„Habemus“ Mietendeckel – und Verfassungsbruch? Eine schwere Geburt mit so schnell nicht endenden Wehen

Fangen wir mit einer Quizfrage an:

Quizfrage

Woher kommen die folgenden Aussagen?

„…mit der Folge einer beachtlichen Rechtsunsicherheit und Rechtszersplitterung.“

„… nicht geringe Schwierigkeiten bereite, die aber nicht einseitig zu Lasten des Vermieters gehen dürften. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang.“ 

Eine derartige formale Handhabung ist auch unter dem Gedanken des im Gesetz bewußt verankerten Mieterschutzes nicht einsichtig. Sie reduziert den sich aus Art. 14 I GG ergebenden Rechtsschutzanspruch in verfassungswidriger Weise.“

Antwort

Nein, auch wenn es sehr nach dem Berliner Mietendeckel klingt, der in und für Berlin das bundeseinheitliche Mietpreisrecht des BGB zu Lasten der Vermieter einschränken möchte, die Aussagen betreffen ihn nicht, zumindest nicht unmittelbar.

Sie entstammen einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1978. Also quasi uralt. Und dennoch aktuell wie nie. Der Bundesgerichtshof führt sie in einer aktuellen Entscheidung vom 21.08.2019 ausdrücklich an, um zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nach §§ 558, 558a BGB festzuhalten:

Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.

Bundesgerichtshof

Fast könnte man meinen, die Bundesrichter in Karlsruhe würden mit der bemerkenswerten Fundstelle ein paar mahnende Worte nach Berlin richten, quasi das scharfe Schwert des Art. 31 GG schwingend: Bundesrecht bricht Landesrecht. Denn wenn man von Verfassungs wegen auf Landesebene schon keine überhöhten Anforderungen in formaler Hinsicht an das bundesgesetzliche Mieterhöhungsrecht des Vermieters stellen darf, wieso sollte man dann auf Landesebene das bundesgesetzliche Mieterhöhungsrecht inhaltlich ganz abschaffen bzw. erheblich einschränken dürfen?

Zum aktuellen Mietendeckel von Berlin

Mit dieser Frage begann auch die politische Woche in Berlin. Dazu bedurfte es keiner Entscheidung aus Karlsruhe. Das Land Berlin hatte sich die (Ab-) Mahnung selbst ins Haus geholt. Denn ausgerechnet ein von der Senatskanzlei des Landes Berlin selbst in Auftrag gegebenes Gutachten von Prof. Dr. Battis (ehemals lehrend an der Humboldt-Universität zu Berlin, heute als Rechtsanwalt tätig) attestierte nichts anderes (siehe den Bericht im Tagesspiegel vom 15.10.2019): Bundesrecht bricht Landesrecht (Art. 31 GG). Demnach sind die geplanten Mietobergrenzen und die geplante Mietherabsetzung mangels Landeskompetenz verfassungswidrig (damit letztlich weitestgehend auf der Linie des Prof. Dr. Papier-Gutachtens), wohingegen das geplante Mietenmoratorium dann aber doch irgendwie grundsätzlich möglich sein soll (?) vorbehaltlich zugleich gerügter Begründungsdefizite, Zweifel an der Eignung des Instruments zur Erreichung des mit dem Berliner MietenWoG verfolgten Ziele und Vorbehalte wegen eines notwendigerweise stimmigen Gesamtkonzepts des Landes für die Mieten- und Wohnraumfrage.

FUN FACT: Während also Battis irgendwie noch etwas Raum sieht für eine Gesetzgebungskompetenz der Länder für Mietpreisrecht, verneint seine ehemalige Doktorandin Prof. Dr. Knauthe beinahe zeitgleich im gif Policy Paper 3/2019 vom 15.10.2019 jede Gesetzgebungskompetenz und kommt daher zum Ergebnis, dass das Gesetz bereits formell verfassungswidrig ist.


Am Freitag hat sich die Regierungskoalition nun also nach mehrfach unterbrochenen Sitzungen auf überarbeitete Eckpunkte geeinigt (zum bisherigen Stand hier) und schon in der nächsten Woche soll der Berliner Senat zum überarbeiteten Gesetzesentwurf Beschluss fassen, bevor es weiter ins Berliner Abgeordnetenhaus zum parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren gehen soll.


Zum aktuellen Stand:


Nun bleibt zunächst abzuwarten, welcher konkrete Gesetzesentwurf am Ende herauskommt. Ein zentraler Punkt ist dabei auch die Frage der hinreichenden Personalkapazitäten des Landes Berlin (bzw. bei den Bezirken, der IBB und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung), die nun aufgebaut werden sollen, sowie die Frage des effektiven Rechtsschutzes der betroffenen Vermieter und Eigentümer. Die Senatskanzlei von Berlin wurde Anfang der Woche vor dem Hintergrund des Rechtsstaatsgebots eindringlich davor gewarnt, dass es nicht sein könne, die Marktteilnehmer mit einem nicht vollzugsfähigen Gesetz zu belasten und zugleich einen wirksamen Rechtsschutz auszuschließen.


Rechtsschutz wird nun auch das nächste große Thema sein, und zwar einerseits gegen etwaige Verfügungen u.a. auf Grundlage des Gesetzes und andererseits gegen das Gesetz selbst. Zu Letzterem sind die folgenden Grundsätze zu beachten:

  • Das Berliner MietenWoG ist ein formelles Gesetz (Parlamentsgesetz). Das bedeutet u.a. ein eingeschränkter Rechtsschutz aufgrund fehlender Verwerfungskompetenz der Fachgerichte (Vorlagepflicht zum Bundesverfassungsgericht / Normenverwerfungsmonopol des BVerfG).
  • Hier ist aber neben dem allgemeinen Anspruch auf effektiven Rechtsschutz ein unmittelbar aus der Eigentumsgarantie folgender Anspruch auf effektivenRechtsschutz relevant.
  • Keine Normenentwurfskontrolle: Eine vorbeugende Feststellung der Unvereinbarkeit noch nicht bestehenden Rechts mit höherrangigem Recht (sog. Normentwurfskontrolle) ist prinzipiell ausgeschlossen. Maßgeblich für eine Normenkontrolle ist der Zeitpunkt der Verkündung der Vorschrift im jeweils vorgeschriebenen Publikationsorgan.
  • Für die Normenkontrolle beim BVerfG in Betracht kommen die Verfassungsbeschwerde (Rechtsatzverfassungsbeschwerde und Urteilsverfassungsbeschwerde), die abstrakte und die konkrete Normenkontrolle. Entscheidungen des BVerfG binden die Verfassungsorgane des Bundes und der Länder sowie alle Gerichte und Behörden, haben bei einer Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm Gesetzeskraft und erklären verfassungswidrige Gesetze für nichtig, auch mit Wirkung in die Vergangenheit (Grundsatz: Zustand, als ob das Gesetz niemals erlassen worden wäre; Ausnahmen: (1.) BVerfG erklärt eine Rechtsnorm lediglich für unvereinbar mit dem Grundgesetz und legt fest, ab wann sie nicht mehr angewendet werden darf. (2.) BVerfG legt selbst Übergangsbestimmungen fest.).
  • Das Bundesverfassungsgericht kann auch einen Zustand durch einstweilige Anordnung vorläufig regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten ist. In diesem Rahmen ist eine vorläufige generelle Aussetzung des Gesetzesvollzugs statthaft. Der ohnehin strenge Maßstab für die Beurteilung der Voraussetzungen erhöht sich, wenn der Vollzug eines Gesetzes ausgesetzt werden soll, weil dies einen erheblichen Eingriff in die originäre Zuständigkeit des Gesetzgebers darstellt.
  • Normenkontrolle und Eilrechtsschutz sind in bestimmtem Umfang auch zum Verfassungsgerichtshof von Berlin möglich.

Die drohende Nichtigkeit des Berliner MietenWoG verunsichert schon jetzt Vermieter und Mieter. Was gilt bei einer rückwirkenden Nichtigkeit? Stehen dann Nachzahlungen an, gar in einer Höhe, die bei Nichtbegleichung zur Kündigung führen können? Sollten Vermieter schon jetzt in ihren Verträgen das neue Recht beachten – und dabei auch den Fall einer rückwirkenden Nichtigkeit des Berliner MietenWoG?

Selbst wenn aber das Berliner MietenWoG nicht gerichtlich gekippt werden sollte. Mit Ablauf der fünf Jahre Geltungsdauer droht das böse Erwachen, schon aus dem Grund, dass der Berliner Landesgesetzgeber mit dem gesetzlichen Miethöhenrecht des Mietendeckels über § 558 Abs. 2 S. 2 BGB das bundesgesetzliche Vergleichswert- und Mietspiegelsystem ausschaltet, das kürzlich erst vom BVerfG als so zentral hervorgehoben worden war: Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Der Landesgesetzgeber nimmt bewusst und ausdrücklich in Kauf, dass der Berliner Mietmarkt nach Ablauf des Mietendeckels ohne (qualifizierten) Mietspiegel dasteht. Was das bedeutet? Schauen wir auf die Darstellungen des Landes Berlin selbst, mit welchen das Land (noch) den Mietspiegel von Berlin (aktuell 2019) bewirbt.

Er (der Mietspiegel) bietet Rechtssicherheit für alle Beteiligten, ist verlässlich und hilft wesentlich, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Auch nach dem Ablauf des Mietendeckels wird die Rechtsunsicherheit also nicht beendet sein, sie wird sich möglicherweise aufgrund der dann wieder steigenden Mieten sogar vervielfachen – eine postnatale Depresssion, wenn man so will, nicht ausgeschlossen.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.