Rechtsmangel
Leser dieses Forums wissen, dass die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel darstellt (siehe: Von Nutzungs- und Baubeschränkungen: BGH bestätigt Bedeutung des Rechtsmangels (auch) für den Immobilienkauf). Dies hat der BGH in einem aktuellen Urteil bestätigt.
Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt, wenn sie nicht mit diesen Bindungen verkauft wird, einen Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB dar, weil sie den Eigentümer gemäß WoBindG und WoFG in seinen rechtlichen Befugnissen sowohl im Hinblick auf die Eigennutzung wie auch im Hinblick auf die Fremdnutzung einschränkt.
Der BGH schreibt in diesem Urteil seine Rechtsprechung zur Haftung bei Immobilientransaktionen unter weiteren Gesichtspunkten fort:
Kausalität bei Arglist?
Der klagende Käufer hatte dem Verkäufer vorgeworfen, ihn nicht über die bestehende Mietpreisbindung aufgeklärt zu haben. Er machte damit letztlich eine Arglisthaftung des Verkäufers geltend (arglistige Täuschung durch Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers).
Die Vorinstanz hatte die Klage des Käufers zurückgewiesen, da dieser schon nicht dargelegt habe, dass er bei Kenntnis der Sozialbindung den Vertrag nicht geschlossen hätte, mithin eine Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung und seinem Kaufentschluss bestanden habe.
Der BGH widerspricht: Ansprüche des Käufers wegen dieses Rechtsmangels können nicht mit der Begründung verneint werden, der Kläger habe die Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung durch den Verkäufer und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt. Denn die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen der Arglisthaftung unerheblich. Auch dies ist nicht neu (siehe schon: BGH zur Verkäuferhaftung bei Altlasten(verdacht): Umweltgefährdende Bodennutzung begründet offenbarungspflichtigen Mangel). Der BGH stellt nun klar, dass dies auch dann gilt, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.
Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.
Haftungsausschluss-Klauseln
In dem streitgegenständlichen Kaufvertrag hieß es u.a.:
„Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.“
Der BGH lässt deutliche Zweifel erkennen, ob eine solche Formulierung ausreicht, um auch die Haftung des Verkäufers wegen Rechtsmängeln auszuschließen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass Freizeichnungsklauseln – als Ausnahme von der sich aus dem dispositiven Recht ergebenden Haftung – grundsätzlich eng auszulegen sind.
Möchte der Verkäufer die Rechtsmangelhaftung beschränken, so sollte er dies also ausdrücklich so formulieren. In dieser Rechtsprechung des BGH äußert sich letztlich eine bestimmte Ausprägung der Erklärungsverantwortung des Verkäufers bei Immobilienkaufverträgen: Es ist die Verantwortung des Verkäufers, die von ihm beabsichtigte Haftungsbeschränkung eindeutig und zweifelsfrei zu regeln (siehe ausführlich: Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers – am Beispiel des Verhältnisses von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss, ZfIR 2013, 265). Andernfalls ist aufgrund des Grundsatzes der restriktiven Auslegung von Haftungsfreizeichnungs-Klauseln eine Haftungsbeschränkung im Zweifelsfall nicht vereinbart. Weitere typische Fälle, die unter diesem Grundsatz eine eindeutige Regelung erfordern, sind u.a. Haftungsbeschränkungen für nach Beurkundung auftretende Mängel und die Haftung für vorvertragliche Pflichtverletzungen.
Ausschluss der Arglisthaftung kraft Gesetzes?
Der BGH bestätigt die Arglisthaftung des Verkäufers insoweit, dass, soweit der Verkäufer bei Vertragsschluss Kenntnis von der Sozialbindung der Wohnung hatte, er den Käufer hierüber aufzuklären hatte. Und der BGH widerspricht den Vorinstanzen in einem weiteren wichtigen Punkt:
Diese Aufklärungspflicht ist entgegen der Ansicht des Landgerichts, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, nicht deswegen entfallen, weil der Kläger die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat.
Nach ständiger Rechtsprechung besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers bei solchen Mängeln der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind.
Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung einer Wohnung:
- Die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen.
- Der Verzicht auf eine Besichtigung kann daher nicht dazu führen, dass der Käufer in Bezug auf Rechtsmängel des Kaufobjekts als nicht aufklärungsbedürftig angesehen wird.
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