Was zeichnet gute Vertragsgestaltung aus? Ganz grundlegend: Sie muss konsistent sein. Gerade im Immobilienrecht und Baurecht muss die Vertragsgestaltung, nicht etwa der schönen Form wegen, sondern zur Vermeidung von nicht unerheblichen Rechtsnachteilen, verständlich, stimmig und widerspruchsfrei sein. Dies wiederum setzt voraus, dass man sich der rechtlichen Bedeutung und Tragweite der jeweiligen Regelungs- und Gestaltungselemente bewusst ist. Hierzu ist nun mein aktueller Beitrag in der Zeitschrift für Immobilienrecht erschienen:
Zur Bedeutung konsistenter Vertragsgestaltung im Immobilien- und Baurecht – Zugleich Besprechung von BGH, Urteil vom 25. 2. 2016 – VII ZR 156/13, ZfIR 2016, S. 377 ff.
Einleitung
Der BGH gibt mit seinem zum Wohnungskauf ergangenen Urteil vom 25. 2. 2016 (VII ZR 156/13) Anlass, der Frage nach der Bedeutung verständlicher, stimmiger und widerspruchsfreier Vertragsgestaltung in der aktuellen Rechtsprechung des BGH nachzugehen. Der Beitrag richtet den Blick auf die Frage, inwieweit aus der Sicht des AGB-Rechts, des mietrechtlichen Schriftformgebots, der Vertragsauslegung und der Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis eine vertragsinterne Konsistenz, eine Konsistenz mit außervertraglichen Aspekten und eine vertragsübergreifende Konsistenz Bedeutung erlangen können.
Inhaltsübersicht
I. AGB-rechtliche Anforderungen
1. Das Transparenzgebot
2. Das Verbot überraschender Klauseln
3. Die Risiken bei Erläuterungen und Belehrungen
4. Relevanz im „B2B“-Bereich?
5. Die einheitliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
II. Mietrechtliches Schriftformgebot
1. Die grundlegenden Anforderungen
2. Anlagen- und Nachtragsgestaltung
3. Vertragsunterschriften
3.1 Konsistenz mit Rubrum-Angaben
3.2 Konsistenz mit gesetzlich vorgesehenen Vertretungsformen
3.3 Konsistenz mit Handelsregister-Eintragungen?
4. Abhilfemöglichkeiten?
4.1 Treuwidrigkeitseinwand, § 242 BGB
4.2 Schriftformheilungsklausel
4.3 Vorsorgeklausel
III. Vertragsauslegung
1. Vertragsart: Kauf- oder Werkvertrag?
2. Haftungsausschluss und Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf
3. Bauvertraglich geschuldetes Erfolgs- und Bausoll
3.1 Die grundlegende Bedeutung konsistenter Vertragsgestaltung
3.2 Erfolgssoll: Funktionstauglichkeit versus Ausführungsdetail
3.3 Bausoll: Globalpauschalvertrag versus Bauumstandsdetail
3.3.1 Variante 1: Der Abgeltungsumfang der vereinbarten Pauschalvergütung wird begrenzt
3.3.2 Variante 2: Der Leistungsaufwand wird zur Geschäftsgrundlage des Vertrags gemacht
3.3.3 Variante 3: Keine Beschränkung der Risikotragung des Auftragnehmers
IV. Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis für Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am WEG-Gemeinschaftseigentum
V. Fazit
Zeitschrift für Immobilienrecht (ZfIR) 2016, S. 377 ff.
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