Anspruch auf Instandsetzung einer Gastherme: BGH stärkt Recht des Mieters auf Wärme- und Warmwasserversorgung

Der BGH hat entschieden, dass ein längerer Ausfall einer Gastherme einen Mietmangel darstellt. Ist eine Wohnung mit Heizung vermietet worden, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung.

  • Der Vermieter ist kraft Gesetzes dafür verantwortlich, das Mietobjekt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu überlassen und während der gesamten Mietzeit zu erhalten.
    • Das Funktionieren der Heizung ist in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung. Die Annahme eines geringfügigen Mangels ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung möglich.
    • Auch eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung. Angesichts der essentiell notwendigen Versorgung einer Wohnung mit warmem Wasser liegt daher ein Mangel vor, der auch eine nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nach sich zieht.
  • Hierfür ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt, etwa wenn er die Mietsache einem Dritten zur Nutzung überlassen hat:

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.


HINWEIS:

Der Fall der Wärme- und Wasserversorgung ist zu unterscheiden von dem Fall der Stromversorgung:

  • Anders als bei der leitungsgebundenen Wärme- und Wasserversorgung kann von einer Verpflichtung des Vermieters zur Belieferung seiner Mieter mit Strom nur dann ausgegangen werden, wenn dies eigens vereinbart ist.
  • Ansonsten hat ein Vermieter grundsätzlich nur dafür einzustehen, dass die vermieteten Räume über einen tauglichen Stromanschluss an das allgemeine Versorgungsnetz verfügen.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.