Berliner Mietendeckel Update: Durchblick in den Entscheidungen des Landgerichts und Licht auf die „Schattenmiete“

Auf den Bundesgerichtshof warten?

Alle fragen sich nun, weshalb man beim ZIA auf den BGH wartet. Denn zum einen hat sich der BGH bereits zum Mietendeckel geäußert. Zum anderen ist es eben nicht der BGH, der über die Frage der (Un-) Wirksamkeit letztverbindlich oder über eine Unvereinbarkeit mit dem Grundgesetz überhaupt entscheidet.

NUR insoweit kann dem Urteil der 66. Zivilkammer des LG Berlin vom 24. Juni 2020 (66 S 95/20) zugestimmt werden: „Die Entscheidung setzt sich zwar maßgeblich mit einer längerfristig höchstrichterlich klärungsbedürftigen Frage auseinander (der Frage nach der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln, § 3 Abs. 1); diese Frage kann (und wird) aber allein vom BVerfG zu entscheiden sein, rechtfertigt also eine Zulassung der Revision nicht. Der damit ggf. eröffnete Weg (zum Bundesgerichtshof) ermöglicht eine verbindliche Beurteilung der genannten Frage nicht.“

Siehe schon: BGH-Entscheidung zum Berliner Mietendeckel: Vermieter darf Miete trotz (nichtigem?) MietenWoG Bln erhöhen

Welche Bedeutung hat die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs?

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hatte mit seiner Entscheidung vom 16.07.2020 das Volksbegehren „#6 Jahre Mietenstopp“ für („offensichtlich“) nicht zulässig erklärt. Das war eine Entscheidung aus Bayern für Bayern und insoweit ohne Bindung für Berlin oder Karlsruhe.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat aber dezidiert und ausführlich auch losgelöst von bayerischen Besonderheiten ausgeführt, dass landesrechtliche Mietpreisregulierung wie etwa jene im Sinne von Mayer/Artz (die zentralen juristischen Treiber sowohl des Berliner Mietendeckels wie auch des Bayerischen Volksbegehrens) mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist. Daher kommt man inhaltlich an dieser Entscheidung auch in Karlsruhe und Berlin nicht vorbei und wäre auch der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin zu wünschen gewesen, sich den Argumenten aus Bayern stellen zu können.

Dabei ist zu beachten, dass die Argumente des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs gegen die Vereinbarkeit einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung mit dem Grundgesetz erst recht für den Berliner Mietendeckel gelten, der nämlich nochmals radikaler daherkommt als der Ansatz des bayerischen Volksbegehrens.

Es gibt zwar vereinzelt Stimmen aus der Berliner Politik, welche die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs sogar zugunsten einer Verfassungskonformität des Berliner Mietendeckels heranziehen wollen, was sich aber als ebenso gewagte wie selektive Wahrnehmung der Aussagen aus München erweisen dürfte. Selbst auf Seiten des Deutschen Mieterbundes scheint man nicht mehr so sicher zu sein, ob die Mayer/Artz-Konstruktion hält. Denn dort fordert man nun doch einen bundesweiten Mietenstopp durch Bundesgesetz – eben wegen der nicht mehr wegzuredenden rechtlichen Unsicherheiten einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung. Und der Berliner Mieterverein sieht sich gar bemüßigt, dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof vorzuwerfen, sich über das Bundesverfassungsgericht hinweggesetzt und sich letztendlich mit den zentralen Fragen gar nicht auseinandergesetzt zu haben. Dem objektiven und interessierten Betrachter sei dagegen eine Lektüre der richtigerweise sehr differenzierten und ausführlich nachgewiesenen 47 Seiten aus München empfohlen. Wohltuend ist dabei auch, und so ganz anders als die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (s.o.), die zurückhaltende und unpolitische reine Rechtsanalyse:

Es ist dagegen nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, darüber zu befinden, ob die im Gesetzentwurf des Volksbegehrens vorgesehenen Regelungen sachgerecht, zweckmäßig, angemessen und praktikabel sind. Für die Entscheidung ist daher insbesondere nicht maßgeblich, wie die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe in Bayern rechts- und sozialpolitisch zu bewerten sind. 

Siehe ausführlich: Bayern, Berlin & Bund: Verfassungsgericht erklärt Volksbegehren Mietenstopp für nicht zulässig – und Mietendeckel?

Welche Entscheidungen nun wirklich zählen

Wenngleich auch Klagen beim Verfassungsgerichtshof von Berlin eingereicht sind, die nicht gering geschätzt werden sollen, schaut man doch primär nach Karlsruhe zum Bundesverfassungsgericht, konkret auf

• die abstrakte Normenkontrolle auf Antrag eines Teils des Bundestages
• diverse Verfassungsbeschwerden und
• die konkrete Normenkontrolle auf Antrag des Landgerichts Berlin.

Die Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln wird die Verfassungsorgane des Bundes und der Länder sowie alle Gerichte und Behörden binden, sie wird Gesetzeskraft erlangen und ein ggf. verfassungswidriges Gesetze für nichtig erklären, grundsätzlich auch mit Wirkung in die Vergangenheit (zu Ausnahmen hier).

Bekanntlich kann das Bundesverfassungsgericht auch einen Zustand durch einstweilige Anordnung vorläufig regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten ist. In diesem Rahmen ist eine vorläufige generelle Aussetzung des Gesetzesvollzugs statthaft. Der ohnehin strenge Maßstab für die Beurteilung der Voraussetzungen erhöht sich, wenn der Vollzug eines Gesetzes ausgesetzt werden soll, weil dies einen erheblichen Eingriff in die originäre Zuständigkeit des Gesetzgebers darstellt. 

• Das BVerfG hat schon, durchaus zutreffend entsprechend seiner schon bisher besonders strengen Voraussetzungen für eine vorläufige Außerkraftsetzung von Parlamentsgesetzen, den Erlass einer einstweiligen Anordnung im vorläufigen Eilrechtsschutz nach § 32 BVerfGG aufgrund einer insoweit maßgeblichen Folgenabwägung abgelehnt (BVerfG, Beschl. v. 10.03.2020 – 1 BvQ 15/20).
• Nun sind aber erneut Anträge beim BVerfG im vorläufigen Rechtsschutz gestellt: Dieses mal bezogen auf den erst im November 2020 in Kraft tretenden Eingriff in die Bestandsverträge nach § 5 MietenWoG Bin. Die Herabsetzung von Bestandsmieten („überhöhte Mieten“) nach § 5 MietenWoG Bln erfolgt erst 9 Monate nach Verkündung (Art. 4 Abs. 1 S. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung). Das BVerfG wird demnach über die vorläufige Aussetzung dieser Herabsenkung noch zu entscheiden haben, wenn nicht die Entscheidung in der Hauptsache auch schon zum November steht oder der Berliner Landesgesetzgeber wider Erwarten nach dem Rückzug der verantwortlichen Senatorin doch noch auf weitere Eingriffe verzichtet.

Bis auf Weiteres ist das MietenWoG Bln wirksam und zu beachten. Zugleich müssen sich die Vermieter für den Fall absichern und die Mieter für den Fall vorbeugen, dass der Berliner Mietendeckel (ggf. auch rückwirkend) nichtig ist.

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