich nur zu den auf seine eigene Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf.

Wollte man den Mieter auch hinsichtlich der ihm nicht zuzurechnenden Gebrauchsspuren in die Pflicht nehmen, so würde er

zu einer vorzeitigen Schönheitsreparatur und
zur Herstellung eines Zustandes verpflichtet, der besser ist als jener, den er vom Vermieter erhalten hat.

Dies aber würde den Mieter nach Ansicht des BGH unangemessen benachteiligen.

Die Folgen für den Vermieter sind gravierend:

Der Vermieter trägt die Instandhaltungslast im vollen Umfang.
Die Unwirksamkeit kann insbesondere auch nicht auf diejenigen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden sind.
Der Vermieter kann sich hinsichtlich bestehender Verträge auch nicht auf Vertrauensschutz berufen. Das Risiko einer Rechtsprechungsänderung trägt er als AGB-Verwender.

Der BGH hält aber zugleich eine Lösung parat, die den Vermieter in die Pflicht nimmt, will er auch von der Renovierungsvereinbarung der Mieter profitieren:

Haben der scheidende Mieter und der neue Mieter ein wie auch immer geartetes Interesse daran, eine Regelung zur schuldbefreienden Übernahme einer im alten Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter wirksam bestehenden Renovierungsverpflichtung zu treffen, wird dies nach § 415 Abs. 1, 2 BGB nicht ohne die Beteiligung des Vermieters erfolgen können.
Mit Blick auf die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis formularmäßig vereinbarten Vornahmeklausel obliegt es dabei dem der Schuldübernahme zustimmenden Vermieter im eigenen Interesse, in geeigneter Weise sicherzustellen, dass ein im Vertragsverhältnis Altmieter/Neumieter eventuell gewährter finanzieller Vorteil
- zum einen als angemessene Kompensation für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung angesehen werden kann und
- zum anderen in der gebotenen Gesamtschau jedenfalls wirtschaftlich so zu bewerten ist als hätte ihn der Vermieter als Ausgleich für die von ihm unrenoviert übergebene Wohnung selbst gewährt.