Der BGH (Urteil vom 8. Juli 2016 – V ZR 35/15) zeigt anhand eines aktuellen Falls, dass ein Haftungsausschluss nicht gegen eine Altlastenhaftung schützt, wenn wesentliche Anknüpfungspunkte der Gewährleistungshaftung des Immobilienverkäufers nicht hinreichend berücksichtigt werden.


Die Sach- und Vertragslage

Der klagende Käufer kaufte von der beklagten Bundesrepublik Deutschland ein Grundstück aus dem Bundeseisenbahnvermögens, das früher zum Bahnbetrieb genutzt wurde. Der Kaufvertrag sah

  1. einen Haftungsausschluss vor,
  2. eine ausdrückliche Regelung, dass keine Garantie für die Freiheit des Kaufgegenstandes von (näher definierten) Altlasten oder eines hierauf gerichteten Verdachts abgegeben wird und
  3. die Erklärung des Verkäufers, dass „ihm nichts darüber bekannt ist und dass ihm auch keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen könnten, dass auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären. Garantien werden nicht abgegeben.“
Der Käufer stellte eine erhebliche Bodenbelastung fest und verklagte den Verkäufer daraufhin u.a. auf Rückabwicklung des Vertrags und Zahlung von Schadensersatz.

Differenzierung zwischen der Kontamination des Bodens und der früheren Nutzung

Der Entscheidung des BGH liegt die grundlegende Unterscheidung zweier unterschiedlicher Anknüpfungspunkte für die Gewährleistungsansprüche zugrunde:

  • Mangelhaftigkeit wegen Kontamination des Bodens als solches: Hieraus konnte wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses und der nicht vorliegenden Arglist des Verkäufers kein Gewährleistungsanspruch hergeleitet werden.
  • Mangelhaftigkeit wegen der früheren Nutzung des Grundstücks als Bahnbetriebsgelände: Hieraus konnte nach Maßgabe der folgenden Rechtsprechungsgrundsätze eine Gewährleistungshaftung des Verkäufers begründet werden.

Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Frühere Nutzung als offenbarungspflichtiger Sachmangel

Die frühere Nutzung eines Grundstücks als solche kann einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen, wenn sie die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet. Dies wurde bejaht für die frühere Nutzung als

  • wilde Müllkippe,
  • als Deponie,
  • als Werksdeponie in den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts und
  • als Tankstelle

und wird nun vom BGH auch für einen früheren Bahnbetrieb bejaht, wenn aufgrund eines über Jahrzehnte hinweg erfolgten intensiven Fahr-, Abstell- und Verladebetriebs auf den Bahngleisen die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung des Grundstücks – insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung – entstanden ist (siehe zu Umweltgefahren und Umweltbeziehungen als Kaufmangel auch schon hier).

Ein Sachmangel wird  vom BGH unabhängig davon bejaht, ob die Parteien die zukünftige Bebauung des Grundstücks stillschweigend zum Vertragsgegenstand gemacht haben, sei dies durch Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB oder sei dies – wie vom BGH nahegelegt – als eine bei Vertragsschluss vorausgesetzte Verwendung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB.

Denn der Sachmangel wird auf die gewöhnliche und üblicherweise zu erwartende Verwendungseignung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB gestützt:

Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Da

  • ein Grundstückskäufer üblicherweise nicht damit rechnen muss, als Zustandsstörer nach § 4 Abs. 3 BBSchG für die Beseitigung einer möglichen Altlast herangezogen zu werden und
  • die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor darstellt, der nicht üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet,

weist das verkaufte Grundstück unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, wenn die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet.

Im konkreten Fall wäre zudem die oben unter Ziff. 3. genannte Erklärung des Verkäufers unrichtig und damit haftungsbegründend gewesen.


Arglisthaftung

Aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses musste der Käufer eine Arglisthaftung des Verkäufers darlegen (siehe hierzu schon hier). Relevant war eine Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels.

§ 444 BGB: Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Dabei handelt arglistig, wer

  • einen Sachmangel mindestens für möglich hält und
  • gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Im konkreten Fall argumentierte der Verkäufer, er habe davon ausgehen dürfen, dass dem Käufer der frühere Bahnbetrieb bekannt war. Dabei übersah er, dass er die sogenannte sekundäre Darlegungslast trägt:

Es ist Sache des Verkäufers, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren, aufgrund deren er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel – hier also von der Gefahr einer Bodenbelastung aufgrund der Nutzung – gehabt.

Schließlich stellt der BGH zur Arglist heraus, dass

  • der Kenntnisstand des Verkäufers bei Vertragsschluss maßgeblich ist und
  • eine Wissenszurechnung (insbesondere bei juristischen Personen) maßgeblich sein kann.

In dem vorliegenden Fall, in dem eine frühere gefährliche Nutzung den offenbarungspflichtigen Sachmangel begründet, kann die subjektive Seite der Arglist zu verneinen sein, wenn Umstände vorliegen, aufgrund deren er davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht.


Kausalität bei Arglist?

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss im Rahmen von § 444 BGB unerheblich. Diese Norm (s.o.) soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers schützen. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen verschiedenen Arten von Sachmängeln, also auch nicht danach, ob der offenbarungspflichtige Mangel in einer tatsächlich vorliegenden Schadstoffbelastung oder „nur“ in einem Altlastenverdacht besteht. In beiden Fällen bedarf es mithin keiner Darlegung zur Kausalität eines arglistigen Verschweigen für den Kaufentschluss des Käufers.


Ausschluss der Haftung wegen Kenntnis des Käufers?

Die Gewährleistungsrechte des Käufers waren nach dem BGH nicht nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.

Denn erforderlich für einen solchen Ausschluss wäre gewesen, dass der Käufer bei Vertragsschluss

  • die frühere Nutzung als Bahnbetriebsgelände und
  • auch die damit verbundene Gefahr einer Bodenkontamination kannte.

Verbleibende Unsicherheiten wirkten sich zu Lasten des Verkäufers aus, denn er trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis des Käufers von dem Sachmangel im Sinne von § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.